Novedades sobre la futura Ley estatal de Vivienda, que aprobará este martes el Consejo de Ministros. La norma, primera de la democracia en esta materia, limitará la declaración de zona tensionada a un periodo de tres años, con posibilidad de prorrogarse de forma anual si persisten las condiciones que fundamentaron esta consideración. También propondrá recargar hasta un 150% el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en viviendas vacías, aunque hay excepciones.
Así lo recoge el anteproyecto de la Ley estatal de Vivienda que han elaborado el Ministerio de Transportes y el de Derechos Sociales y que será remitido al Congreso para su tramitación parlamentaria después de lograr el visto bueno en Moncloa.
Serán declaradas zonas de mercado tensionado, según aparece en el documento al que ha tenido acceso Europa Press, aquellas en la que el coste de la hipoteca o el alquiler (más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares del ámbito o en las que el precio de compra o alquiler haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, un 5% por encima del crecimiento del IPC de cada autonomía.
Para las zonas declaradas como tensionadas, la Administración debe aplicar un plan específico (que tendrá que haber elaborado en el momento de la petición de declaración) de medidas que corrijan los desequilibrios en el mercado de vivienda durante esos tres años. Además, el Gobierno podrá también desarrollar un programa específico para dicho ámbito y que le habilitará a buscar fórmulas de colaboración con el sector privado para estimular la oferta, diseñar medidas encaminadas a contener o reducir los precios, lanzar ayudas públicas adicionales al plan estatal de vivienda y aumentar la oferta de vivienda social.
Doble control a los grandes tenedores: límites e índices de referencia de precios
La disposición adicional primera de la futura norma fija un mecanismo "excepcional" para intervenir el mercado hasta que las administraciones compensen con medidas el déficit de oferta, es decir, hasta que se regule el alquiler. Tras la finalización de su contrato, se ofrece la posibilidad al arrendatario de acogerse a una prórroga "extraordinaria" (de carácter anual y por un plazo máximo de tres años) de las mismas condiciones. Para nuevos inquilinos, se limitará también a la renta del contrato anterior, permitiendo subidas adicionales bajo determinados supuestos.
Así, se podrá aumentar un máximo de un 10% del último precio de contrato sobre la media de los últimos cinco si el propietario rehabilitó el piso dos años antes del vencimiento, si aplicó obras que suponen un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.
Los grandes tenedores tendrán que tener en cuenta, además de la limitación anterior, los índices de referencia que elaborará el Gobierno y que posibilita bajadas de precios, aunque para este caso se da un periodo de 18 meses desde la aprobación de la ley para aplicar este sistema que regirá en zonas tensionadas de alquiler.
La definición de grandes propietarios ha sido uno de los escollos en la configuración del anteproyecto de ley. Finalmente, en el borrador figura como gran tenedor aquella "persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial".
Bonificaciones a pequeños propietarios del entre el 50 y 90% en el IRPF
En cuanto a los denominados pequeños propietarios, estos pueden acogerse a incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de hasta el 90% si bajan el precio de sus viviendas en alquiler. Esa bonificación máxima se activará si el dueño decide bajar la renta de su inquilino un 5% con respecto al anterior contrato.
La siguiente escala propone una bonificación del 70% si alquila por primera vez una vivienda en índices de referencia de zonas tensionadas y lo hace a una persona entre 18 y 35 años o destina la casa a alquiler social en un precio inferior a los programas públicos para personas en vulnerabilidad.
La bonificación será del 60% para los casos de precios congelados pero que hayan acometido obras de rehabilitación y de un 50% para el resto de casos.
Vivienda asequible incentivada
La futura ley introduce el concepto de "vivienda asequible incentivada", una figura necesaria para incrementar la oferta "a corto plazo" con precio "asequible". La "novedosa" definición alude a los inmuebles de carácter privado, incluido las entidades del tercer sector, a los que se otorgará beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a alquiler con precios reducidos a personas con ingresos bajos.
En materia de colaboración público-privada destaca también la creación de un fondo social de vivienda, destinado a fortalecer el parque público. La ley, en su exposición de motivos, alude a que el parque de 290.000 viviendas sociales apenas llega al 1,6% de los 18,6 millones de hogares en el país, mientras que en Francia, Alemania, Reino Unido o Dinamarca alcanzan el 15%.
Para aumentarlo, se fija una reserva del 30% de las viviendas de las nuevas promociones a vivienda protegida, para lo cual se arbitrarán mecanismos de compensación de las administraciones a dichos promotores. No obstante, se podrá permitir excepcionalmente una reserva inferior o eximirlas para determinados municipios o actuaciones, siempre "que se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social".
Los poderes públicos tendrán capacidad de ejercitar los derechos de tanteo o retracto en casos de ejecución hipotecaria o dación en pago de vivienda habitual de colectivos en situación de vulnerabilidad o en exclusión social para incrementar esa base de vivienda social.
El recargo mínimo en el IBI para viviendas vacías será del 50%
De cara a aumentar la oferta de vivienda en zonas tensionadas, la ley faculta a los ayuntamientos a desplegar un recargo del IBI a la vivienda vacía que puede alcanzar hasta el 150%.
El incremento mínimo para pisos desocupados será del 50% cuando, sin causa justificada, la vivienda lleve más de dos años vacía y pertenezca a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial; del 100% cuando sean tres años (pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación). Por último, está la opción de elevarlo un 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.
Excepciones a la subida del IBI
Algunas causas justificadas para tener una vivienda vacía sin que conlleve el recargo en el impuesto de bienes inmuebles son la de traslado por motivos laborales o de formación, cambio de domicilio por razón de dependencia, salud o emergencia social, inmuebles destinados a segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada o aquellos en obras o inmersos en algún litigio.
En este punto destaca una excepción: no sufrirán recargo los inmuebles que estén en venta (un año máximo) o en busca de arrendatario (con un máximo de seis meses) y sus precios estén en condiciones de mercado.
También se fija una protección frente a los desahucios para personas en situación de vulnerabilidad, por medio de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Una vez se apruebe la ley, los juzgados deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si es una persona vulnerable en procesos de lanzamiento. De ser así, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda por un periodo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro si es jurídica.
La norma también impide la posibilidad de vender vivienda pública al no poderse cambiar su calificación en, al menos, un periodo como mínimo de 30 años, bajo condiciones que lo justifiquen y para lo cual se exigirá la devolución de todas las ayudas concedidas. Este punto busca evitar operaciones como la enajenación en 2013 de casi 3.000 pisos de la Comunidad de Madrid a un fondo de inversión y que luego fue anulado por el Tribunal Supremo.
