El mercado del alquiler en España ha experimentado un importante crecimiento en los últimos años con un aumento notable de la demanda que no ha ido acompañado al mismo ritmo en el lado de la oferta.
Esta situación genera una importante ventana de oportunidad de inversión para los grandes gestores de viviendas en renta, ya que se trata de un mercado que aún está por desarrollar en nuestro país, en el que menos del 5% del parque de alquiler está en manos de grandes fondos e inversores institucionales.
Concretamente, son 40 inversores los que se reparten el 4,2% del stock residencial en España, según los datos de Atlas Real Estate Analytics, que sitúa a Caixabank a la cabeza de este mercado con una cartera de 25.000 unidades al cierre de 2020.
No obstante, el gran casero de nuestro país es el fondo Blackstone, que está representado en el ránking a través de diferentes sociedades como son Testa, Albirana Properties, Anticipa, Fidere, Euripo o Torbel (ver gráfico) con las que sumaría unas 40.000 unidades. La siguiente en la lista sería la Sareb y por detrás del banco malo estaría Lazora, con 9.853 y 7.000 pisos en alquiler, respectivamente.
¿Tienen algo que ver los fondos en las subidas del alquiler?
A pesar de la magnitud de esas cifras, lo cierto es que estas carteras son pequeñas en comparación con los portfolios que manejan los inversores institucionales en otros países de Europa, donde el porcentaje que tienen en sus manos sobre el total del stock es mucho más elevado que en España. Sin embargo, desde Unidas Podemos no se ha dudado en acusar a estos inversores de la escalda de precios que se ha dado en el mercado del alquiler en los últimos años y en base a eso se han elaborado medidas y se plantean otras tantas que podrían dañar el negocio de estos inversores, afectando a su rentabilidad futura y que generan inestabilidad en el mercado, según lo explican los expertos.
Así, una de las últimas propuestas de la formación morada pasaba por obligar a los grandes tenedores a destinar el 30% de su cartera al alquiler social. Asimismo, desde Podemos se apuesta por incluir en la nueva Ley de Vivienda la prohibición permanente de desahucios sin alternativa habitacional a familias vulnerables. Por otro lado, también han planteado aprobar un impuesto a la vivienda vacía de grandes propietarios, una propuesta que fue rechazada por el PSOE.
Desde Asval, la asociación que representa a los grandes propietarios de vivienda, consideran que distinguir entre pequeños y grandes propietarios carece de lógica alguna, y "es de dudosa constitucionalidad, porque el derecho a la propiedad privada es igual para todos. Así, carece de sentido regular en función del número de viviendas que se posee".
Inseguridad jurídica
Todo este ruido entorno al sector del alquiler no hace más que incrementar la sensación se inseguridad jurídica hacia el sector y así lo aseguran los directivos de las principales empresas. "Hay claramente una percepción de inseguridad jurídica" y "existen cada vez más medidas que limitan el derecho a la propiedad y que justifican la okupación", apuntaba Juan Pablo Vera, consejero delegado de Testa durante su intervención en una jornada organizada por Asval y Europa Press la semana pasada.
"Este tipo de medidas no existen en otros países de Europa y cada vez nos cuesta más explicar a nuestros accionistas y financiadores que es lo que está pasando en nuestro país. No solo por las medidas que se están tomando. También por las medidas que están por venir. Necesitamos proyectar hacia el exterior una imagen de país fiable en el que se puede confiar. Esto nos ayudará a salir de la crisis", advirtió el directivo.
En la misma línea, Eduard Mendiluce, CEO de Anticipa Real Estate y Aliseda Inmobiliaria, apuntó en el mismo evento que la nueva Ley "no debería incorporar penalizaciones a la vivienda vacía, ni hablar de expropiaciones, ni penalizar a los grandes tenedores". "No puede ser que por tener un okupa se penalice al propietario de esa vivienda y se proteja al okupa", denunció el directivo, que tampoco está a favor de regular el precio del alquiler, "los precios ya se están auto regulando y además no tenemos la base estadística necesaria para hacerlo".
En este sentido, un reciente estudio de la Agencia Negociadora del Alquiler, advierte que el índice estatal de precios de alquiler que ha desarrollado el Gobierno para aplicar limitaciones en las subidas de las rentas "no es valido", ya que aseguran que si se aplicara ahora mismo en la Comunidad de Madrid supondría un encarecimiento medio de los alquileres del 33%, con incrementos que van desde 40 euros hasta más de 300 euros mensuales.
La persecución hacia estos inversores confluye además en un momento en el que su capital es muy necesario para el sector de la vivienda en renta, ya que según el informe de Atlas, se estima que en España serán necesarios hasta 1,8 millones de pisos en alquiler para satisfacer la demanda.
Recorrido del alquiler
"En los últimos años numerosos factores se han conjugado para aumentar el interés de la población en optar por vivienda en alquiler en lugar de la compraventa. Entre las causas que más impacto han tenido se encuentran el encarecimiento de la vivienda en relación a los salarios, mayores restricciones hipotecarias y un aumento de la movilidad laboral. A causa de la pandemia del Covid-19 se añade otro factor: el creciente desempleo que afecta especialmente a la población joven", explica la consultora, que señala que, pese al rápido aumento del pipeline esperado en nuevos proyectos de alquiler, todavía hay mucha demanda potencial de vivienda en renta sin explotar y mucho margen de crecimiento en el sector.
"En los últimos quince años todas las franjas de edad a excepción de los mayores de 65 años han aumentado significativamente el alquiler como solución para acceder a la vivienda", explica el informe de Atlas, que señala que "desde el punto de vista geográfico, todas las regiones españolas a excepción de Murcia han crecido en porcentaje de vivienda en alquiler sobre el total".
Además, pese a que el alquiler parece haber pasado un peor 2020 que la compraventa de vivienda, varios indicios apuntan a que este efecto es temporal. "Las caídas en precios solo se han dado en ciertas tipologías de inmuebles, fruto de la entrada masiva en el mercado de viviendas turísticas. En el momento en el que la oferta de inmuebles turísticos se estabilice y se hagan notar las consecuencias económicas de la pandemia, el alquiler volverá a tener periodos de crecimiento de precios y absorciones que beneficiarán al build to rent (construir para alquilar)", concreta el informe.
Apuesta por el Build to Rent
El estudio de Atlas, que tienen en cuenta la información publicada tanto por las entidades privadas- promotoras, fondos, operadores y otros- como por la administración pública tanto a nivel estatal como regional, calcula que el pipeline de nuevos desarrollos de viviendas en alquiler en España al cierre de 2020 es de unas 90.180 viviendas hasta 2028.
Concretamente, para 2022 y 2023 se espera que el número de viviendas BTR supere las 9.000 unidades. A partir de 2024 comenzarán a entregarse viviendas de los principales planes públicos, con desarrollos más a largo plazo que alcanzan hasta 2028. Hasta este año se esperan más de 90.000 viviendas entregadas sumando promoción pública y privada. Precisamente la acción de la administración pública tendrá mucha influencia en los próximos años en el mercado del build to rent.
El desarrollo de estas unidades BTR no es homogéneo a lo largo de la geografía española. Madrid y su área metropolitana concentran más del 50% de los proyectos, mientras que Barcelona acumula poco más del 11%. El resto se encuentra disperso en áreas como Valencia, Sevilla, Pamplona y Málaga. En relación a la cantidad de gente viviendo en alquiler, zonas como la Comunidad Valenciana y el País Vasco presentan nichos de mercado todavía infraexplotados, explica Atlas.
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