Los grandes inversores del mercado del alquiler alertan de que cada vez hay una mayor sensación de inseguridad jurídica entorno a este mercado y piden que esto cambie para poder desarrollar importantes carteras de pisos en renta que aumentarán la oferta de viviendas en nuestro país.
"Hay claramente una percepción de inseguridad jurídica", apunta Juan Pablo Vera, CEO de Testa, la socimi con un mayor volumen de pisos en alquiler, que durante su participación en la jornada organizada por Asval y Europa Press, ha destacado que "existen cada vez más medidas que limitan el derecho a la propiedad y que justifican la okupación".
"Este tipo de medidas no existen en otros países de Europa y cada vez nos cuesta más explicar a nuestros accionistas y financiadores que es lo que está pasando en nuestro país. No solo por las medidas que se están tomando. También por las medidas que están por venir. Necesitamos proyectar hacia el exterior una imagen de país fiable en el que se puede confiar. Estos nos ayudará a salir de la crisis", ha destacado el directivo.
Lo cierto es que el sector lleva en alerta desde que se hizo público que el Gobierno prepara una nueva Ley de Vivienda en la que se habilitará a las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos a limitar los precios en las zonas tensionadas. Si bien, la preocupación ha ido en aumento al conocerse las distintas propuestas que están haciendo desde Unidas Podemos, como la de que los grandes tenedores destinen un 30% de su cartera al alquiler social o la de extender la prohibición de los desahucios mas allá del Estado de Alarma.
Según ha explicado Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda Inmobiliaria y Anticipa Real Estate, la nueva Ley "no debería incorporar penalizaciones a la vivienda vacía, ni hablar de expropiaciones, ni penalizar a los grandes tenedores".
"No puede ser que por tener un okupa se penalice al propietario de esa vivienda y se proteja al okupa", denuncia el directivo, que tampoco está a favor de regular el precio del alquiler, "los precios ya se están auto regulando y además no tenemos la base estadística necesaria para hacerlo", destaca.
En esta línea, José García Montalvo, profesor de Economía en la Universidad Pompeu Fabra, ha explicado que el control de precios únicamente está justificado en dos situaciones, "cuando existe un monopolio o un oligopolio o cuando hay una asimentría en la información sobre el producto y en el mercado del alquiler en España no se dan estas circunstancias".
"Ningún estudio demuestra la efectividad de intervenir el alquiler y limitar los precios"
Así, García recuerda que en nuestro país tenemos más de dos millones de personas que cuentan con rendimientos inmobiliarios por el alquiler. "En nuestro país los dueños de los pisos son pequeños propietarios y no hay ningún estudio que apunte que el control de precios es positivo. Al contrario, los efectos que se han visto son una reducción de la inversión, del mantenimiento y un movimiento de viviendas en alquiler que pasan al mercado de venta. La no efectividad de la limitación del alquiler es una de las poco cosas en la que los economistas coincidimos y lo tenemos muy claro".
El propio vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), ha asegurado en su intervención que garantizar un marco estable y razonable es un pilar básico para el mercado del alquiler y para favorecer un incremento de la oferta que acabe redundando en una caída de los precios.
Pero ¿que proponen los fondos y los expertos para poner freno a los precios y aumentar la oferta de vivienda en renta en España?
Según Mendiluce la nueva Ley debería contemplar medidas fiscales como la reducción plena del IRPF o del IBI para aquellos propietarios que alquilen sus viviendas a precios por debajo del mercado. "También hay que intentar mejorar programas que se han impulsado en otros países para promover el alquiler asequible y social y en el caso de la colaboración público privada medienta proyectos de Build to Rent los pliegos de las concesiones deben ser muy claros y entender cual es el coste de capital que tienen un inversor que entra en estos planes de colaboración. Para que se aumente el parque público de vivienda en alquiler se requiere de una confianza mutua entre el sector privado y publico".
Por su parte, el CEO de Testa, apunta que se necesita "una política coherente y consistente en el tiempo. En España se puede decir que hay dos ejemplos como El País Vasco y Navarra donde hay una política de vivienda con resultados demostrados". Así, Pablo Vera cree que "hay que cambiar la regulación obsoleta. Hay que favorecer el cambio de uso de comercial a vivienda. En la mayoría de las ciudades existen un exceso de oferta de locales comerciales que no tienen una demanda clara y que no tienen ahora mismo un valor claro. Si se cambiara a vivienda sería una pequeña acción que favorecería el desarrollo de la oferta". "Si somos capaces de generar cierta seguridad jurídica claramente esto puede favorecer a la economía en general, al sector y sobretodo a los inquilinos", asegura.
Joan Clos, Presidente de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL) apunta que "lo importante es no regular a golpe de ocurrencia. Hay que desarrollar nuevos modelos de vivienda asequible y hay que ponerla donde hace falta, no donde el suelo es barato".
En esta línea, Ignacio de la Torre, Socio de Arcano, señala que "hay que trabajar en no tener regulaciones complemente obsoletas" y destaca como ejemplo que la mayoría de ordenanzas exigen un parking subterráneo, "lo que repercute en un coste adicional de 150 euros mensuales, cuando en muchos casos no sería necesario".
Propuestas en Madrid y Barcelona
Clos también ha comparado las distintas fórmulas de colaboración público privada que se están lanzando desde las dos principales ciudades españolas. "La forma especial de iniciativas que se están dando en Madrid me parecen sugerentes y pueden ser interesantes por que es el uso de suelo publico en régimen concesional. Sin embargo, las sociedades mixtas que se proponen en Barcelona tienen menos recorrido por que implica una gestión compartida y siempre es compleja. Es mas claro otorgar la concesión a un gestor y vigilar a través del mecanismo concesional la calidad de la gestión que no entrar en una especie de convivencia cotidiana con un gestor publico privado, esto normalmente no funciona".
Iñigo Fernández de Mesa, Presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE), recuerda que la colaboración público privada es esencial para que en España se genera un mayor parque de vivienda en alquiler, ya que "el sector privado tiene el pulmón financiero, la gestión y el conocimiento y el sector público cuenta con el suelo y la regulación. Hasta ahora parece que existe más interés de llevar a cabo la colaboración por parte del sector privado".
El experto apunta que los grandes riesgos para el futuro del sector son: "el aumento del desempleo, recuperar la movilidad y la inestabilidad jurídica y mala regulación". Así, Fernández de Mesa señala que con esos tres factores controlado el sector inmobiliario puede ser un "elemento fundamental de la recuperación".
"A diferencia del 2009 las familias tienen ahora menos deuda que antes y el ahorro en España está en un máximo histórico. Además, tenemos un sector mucho mas saneado y también el sector financiero está muy saneado y es capaz de apoyar la recuperación del inmobiliario. Los tipos están históricamente bajos y los fijos y variables se han acercado mucho".
¿Cómo frenar los desahucios?
Según ha explicado Eduard Mendiluce, a diferencia de la crisis del 2008 los desahucios vendrán por el mercado del alquiler. "Hay que pensar en fórmulas a aplicar después del Estado de Alarma teniendo en cuenta que la severidad de la crisis en los perfiles de renta mas precaria y con un porcentaje de dedicación al alquiler del 50-60% es donde hay que poner el foco", apunta el directivo de Aliseda.
Así propone la creación de un fondo de ayuda para las familias que lo están pasando peor. "No son familias que puedan endeudarse más con un préstamo ICO ni se les puede solucionar el problema con una moratoria del alquiler. No va de esto. Todos los propietarios están haciendo esfuerzos para tener una solución temporal pero muchas familias van a tener problemas estructurales", destaca.
Mendiluce cree que "se necesita un fondo que se ha calculado en el entorno de los 750 millones de euros. Hay que dotarlo ya a través de las Comunidades Autónomas para evitar estos desahucios que serán una realidad"
El directivo recuerda que el 95% de los propietarios son personas físicas y la extensión de cualquier medida de prohibición de desahuciar mas allá del Estado de Alarma "afectará a muchas familias en las que el alquiler es una fuente importante de ingresos, por lo tanto, pensemos en dotar estos fondos cuanto antes dentro de esas medidas de urgencia".
Impulso de las ayudas europeas
Por otro lado, Iñigo Fernández de Mesa apunta a las ayudas europeas como impulso a la recuperación del sector, ya que "el 6% de los fondos se dirigirán a la rehabilitación".
En esta línea, De la Torre recuerda que el "35% de las emisiones de CO2 vienen de los edificios, que además el 40% de la energía. España tiene el parque mas viejo de toda Europa. Y un parque de edificios publico especialmente ineficiente". Por eso el experto asegura que "hay que llevar a cabo proyectos de regeneración urbana y que una parte de la oferta que se genera vaya a primar el alquiler. Además, es muy importante que si salen colaboraciones público privada, la TIR cubra el coste de capital del inversor"
Según De la Torre, es necesario "usar estos fondos para rejuvenecer el parque de edificios públicos como hospitales, cárceles o universidades" y por otro lado, habría que "canalizar una parte de las ayudas para que la gente joven que tiene recursos pero no ahorros pueda comprar viviendas con el aval del BEI o del ICO, ya que eso produciría un gran dinamismo al sector y al empleo". "Todo esto se tiene que hacer cuanto antes, ya que si esperamos tres años será demasiado tarde", concluye el socio de Arcano.
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