Empresas y finanzas

Las viviendas de alquiler del Plan Vive Madrid ofrecerán una rentabilidad a los inversores del 6%

La concesión será por un periodo de 50 años y será transmisible
Las rentas controladas de las viviendas irán ligadas al IPC
Solicitan a los inversores experiencia en promoción y gestión patrimonial

19/01/2021 - 22:06

Las viviendas de alquiler que se van a construir en el marco del Plan Vive Madrid ofrecerán una rentabilidad a los inversores privados de algo más del 6%. Así lo ha adelantado José María García, director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid en declaraciones a elEconomista.

Mañana se darán conocer los pliegos para la licitación de las primeras 46 parcelas de titularidad pública que están situadas en 14 municipios de la región y en las que estima que se construirán en ellas un número máximo de 6.646 viviendas en colaboración con inversores privados.

En total, el Plan Vive Madrid permitirá levantar en los próximos ocho años unas 25.000 viviendas de alquiler a precios asequibles con altos descuentos frente a las rentas de mercado y con un ahorro para la administración de más de 3.500 millones de euros, ya que ese coste correrá a cargo de las empresas constructoras de estas viviendas que las alquilarán tanto a jóvenes como a familias vulnerables, mujeres víctimas de la violencia de género o personas con discapacidad, al precio estipulado por la Comunidad de Madrid.

Según explica García la concesión de estos proyectos se extenderá por 50 años, un plazo que desde el sector consideran razonable. "Según los cálculos que hemos realizado nos sale que el punto de retorno de la inversión está entorno a 29 años y la cola de retorno de deuda serían otros 21 años más. Es un plazo más que amplio incluso para permitir hasta tres periodos de amortización de préstamos", apunta el Director General de Vivienda, que cree que "que en 50 años hay tiempo de sobra para que se planteen varios traspasos. Meter más plazo no aporta nada en términos de rentabilidad y sin embargo si genera riesgo en cuanto al estado de conservación, de devolución y de obsolescencia de los activos".

¿Las rentas irán ligadas al IPC?

Además del plazo de la concesión, uno de los temas que más preocupaba en el sector inmobiliario es que las rentas de las viviendas no fueran ligadas al IPC. Sin embargo, ese es un detalle que, si se ha tenido en cuenta por parte de la administración, tal y como lo explica García.

"Aunque el precio máximo de referencia está vinculado con el módulo de la vivienda protegida, no es un precio de vivienda protegida, es un precio de oferta que al final se convierte en contractual en la concesión", destaca. "La oferta es por debajo del precio máximo, que es el módulo de la vivienda protegida en alquiler que le corresponda, y sobre ese precio nos pueden hacer una bajada. Una vez fijado el precio de contrato se actualiza conforme al IPC, con una hipótesis de inflación también en el plan económico financiero de una tasa anual del 1%", concreta García.

¿Qué perfil de inversor podrá acudir a la licitación?

"Buscamos un perfil combinado entre promotor y gestor patrimonial. Nos tiene que acreditar una experiencia tanto técnica como económica en ambos sectores", explica García. Para ello van a pedir una experiencia de al menos 500 viviendas en promoción con unos 50 millones de euros de cifra de negocio en los últimos cinco años, "que creemos que cualquier promotor mediano-grande lo puede cumplir". Pero también solicitan una experiencia en gestión de arrendamientos y 3 millones de euros de cifra de negocio en los últimos cinco años.

"Se trata de un negocio en al menos de dos fases. Una fase de promover y construir las viviendas y una fase de gestión del patrimonio en arrendamiento a un plazo de concesión y a un precio limitado. Lo que nos interesa es garantizar la calidad en la construcción y una buena gestión patrimonial del negocio de arrendamiento", destaca el director general de Vivienda.

Eso como resultado práctico lleva a que "un promotor solo no se va a poder presentar, pero tampoco un gestor patrimonial de arrendamiento se va a poder presentar solo. Habrá que buscar fórmulas de colaboración que garanticen esa experiencia".

Demostración de solvencia económica

Cada lote cuenta con unas 11 o 12 parcelas que supondrán una inversión de unos 180 millones de euros por lo que "se va a requerir una solvencia importante. Queremos que haya viabilidad y una garantía de futuro". Cada inversor podrá pujar por un máximo de dos lotes y "les vamos a exigir una demostración de disponibilidad de financiación".

Por otro lado, García señala que el derecho de la concesión es transmisible, lo que facilitará las distintas fórmulas de colaboración entre promotores, fondos y gestoras. "No vamos a poner más objeción que la autorización de la administración, que es lo que nos corresponde por ley, y subrogación de derechos y obligaciones en el adquiriente de ese derecho", puntualiza.

Reactivación de la economía e impacto en el precio del alquiler

Para agilizar el proceso y atraer la atención de los inversores el Gobierno regional ha reducido el número de parcelas y se ha centrado en las que jurídicamente están perfectas. "En el modelo de viabilidad económica nos sale que tienen una TIR de capital de más del 6%. Hemos apostado por ellas para pulsar la realidad del mercado inversor y para que sea una palanca y después ya iremos sacando otras parcelas que a lo mejor no son tan atractivas y incluso no descarto en el futuro que subvencionemos alguna parcela con alguna ayuda con cargo al Plan Estatal del Vivienda o alguna fórmula que permitan sacar otros suelos. En este momento lo que interesa es que esto arranque y sea palanca económica y se genere interés", reconoce García.

En ese interés por impulsar lo antes posible el proyecto los plazos que ha fijado la CAM para la presentación de las ofertas vinculantes es de dos meses desde la publicación de los pliegos. Unos plazos que desde el sector ven algo estrechos para poder elaborar los ante proyectos de cada parcela y lograr sellar alianzas.

En este sentido, García destaca que este plan lleva mucho tiempo moviéndose y "la gente que ha tenido verdadero interés ha hablado conmigo. Me he sentado a nivel institucional, como no podía ser de otra manera, con Asprima, APCE, Concovi, Asval y particularmente con empresas de todos los segmentos, promotor, constructor y gestor patrimonial".

Además, asegura que a mediados de octubre "ya adelantamos una primera lista provisional de parcelas que hemos modificado un par de veces. Lo que se pide ahora es un ante proyecto, que una vez se confirme la adjudicación deberán transformar en un proyecto básico y para ello tendrán otros dos meses".

"El objetivo es hacer una palanca de impulso económico lo antes posible. En Madrid tenemos que marcar la diferencia. Apostamos por generar oferta y condiciones de alquiler asequible y tener un discurso contrario a la intervención del mercado, pero desde la realidad, con algo tangible. Nosotros lo que hacemos es movilizar el recurso que tenemos que es el suelo público y movilizarlo con un alquiler asequible y dando participación al sector privado buscando su inversión y generando unas condiciones que sean beneficiosas para todos".

Cuanto antes salga los proyectos adelante antes se verá el impacto económico positivo que tienen, con una importante generación de empleo de 57.000 puestos anuales durante la construcción y explotación de las viviendas.

Una vez adjudicadas las parcelas los ganadores tendrán 36 meses para construir las viviendas. "El objetivo es generar el impacto sobre el mercado del alquiler lo antes posible", concluye García.