El Consejo de Ministros ha aprobado este martes el anteproyecto de ley de vivienda (Ley por el Derecho a la Vivienda) que faculta a las comunidades autónomas para limitar los precios de los alquileres en zonas tensionadas e insta a los ayuntamientos a recargar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) hasta un 150% para castigar a las viviendas vacías. Todo con el foco principalmente puesto sobre los grandes tenedores.
Los planes del Gobierno pasan por que la ley empiece el trámite parlamentario a finales de este año, según ha confirmado la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros. Cuando salga adelante, será la primera que se apruebe sobre esta materia en democracia.
Tres ejes principales
La norma, según aparece en el anteproyecto del Gobierno, permitirá limitar el precio de los alquileres en zonas tensionadas a personas jurídicas (empresas e instituciones) propietarias de diez o más viviendas.
El resto de propietarios (grandes tenedores personas físicas y pequeños tenedores) de esas zonas podrán incrementar los precios hasta un 10% sobre la última renta del contrato anterior, si el propietario rehabilitó el piso dos años antes del vencimiento, si aplicó obras que suponen un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.
Para intentar contener las rentas de arrendamiento, la norma establece para los nuevos contratos una bonificación general del 50% en el IRPF de los arrendadores, modulable en función de diversos criterios, hasta un máximo del 90% para aquellos que rebajen un 5% el precio de sus alquileres.
Y para sacar al mercado viviendas vacías, la futura ley insta a los ayuntamientos la posibilidad de aplicar un recargo de hasta el 150% de la cuota líquida del IBI a las que estén desocupadas sin justificación durante más de dos años.
Seis claves
1. Qué es una zona tensionada
Las comunidades autónomas podrán declarar un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado por un periodo de tres años (prorrogable si no mejoran las condiciones de mercado) tras constatar que en esa zona la renta de alquiler supera el 30% de los ingresos medios por hogar y que en los últimos cinco años ha subido cinco puntos por encima del IPC de esa comunidad.
2. Plazo para los índices de referencia de precios
Las rentas de las personas jurídicas propietarias de más de diez viviendas en las zonas tensionadas se limitan conforme a un sistema de índices de precios de referencia. Aunque el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana presentó uno propio en junio de 2020, se da un plazo de 18 meses a partir de la entrada en vigor de la ley para su elaboración. Es decir, la regulación de los alquileres para los grandes tenedores se aplicaría a partir de la siguiente legislatura.
3. Desgravaciones en el IRPF (contratos de alquiler nuevos)
La actual desgravación del 60% en el IRPF por rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual pasará a ser del 50%, pero se modula hasta el 90% en las zonas tensionadas. Para nuevos alquileres de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años, la reducción será del 70%, mientras que para viviendas protegidas y para casas rehabilitadas en los dos últimos años, del 60%.
4. Recargo en el IBI para viviendas vacías
Los ayuntamientos (los dirigidos por el PP ya han dicho que no aplicarán la medida) podrán aplicar un recargo del 50% en la cuota líquida del impuesto de bienes inmuebles (IBI) a los inmuebles de uso residencial que permanezcan desocupados sin justificación más de dos años; del 100% si está vacío más de tres años y del 150% si el propietario tiene varios inmuebles desocupados en el mismo término municipal.
Hay ciertas causas que justificarán tener una vivienda vacía y que eximirán a los propietarios del recargo. Son la de traslado por motivos laborales o de formación, cambio de domicilio por razón de dependencia, salud o emergencia social, inmuebles destinados a segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada o aquellos en obras o inmersos en algún litigio. Destaca entre las excepciones, la que exime a los inmuebles que estén en venta (un año máximo) o en alquiler (con un máximo de seis meses), con precios en condiciones de mercado.
5. Suspensión de desahucios
Desde que entre en vigor la ley, serán los juzgados los que de oficio suspendan los desahucios por impago de alquiler de familias vulnerables durante dos meses, si el demandante es una persona física, y durante cuatro meses si es persona jurídica. Es una de las grandes novedades de la norma.
6. Más vivienda social y 'vivienda asequible incentivada'
Se reservará el 30% del suelo urbanizado en las nuevas promociones para vivienda pública (de ese porcentaje, la mitad irá para alquiler) y del 10% en las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
La ley también crea la figura de la 'vivienda asequible incentivada', que será aquella de titularidad privada con beneficios urbanísticos y fiscales destinada al alquiler a precios reducidos.
El sector inmobiliario se ha vuelto a mostrar cauteloso con la norma. Para Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, "la nueva Ley de la Vivienda saldrá con muy poco consenso, sobre todo a nivel político. En este sentido, es muy complicado que, sin una mayor alineación con el resto de formaciones políticas, sea una ley que se aplique a largo plazo, que es lo realmente necesario para que pueda dar sus frutos".
Desde Fotocasa, por su parte, aseguran que "la nueva Ley de Vivienda debería aportar más seguridad jurídica y medidas incentivadoras" pero creen que el concepto de zona de mercado tensionado no es del todo riguroso ni tampoco el método de inclusión de los gastos de suministros en la fórmula. También consideran "intervencionista" la congelación de las rentas durante tres años, y podría conllevar la contracción de la oferta de viviendas en renta.
