El mercado inmobiliario ha comenzado a enfriarse con velocidad en varias economías de la zona euro, entre las que se encuentra Alemania. Las subidas de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) y la desaceleración de la economía están complicando la adquisición de vivienda para familias e inversores. Además, hay expertos que creen que esta tendencia solo acaba de comenzar y que, atendiendo a los ratios de rentabilidad actuales, el precio de los inmuebles en Alemania debería caer hasta un 25% para que se vuelva a alcanzar cierto equilibrio de mercado.
En los años de auge, la inversión en vivienda inmobiliaria en muchas ciudades alemanas ofrecía un rendimiento neto de alquiler de aproximadamente el 3%, que se financiaba con un tipo hipotecario medio del 1%. Es decir, los inversores que adquirían una vivienda a través de una hipoteca obtenían una rentabilidad limpia del 2%, un auténtico 'caramelo' en un entorno de tipos de interés cero o incluso negativos para los que tenían grandes cantidades de liquidez.
Jochen Moebert, analista de Macroeconomía en Deutsche Bank, explica en una nota que "esto ha ofrecido un flujo de caja muy positivo. Los inversores podían aprovecharlo fácilmente para obtener rendimientos de dos dígitos (apalancándose). Ahora, con tipos hipotecarios claramente por encima del 3%, la marea ha cambiado".
Moeber comenta que con un 4% de costes de financiación (en la actualidad y tras las subidas de tipos), la situación es completamente diferente. Si se toma la vivienda como un bien de inversión (también lo es de consumo), el precio de los inmuebles tendría que caer con fuerza para que se recupere el equilibrio. "Los alquileres no pueden aumentar mucho a corto plazo, por lo que los precios tendrían que bajar un 25% para que los rendimientos de los alquileres vuelvan al punto de equilibrio", asegura el experto de Deutsche Bank.
Caídas de precios sustanciales
"Por supuesto, serán necesarias caídas de precios aún más sustanciales si los inversores esperan un flujo de caja positivo. Ya anticipamos en la primavera de 2021 que el auge de la vivienda en Alemania llegaría a su fin, esperando una modesta corrección del mercado, discutiendo el riesgo de un shock en los tipos de interés", sostiene el economista.
"Desafortunadamente, la subida de tipos nos ha sorprendido por su intensidad desde finales de 2021. Hasta hace poco, los inversores habían estado dispuestos a aceptar nuestro pronóstico de una corrección del mercado solo modesta", asegura el economista alemán.
No obstante, este experto cree que las caídas en la vivienda podrían encontrar cierta resistencia en otros factores como la relativa escasez de vivienda o el uso de los inmuebles como refugio contra la inflación, no obstante, "nuestra previsión sigue siendo una caída moderada de precios en nuestro caso base. Pero esta visión requiere que los tipos de interés dejen de subir pronto".
¿Qué puede pasar ahora?
Antes del pánico bancario que ha invadido a los mercados en EEUU y Europa, los mercados monetarios habían descontado que los tipos de interés podían llegar hasta el 4% en la Eurozona (tasa de depósito). Los economistas de Deutsche Bank esperaban, por el contrario, que la tasa terminal se situase en el 3,75% (los tipos ya está en el 3%). Ahora, tras las turbulencias financieras, el futuro de los tipos parece algo más incierto.
No obstante, asumiendo que aún tienen algo de recorrido al alza, el impacto sobre los inversores en vivienda puede ser fatal y generar una suerte de efecto dominó que derribe el precio de la vivienda: "La mayoría de los inversores han podido hacer frente al nuevo entorno. Los vencimientos largos, los tipos fijos, la cobertura y las grandes rentabilidades han generado una posición cómoda para los inversores para digerir las pérdidas que pueden estar viendo ahora".
Pero no todos los inversores han operado de la misma forma. Hay grandes caseros que se han arriesgado mucho más. Un gran riesgo supone a veces un elevado beneficio, pero también puede suponer una gran pérdida, sobre todo si el apalancamiento (endeudamiento) es elevado: "Algunos inversores, especialmente los de gran éxito en los años de auge, que tienen un apalancamiento que a veces supera el 100%, tipos variables y sin cobertura, están experimentando dificultades. Se enfrentan tanto a la caída de los precios como al flujo de caja negativo, ya que los rendimientos están por debajo de los costes de refinanciación", advierte el experto de Deutsche Bank.
Las subidas de tipos y la vivienda
"Creemos que estos inversores tendrán difícil digerir nuevas subidas de tipos sin sufrir contratiempos en el mercado inmobiliario o incluso una crisis en toda regla. Durante más de una década, no hemos estado de acuerdo con la hipótesis de que se estuviera generando una burbuja inmobiliaria en Alemania. Nos atenemos a esta evaluación. Pero otros países podrían ser más vulnerables. Los bajos de interés habían impulsado los precios en casi todos los países de la zona del euro a máximos históricos recientes", advierte el experto del banco alemán.
Además, los índices de asequibilidad de vivienda muestran ratios muy elevados, especialmente del centro de Europa. La OCDE proporciona datos de 11 países de la zona del euro que se remontan a la década de 1970. El promedio histórico en la relación entre precio-ingreso y precio-alquiler se establece en 100 para cada país. Por ejemplo, los Países Bajos tienen una relación precio-ingreso, un índice de asequibilidad muy importante, de 159,9, el nivel máximo de los países analizados por Deutsche Bank. Lo cierto es que este indicador revela que la vivienda podría estar sobrevalorada en muchos países.
La caída ya ha comenzado
Lo cierto es que en Alemania ya se están atisbando caídas importantes del precio de la vivienda. El precio de la vivienda registró en el cuarto trimestre de 2022 una caída del 3,6% respecto del mismo periodo del año anterior, lo que representa la primera bajada interanual desde finales del año 2021, cuando los precios cayeron un 0,5% en relación al mismo trimestre de 2009, según ha informado la Oficina Federal de Estadística (Destatis).
"Esta es la primera caída en los precios de las propiedades residenciales respecto del mismo trimestre del año anterior que se registra desde el cuarto trimestre de 2010", indicó la oficina estadística germana.
Asimismo, Destatis añadió que no hay constancia de un descenso mayor de los precios para la adquisición de vivienda en términos interanuales desde el primer trimestre de 2007, cuando el retroceso respecto del mismo periodo de 2006 fue del 3,8%.
De su lado, en comparación con el tercer trimestre de 2022, los precios de las propiedades residenciales cayeron un 5% en promedio en el cuarto trimestre de 2022.
"El riesgo de una caída del mercado de la vivienda o al menos de una corrección seria en ciertos países de la zona del euro aumentará si el BCE actúa manteniendo su línea dura. Si nuestra valoración es correcta, el equilibrio entre luchar contra la inflación y evitar la inestabilidad macrofinanciera se convertirá en un tema clave para el BCE", sentencia la nota del economista alemán.
