Vivienda - Inmobiliario

La caída del inmobiliario en Alemania y EEUU amenaza con desencadenar un efecto dominó en la vivienda global, según la Fed de Dallas

  • "Incluso países como España e Italia están expuestos a shocks negativos"
  • "Persiste el riesgo de una caída global y profunda de la vivienda"
  • "Se puede producir un efecto dominó en el que los inversores se retiran a la vez"
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La vivienda en España está aguantando con gran fortaleza las embestidas que suponen las subidas de los tipos de interés. La ausencia de desequilibrios de calado en el inmobiliario ibérico es un parachoques que no se puede despreciar y con el que no cuentan economías como EEUU, Alemania, Suecia o Países Bajos, donde la sobrevaloración de los inmuebles era evidente según diferentes ratios e indicadores. Pese a todo, un nuevo informe de la Reserva Federal de Dallas, que analiza el estado de salud del inmobiliario global, no descarta que se produzca un efecto dominó en la vivienda que pueda arrastrar incluso mercados como los de España e Italia, donde a priori no existen debilidades visibles ni exuberancia.

El mercado inmobiliario ha mostrado importantes signos de exuberancia desde 2020 en algunos países clave para la economía mundial. El mercado de la vivienda parece mostrar un estado "espumoso, con signos de sobrevaloración que se extienden más allá de EEUU afectando en su mayoría a economías avanzadas", alertan Lauren Black y Enrique Martínez-García, economistas de la Reserva Federal de Dallas.

La pandemia y los bajos tipos de interés han puesto la guinda a la burbuja

Estos expertos sostienen que la crisis del covid y los tipos de interés cero (o incluso negativos) han dado el último empujón a la sobrevaloración de los precios. El covid y los confinamientos llevaron a que las familias diesen un mayor uso a la vivienda, mientras que los bajos tipos de interés animaron a muchas familias y, sobre todo, inversores a lanzarse a la compra de inmuebles por su mayor rendimiento en un entorno de tipos de interés muy bajos. Este comportamiento febril ha destacado en países como Alemania, EEUU o Países Bajos, cuya relevancia en sus respectivas regiones supone ahora también un riesgo. Igual que la subida de precios ha sido coordinada, la caída también podría serlo incluso en mercados que parecen más resistentes.

Tras una década de descensos constantes, los tipos hipotecarios empezaron a subir en la zona euro a principios de 2022, incluso antes de que el BCE iniciara su ciclo de subidas en julio de 2022. Aunque el repunte del mercado inmobiliario se encuentra ya en su noveno año y hasta ahora la actividad se ha mantenido bastante resistente en la mayoría de los países de la región, el endurecimiento de las condiciones financieras ha dejado ya a algunos señalados, como Alemania y economías más pequeñas como Finlandia.

Los tipos hipotecarios han subido más rápido en Alemania e Italia, registrándose, por el contrario, incrementos algo menores en Francia y España. No obstante, los economistas de la Fed de Dallas creen que la interconexión entre las economías es tal, que todos los mercados desarrollados son vulnerables, independientemente de que los tipos suban mucho más en un lugar y otro. El mercado es global.

El encarecimiento de los tipos de interés y la baja confianza de los consumidores han empezado a pasar factura al mercado inmobiliario. Tras un crecimiento histórico en la zona euro del 9,8% en el primer trimestre de 2022, los precios se han enfriado hasta el 6,8% en el tercer trimestre de 2022, registrándose en Alemania las mayores caídas de precios.

Los precios de la vivienda en Alemania sufrieron en el segundo semestre de 2022 su mayor caída semestral en más de 20 años, poniéndose fin abruptamente al auge de una década del mayor mercado inmobiliario de Europa. La Asociación Alemana de Bancos de Cédulas Hipotecarias (VDP), que recopila datos de 700 entidades de crédito, informó en febrero de que los precios de los inmuebles residenciales habían caído un 1,8% en el cuarto trimestre en comparación con el trimestre anterior.

La importancia de EEUU y Alemania

"EEUU y Alemania, debido al tamaño de sus economías, representan un riesgo sustancial para la vivienda mundial. Centrándonos en estos dos países, nuestro análisis va un paso más allá y analiza la evidencia complementaria extraída de los datos de la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler. Esta relación, una contrapartida natural de la relación precio-beneficio de las acciones, mide la rentabilidad de la vivienda como oportunidad de inversión. Utilizando datos del Observatorio Internacional de la Vivienda, detectamos períodos de exuberancia después de tener en cuenta los fundamentos convencionales de la relación precio-alquiler (price-to-rent-ratio)", advierten los expertos de la Fed.

Indicadores de exuberancia de la vivienda
Indicadores de exuberancia de la vivienda

Estos economistas aseguran que al comparar la relación precio-alquiler real de Alemania con su relación precio-alquiler estimada, resulta evidente que desde el comienzo de la pandemia el mercado ha vivido una notable exuberancia. "Para volver a su nivel fundamental, la relación precio-alquiler de Alemania tendría que caer un 12,8%". En el caso de EEUU, la relación tendrá que caer más de un 19%.

"Una vulnerabilidad para la vivienda global"

"Específicamente, los peligros detectados en los mercados inmobiliarios de EEUU y Alemania representan una vulnerabilidad para el panorama mundial debido al tamaño de las economías de esas naciones y los importantes efectos de contagio financieros transfronterizos", advierten los expertos de la Fed de Dallas. "Aunque el crecimiento de los precios de la vivienda ha comenzado a moderarse o incluso a corregir en algunos países, persiste el riesgo de una caída global profunda de la vivienda", advierten.

"Incluso países como España e Italia, que no experimentaron un boom de la vivienda durante la pandemia, están expuestos, a través de los vínculos de la zona del euro, a shocks negativos con origen en Alemania... La posibilidad de un efecto dominó, en el que los inversores se retiren de la vivienda internacional en busca de seguridad y liquidez a otros lugares, también plantea preocupaciones sobre los efectos indirectos de Alemania o EEU en la economía mundial", aseguran Lauren Black y Enrique Martínez-García.

Ya en enero, Adam Slater, analista de Oxford Economics, incidía en un informe en que los nuevos préstamos hipotecarios en algunas partes de Europa estaban cayendo drásticamente: "En Alemania y los Países Bajos se habían desplomado entre un 50% y un 60% desde su máximo reciente, al dispararse los tipos de interés. En el caso de los Países Bajos, esta caída es comparable a la registrada tras la Gran Recesión, y en el de Alemania es algo peor. En particular, estos dos mercados de la vivienda se encontraban entre los más arriesgados en investigaciones nuestras anteriores".

"Los permisos de construcción, especialmente de inmuebles residenciales, han caído bruscamente en Alemania y los datos anecdóticos apuntan a una creciente reticencia de los promotores a iniciar nuevos proyectos de construcción ante la preocupación por la rentabilidad. El exceso de oferta podría provocar un exceso de construcción, pero no vemos indicios de una acumulación importante de existencias sin vender", explican Aila Mihr y Pasi Kuoppamäki Danske, analistas de Danske Bank.

Dada la mayor proporción de viviendas en propiedad y la fuerte prevalencia de hipotecas a tipo variable, estos expertos ven a España como el país más vulnerable a una recesión del mercado inmobiliario de los grandes de la zona euro. Sin embargo, avisan, los propietarios italianos y alemanes también se enfrentan a algunos riesgos, ya que la proporción de hipotecas a tipo variable ha aumentado rápidamente en 2022 y los precios de la vivienda en Alemania son especialmente vulnerables a una mayor corrección.

Entre las economías más pequeñas, Finlandia también tiene una elevada proporción de hipotecas a tipo variable, mientras que los Países Bajos -donde los precios también han subido rápidamente- tienen una ratio de endeudamiento de los hogares y una tasa de sobrecarga del coste de la vivienda relativamente elevadas.

"Las fuertes caídas de precios podrían dejar a algunas economías europeas con altos niveles de prestatarios en patrimonio negativo, comparables incluso a los observados en EEUU en 2010, cuando más del 25% de los préstamos estaban "bajo el agua" (por encima del valor de mercado de la propiedad subyacente)", remataba.

Para colmo, los economistas de la Reserva Federal añaden que la fragilidad mercado inmobiliario chino se suma, esta vez, a las preocupaciones y riesgos sobre el inmobiliario global, algo que no había ocurrido en otras crisis del pasado.

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