¿Por qué crece la contratación de hipotecas para segunda vivienda? Abaratamiento y tirón inversor, entre las claves

Las hipotecas han vuelto a situarse entre los productos financieros más atractivos del mercado. Gracias a la relajación progresiva de los tipos de interés se ha abaratado considerablemente el acceso a la financiación, lo que está animando a muchos inversores a dar el paso hacia la compra de una segunda vivienda. Esta tendencia coincide con un momento especialmente favorable: el precio del alquiler sigue disparado en buena parte del país, lo que refuerza el interés por adquirir inmuebles como vía de obtener una rentabilidad a medio y largo plazo. Por ello, quienes cuentan con capacidad económica suficiente se plantean la adquisición de un segundo inmueble como forma de generar ingresos adicionales que complementen su renta habitual.

Cada vez más españoles optan por contratar una hipoteca para adquirir una segunda vivienda con fines de inversión. Así lo refleja el VI Barómetro de Hipotecas elaborado por la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), a partir de una encuesta realizada entre consumidores. Según el informe, el 56% de quienes han solicitado una hipoteca para una segunda residencia lo ha hecho con el objetivo de alquilar o vender el inmueble más adelante, lo que representa un aumento de cinco puntos porcentuales respecto a la edición anterior. Este repunte pone de manifiesto el creciente interés por las segundas viviendas como fuente de ingresos, más allá del uso vacacional o personal.

En este escenario, una cuestión clave para el lector es entender qué requisitos exigen actualmente los bancos para conceder un préstamo hipotecario para una segunda residencia y qué entidades ofrecen los productos más competitivos. En este artículo, analizamos los porcentajes de financiación, los tipos aplicados, los plazos disponibles y las condiciones de vinculación de diferentes productos, con el fin de ofrecer una visión práctica y útil para quien valora dar el paso de contratar una hipoteca para una segunda vivienda.

Mejores hipotecas para una segunda vivienda de julio de 2025 

Hipotecas fijas

Datos actualizados el 21/04/2025

Hipotecas variables

Datos actualizados el 21/04/2025

Hipotecas mixtas

¿Por qué crece la contratación de hipotecas para una segunda vivienda?

Adquirir una segunda vivienda sigue siendo una aspiración frecuente entre los hogares españoles, ya sea como residencia vacacional, para escapadas de fin de semana o como opción de inversión, que se consolida actualmente como la fórmula mayoritaria. Una segunda residencia puede generar ingresos adicionales mediante el alquiler en los periodos en los que no se utiliza, lo que permite cubrir buena parte de los costes hipotecarios y otros gastos asociados a la propiedad.

Uno de los factores principales que explican el repunte en la contratación de hipotecas es la bajada sostenida de los tipos de interés. Según el INE, el número de hipotecas sobre viviendas inscritas ha crecido un 14% interanual, reflejando el crecimiento de la compra de viviendas. Además, las hipotecas a tipo fijo continúan siendo la opción preferida, frente a las modalidades variables o mixtas. En este contexto, cada vez más españoles apuestan por adquirir una segunda residencia como vía para obtener rentabilidad, bien a través del alquiler o de la revalorización futura del inmueble.

El valor de la vivienda no ha dejado de crecer desde la pandemia, especialmente en grandes ciudades y zonas costeras, impulsado por la escasez de suelo urbanizable y una normativa urbanística más exigente, que ralentiza los nuevos desarrollos. Según el INE, el Índice de Precios de Vivienda (IPV) refleja una subida interanual del 12,2% en obra nueva y del 12,3% en vivienda usada respecto a 2024. Desde la óptica del inversor, este contexto garantiza la adquisición de un activo cuyo valor no para de aumentar, lo que añade atractivo a la compra de inmuebles residenciales.

De acuerdo con los datos ofrecidos por el portal inmobiliario Fotocasa, Baleares y Madrid encabezan el ranking de comunidades con los precios más altos en vivienda de segunda mano, con 5.048 euros/m² y 4.788 euros/m², respectivamente. Les siguen País Vasco (3.520 euros/m²), Canarias (3.100 euros/m²) y Cataluña (3.080 euros/m²). También destacan Andalucía y Comunidad Valenciana, lo que refuerza el interés inversor en regiones de costa, grandes ciudades y con un atractivo turístico. 

El momento coincide con un mercado del alquiler en máxima presión en buena parte de la geografía española. Las rentas, especialmente en grandes ciudades y zonas turísticas, han alcanzado niveles sin precedentes, lo que atrae a pequeños y medianos inversores que ven en el alquiler una alternativa con un valor seguro. El contexto es claro: hipotecas baratas sumado a una mayor rentabilidad por alquiler se traduce en una oportunidad atractiva para quien busque obtener rentas recurrentes.

Para financiar este tipo de operaciones, las hipotecas para segundas residencias se consolidan como una alternativa cada vez más habitual, aunque presentan condiciones más exigentes que los préstamos para vivienda habitual. La financiación es habitualmente menor, se requiere mayor solvencia por parte del cliente y los plazos de amortización suelen ser más ajustados. Por ello, es fundamental conocer de antemano los requisitos específicos y comparar las propuestas de las distintas entidades antes de iniciar el proceso.

Según la plataforma financiera Gibobs, el valor promedio de una segunda residencia en 2025 se sitúa en 173.178 euros, con un porcentaje medio de financiación del 74%. Lo habitual es que los bancos no superen ese umbral, inferior al 80% típico en primeras viviendas, y que los plazos de amortización no excedan los 30 años. No obstante, algunas entidades comienzan a flexibilizar estas condiciones, ofreciendo financiaciones por encima de la media, tipos más competitivos, menores exigencias de vinculación o incluso plazos de devolución más amplios, lo que abre nuevas oportunidades para quienes buscan invertir en el sector inmobiliario.

¿Es posible financiar el 100 % del valor? Opciones sin entrada

Financiar el 100 % del valor de compra de una segunda vivienda no es lo habitual, ya que la mayoría de entidades bancarias suelen limitar la concesión de hipotecas para segundas residencias al 60 % al 70 % del valor de tasación o compraventa. A diferencia de las hipotecas para la vivienda habitual, donde es posible alcanzar hasta el 80  % o incluso el 90 % en casos puntuales, en el caso de un segundo inmueble el nivel de exigencia es mayor. Esto se debe al mayor riesgo asumido por las entidades, ya que es una carga mayor a la que hacer frente todos los meses y crece la posibilidad del impago.

No obstante, algunos bancos en España han lanzado productos específicos o líneas de financiación más flexibles que permiten alcanzar o acercarse al 100 % del valor del inmueble. El factor clave para que los bancos concedan estas ventajas va a ser el perfil de la persona que los contrata: su ahorro, su capacidad financiera y no tener deudas pendientes. 

Una alternativa destacada para quienes buscan financiar la compra de una segunda residencia es la hipoteca fija de Banco Santander, que permite acceder hasta al 80 % del valor del inmueble, sin aplicar la comisión de apertura. Este producto ofrece un plazo máximo de amortización de 30 años y contempla una bonificación del interés nominal (TIN) de hasta el 1,10% a partir del séptimo mes, siempre que se cumplan las condiciones de vinculación establecidas por la entidad. Una opción competitiva dentro del actual escenario de tipos moderados.

También el banco zaragozano Ibercaja proporciona facilidades a quienes buscan adquirir una segunda vivienda como inversión, especialmente si se trata de inmuebles destinados al alquiler. En estos casos, se valora positivamente que el comprador ya tenga una primera hipoteca encauzada o una buena capacidad de ahorro. La entidad bancaria, por ejemplo, dispone de opciones que permiten financiar hasta el 80 % a un 85 % en función del perfil del cliente, sin necesidad de contratar productos vinculados. En el caso, por ejemplo, de la Banca March, que a través de su Hipoteca Avantio ofrece hasta el 70 % de financiación para perfiles con alta solvencia, y con condiciones competitivas, como un tipo fijo por debajo del 2 % TAE. Además, permite elegir entre modalidad fija, variable o mixta, con plazos de hasta 20 años.

Otra solución posible son las hipotecas ofrecidas a través de intermediarios financieros o fintechs, que negocian condiciones personalizadas con los bancos para lograr una financiación superior a la media. Estas plataformas permiten comparar de forma rápida entre diferentes entidades y son útiles para quienes necesitan cubrir más del 70% del importe sin contar con un ahorro previo suficiente para las entradas tan elevadas.

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