Qué es una hipoteca y cómo funciona: encuentra la mejor opción para ti

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Autor: Redacción de Servicios de comparación financiera

Actualizado: 1 de abril de 2024, 18:06

La compra de una casa es un momento muy importante en la vida de cualquier persona: no sólo porque adquiere el que será su hogar, también porque es probable que contraiga una obligación de larga duración con alguna entidad bancaria que le preste dinero para poder adquirir la vivienda. Y es que los bienes inmuebles suelen tener precios elevados y muchos usuarios solicitan una hipoteca para poder adquirirlos.

Las hipotecas, por tanto, acompañarán a su titular durante bastante tiempo y sus mensualidades se convertirán en un gasto recurrente que tendrá que incluir en su planificación económica. Por eso, es importante que las personas que estén buscando un préstamo hipotecario conozcan bien este tipo de productos antes de elegir uno y firmar el contrato.

A continuación te explicamos todo lo que necesitas saber sobre las hipotecas, como su funcionamiento, sus principales características, los distintos tipos que existen o los aspectos a los que se debe prestar atención al buscar un préstamo hipotecario, entre otros.

Las mejores hipotecas de abril 2024

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¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca o préstamo hipotecario es un tipo de crédito destinado a la compra o rehabilitación de un bien inmueble. Con este producto financiero, una entidad presta dinero al interesado con el único objetivo de adquirir o arreglar un terreno, una vivienda, un local u otra propiedad de esta naturaleza, la cual se convierte en la garantía de pago, de tal forma que, si el titular de la hipoteca deja de pagar sus mensualidades, la entidad podrá solicitar a la justicia que se embargue el inmueble para que sea subastado y se salde así la deuda.

Hipotecas: ¿cómo funcionan?

Las hipotecas son un tipo de préstamo especializado para la adquisición de bienes inmuebles. Esto hace que compartan ciertas características con los créditos personales y, al mismo tiempo, tengan una serie de particularidades propias diferenciadoras.

Como cualquier préstamo, las hipotecas conceden una determinada cantidad de dinero a las personas que las solicitan a cambio del pago de unos intereses previamente fijados por las partes, es decir, la entidad financiera y el interesado. El usuario irá devolviendo la cantidad prestada en mensualidades que incluyen tanto la restitución de los fondos prestados como los intereses.

Pero, al estar destinadas a bienes inmuebles, las cantidades que se suelen mover en este tipo de préstamos son considerablemente más elevadas, lo que hace que las hipotecas tengan plazos de devolución bastante amplios (de hasta 40 años), un número importante de requisitos y que la vivienda adquirida se establezca como garantía del cobro en caso de impagos.

Al buscar una hipoteca hay que tener en cuenta que la mayoría de ellas no ofrecen el 100% de la financiación del importe de la casa. Lo más común es que la entidad que concede el préstamo sólo esté dispuesta a ofrecer a los usuarios un 80% del valor de la vivienda como máximo. Aunque hay algunas excepciones en las que sí se ofrece cubrir el 90% o hasta el 100% del coste del bien inmueble, pero es algo menos común y hay que investigar bien las distintas ofertas disponibles para encontrarlas.

La mayoría de los bancos pide que el solicitante tenga ese 20% del coste de la transacción, conocido popularmente como ‘entrada’, porque es una prueba de la capacidad de ahorro del interesado, lo que ofrece mayores garantías a la entidad de que se trata de una persona o de unas personas que podrán hacer frente a las mensualidades de la deuda sin problemas.

De hecho, tanto es así que hay entidades que premian a los usuarios que dan entradas más altas, por ejemplo de más del 50% del coste total de la vivienda, con intereses más bajos. Porque, como el importe que tienen que prestar es menor y los clientes han demostrado una gran capacidad de ahorro, el banco considera que no es tan arriesgado concederles un préstamo y traslada esa mayor seguridad al precio del producto.

En cualquier caso, al usuario siempre le convendrá dar entradas superiores a ese 20% si dispone de ahorros suficientes, puesto que cuanto mayor sea la cantidad prestada que reciba, más intereses tendrá que pagar.

Diferencias entre las hipotecas fijas y las hipotecas variables

Uno de los aspectos más importantes a los que el usuario debe prestar atención al buscar una hipoteca es el de los intereses, puesto que ese porcentaje será el que determinará el precio del crédito. Y aquí surge la primera gran duda: ¿me conviene más un tipo de interés fijo, variable o mixto?

Hipotecas de tipo fijo

Las hipotecas de tipo fijo tienen una gran ventaja, y es que el porcentaje de intereses es inamovible y se establece antes de firmar el contrato entre las partes, sin tener en cuenta el euríbor, por lo que el cliente siempre pagará la misma cuota mensual a lo largo de toda la vida del préstamo hipotecario.

Hipotecas tipo variable

En las hipotecas de tipo variable, en cambio, los intereses se calculan atendiendo a dos referencias: una fija y otra que fluctúa con el tiempo. Esto quiere decir que la cuota mensual de este producto variará a lo largo de la vida del préstamo hipotecario.

La referencia fija se conoce como diferencial, y funciona igual que los intereses de las hipotecas fijas: es un valor preacordado entre el banco y el usuario que no varía en ningún momento. La variable, por su parte, se denomina índice de referencia, y es un valor que las entidades utilizan para seguir la evolución del coste del dinero y que, en función de si sube o baja, hará que los intereses del crédito sean más o menos elevados.

Cuando este índice está bajo, las hipotecas variables suelen tener intereses más bajos que las de tipo fijo, por lo que resultarán más baratas a sus usuarios, pero cuando sube mucho, se encarecerá y pueden superar el coste de las hipotecas fijas.

En España la mayoría de las entidades financieras usan el euríbor como índice de referencia, un valor que refleja el precio al que los bancos de la zona euro se prestan dinero entre sí. Pero existen otros, como Índice de Conjunto de Entidades.
Las entidades financieras suelen actualizar los intereses variables cada 6 o 12 meses.

Hipotecas tipo mixto

Estas hipotecas son un mezcla de las dos anteriormente mencionadas. Estos productos aplican un tipo de interés fijo durante los primeros años del crédito y luego pasan a uno variable.

¿En qué aspectos hay que fijarse al buscar una hipoteca?

Como ya hemos comentado con anterioridad, la elección de una hipoteca es un paso muy importante en la vida de cualquier persona, puesto que sus mensualidades se convertirán en un gasto recurrente que la acompañarán durante muchos años y, además, se trata de una obligación que pone en juego un bien tan importante como es su vivienda, puesto que en este tipo de préstamos el inmueble hipotecado siempre actúa como garantía.

Por eso, es aconsejable que el interesado en contratar una hipoteca se informe bien acerca de sus características y condiciones y atienda a estos aspectos antes de decantarse por una u otra opción:

  • Fija, variable o mixta: lo primero que se debe determinar al buscar una hipoteca es el tipo de interés que el usuario quiere que se le aplique. Para decantarse por una opción u otra, es preciso que investigue el estado del mercado hipotecario y reflexione sobre lo que más le interesa según su economía personal y sus planes de futuro. Por ejemplo, si el precio de las hipotecas fijas está a la baja, es posible que ésta sea la mejor elección, porque se asegurará la misma cuota para siempre y no pagará más, o no mucho más, que con las variables. En cambio, si los precios de las fijas se han disparado, pero el euríbor permanece bajo, puede resultarle más interesante una hipoteca variable. Y si el euríbor está alto, pero se prevé que baje a largo plazo, y las hipotecas fijas tienen intereses elevados en ese momento, las hipotecas mixtas serían una opción interesante.
  • Intereses: una vez elegida la tipología de hipoteca que quiere, el aspecto más importante que se debe tener en cuenta es el del porcentaje los intereses, porque cuanto más bajo sea, más barato resultará el producto.
  • Bonificaciones y productos asociados: muchas hipotecas, tanto fijas como variables, ofrecen bonificaciones a sus clientes si cumplen con determinadas condiciones, como tener domiciliada una nómina por un importe mínimo o la contratación de otros productos que ofrezca el banco, como seguros, fondos de inversión o de pensiones. Estas bonificaciones se traducen en intereses más bajos y, por lo tanto, en cuotas mensuales más reducidas. En este sentido, conviene estudiar bien estos descuentos, pues a veces tener que contratar determinados servicios con la entidad puede resultar más caro que pagar intereses algo más elevados.
  • Comisiones: aparte de los intereses, en los costes de una hipoteca también hay que tener en cuenta las comisiones. Algunas, como las de apertura, sólo las imponen algunos bancos, mientras que otras, como las de amortización anticipada total o parcial, las utilizan la mayoría de las entidades. En este sentido, conviene encontrar un préstamo hipotecario con el menor número de comisiones, puesto que estas encarecerán el producto.
  • Periodo de amortización: se trata del tiempo que se establece para devolver la hipoteca. En términos generales, las entidades financieras de España suelen ofrecer la posibilidad de fijarlo entre 10 y 30 años, aunque algunas pueden ampliar ese margen desde los 5 a los 40 años. Aquí, además de lo que ofrezca el banco, es importante que el usuario piense detenidamente en el plazo que más le conviene en relación con su economía personal. Un periodo de amortización corto puede eliminar la deuda en pocos años, pero supondrá una cuota bastante elevada durante ese tiempo, mientras que uno largo tendrá mensualidades más asequibles durante un periodo más amplio.
  • Porcentaje de financiación: en general los bancos de España conceden como máximo un 80% del dinero necesario para comprar una vivienda, pero determinadas entidades ofrecen el 90% y hasta del 100% de la financiación. Si el usuario necesita que le presten más del 80% del valor del bien inmueble para adquirirlo, es importante que busque un préstamo hipotecario que se lo ofrezca.
  • Otros gastos de compraventa: a la hora de elegir la entrada que se va a aportar se debe tener en cuenta que la compraventa de un inmueble tiene una serie de gastos asociados que no se incluyen en el precio de compraventa, por lo que la hipoteca no los cubre, y que también deben salir del bolsillo del usuario, tales como el impuesto de transmisión de bienes patrimoniales o la tarifa del notario, entre otros. Costes de los que conviene informarse antes de firmar el crédito para guardar el dinero suficiente para hacerles frente sin problemas.
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Características de las hipotecas

 ➤ Son préstamos pensados en exclusiva para la adquisición o rehabilitación de bienes inmuebles

 ➤ Mueven cantidades importantes de dinero, en general no se pueden solicitar hipotecas de menos de 50.000 euros

 ➤ Sus intereses son de los más bajos del mercado de productos de crédito

 ➤ Sus plazos de devolución son bastante amplios, en ocasiones de hasta 40 años

 ➤ El inmueble hipotecado se establece siempre como garantía de cobro, por lo que, en caso de impagos prolongados, la entidad financiera puede embargarlo y desahuciar al dueño

 ➤ Es un producto bastante flexible: permite a los clientes fijar el plazo de devolución con un margen bastante amplio, en general de entre 10 y 30 años, por lo que el interesado puede elegir si quiere devolverlo cuanto antes con mensualidades más elevadas o prefiere tener cuotas más asequibles y restituir la deuda en un período más extenso

 ➤ Mercado amplio y diverso: existe una variada oferta de hipotecas con intereses y condiciones diferentes

 ➤ Productos vinculados: muchos bancos ofrecen bonificaciones en los intereses de la hipoteca si el titular contrata algunos productos adicionales de la entidad, como seguros o planes de pensiones.

 ➤ La mayoría cobran comisiones por amortización anticipada

Requisitos para conseguir una hipoteca

Como hemos visto, las hipotecas son un tipo de crédito específicamente pensado para la compra de bienes inmuebles. Esto hace que una de sus principales características sea que muevan importes elevados, ya que las viviendas suelen tener precios altos. Por este motivo, los bancos son muy estrictos con los requisitos que solicitan a las personas que piden un préstamo hipotecario con ellos e, incluso cumpliéndolos todos, se reservan el derecho de rechazar la petición.

En términos generales, toda entidad financiera pide, como mínimo, los siguientes requisitos para conceder una hipoteca.

Ahorro importante

La mayoría de los bancos no suelen prestar más del 80% del importe de la casa, por lo que las personas interesadas en solicitar un préstamo hipotecario deben tener ahorrado como mínimo el 20% del precio del inmueble. Además, algunas entidades piden a los usuarios que justifiquen que tienen al menos un 10% adicional para pagar los gastos derivados de la compraventa, tales como los impuestos o los honorarios del notario, por lo que, según el caso, será necesario tener ahorrado hasta un 30 o un 35% del precio final de la casa. Y en el caso de que se trate de una segunda vivienda, los bancos pueden llegar a pedir un ahorro incluso del 40 o del 50%.

Si el interesado no dispone de esos ahorros, siempre puede buscar entidades financieras que ofrezcan mayores porcentajes para la compra de viviendas. Hay bancos que ofrecen hasta el 90%, e incluso el 100%, del coste del inmueble, pero no son muchos y sus requisitos son aún más duros.

Demostrar ingresos suficientes

Al solicitar una hipoteca, la entidad pide al interesado una importante cantidad de documentos para comprobar que tiene ingresos suficientes como para afrontar el pago mensual de la deuda contraída, tales como las últimas nóminas, la declaración de la renta o extractos bancarios de meses recientes. Aparte de los ingresos, también solicitan que se especifiquen todos los gastos relativos a otros préstamos, ya sean personales, por la compra de un coche, de otra vivienda o de cualquier otro tipo.

Con todos estos documentos, el banco comprueba los ingresos netos del usuario y sólo le concederá la hipoteca si las mensualidades de la misma no suponen más del 35% de lo que gana al mes. De ser ese porcentaje más elevado, la inmensa mayoría de las entidades financieras rechazarán la solicitud.

Situación laboral estable

Si el usuario es un trabajador por cuenta ajena, los bancos suelen pedir que tenga un contrato indefinido y cierta antigüedad en la empresa. En el caso de los trabajadores autónomos, que pueda demostrar beneficios estables y recurrentes al menos durante los dos últimos años.

Buen historial crediticio

Tener otros créditos abiertos cuando se solicita una hipoteca puede dificultar la concesión de esta última. Esto se debe a que el banco sumará el importe de la mensualidad del adeudo que ya tiene la persona y de la cuota que contraería de concederle el préstamo hipotecario, y si el conjunto supera el 35% de sus ingresos netos mensuales, rechazará la petición.

Por otra parte, la entidad financiera también comprueba si el solicitante tiene deudas impagadas y, de tenerlas, en la mayoría de los casos rechazará la solicitud automáticamente.

Ser mayor de edad

Para solicitar una hipoteca es necesario que la persona que vaya a ser el titular del contrato sea mayor de edad y pueda demostrarlo mediante un documento de identidad vigente.

¿Qué documentación piden los bancos para conceder una hipoteca?

Para comprobar que el solicitante cumple con todos los requisitos mencionados anteriormente, el banco pide una serie de documentos. En general, estos son los que suele necesitar cualquier entidad:

  • Vida laboral actualizada
  • Última o últimas declaraciones de la renta
  • Últimas nóminas o, en el caso de los autónomos, últimas declaraciones trimestrales de IVA e IRPF
  • Extractos bancarios de los últimos meses
  • Últimos recibos pagados de otros préstamos
  • Justificantes de cualquier otro tipo de ingresos, como rentas de alquiler o beneficios por inversiones
  • Escrituras de otras propiedades del interesado
  • DNI o documento de identidad equivalente en vigor

Diferencias entre una hipoteca y un préstamo personal

Las hipotecas sólo se pueden solicitar para la adquisición de un bien inmueble, los préstamos personales para cualquier fin

Las hipotecas tienen intereses más bajos que los préstamos personales

Los préstamos personales se tienen que devolver en un plazo máximo de 8 o 9 años, mientras que las hipotecas se pueden pagar hasta en 30 o 40 años

En las hipotecas el bien inmueble hipotecado actúa como garantía, en los préstamos personales las entidades no suelen pedir un aval específico

El importe que se puede pedir con una hipoteca es mucho más elevado que el de los préstamos personales, que en general no superarán los 70.000 u 80.000 euros

Las hipotecas no suelen concederse para importes inferiores a los 50.000 euros, los préstamos personales sí

Las hipotecas tienen muchos requisitos, algunos de ellos bastante exigentes, mientras que los préstamos personales son más laxos en este sentido

Para solicitar un préstamo hacen falta muchos menos papeleos y trámites que para solicitar una hipoteca

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¿Qué son los productos vinculados al préstamo hipotecario?

Los productos vinculados al préstamo hipotecario pueden ser de dos tipos: por una parte están los que el banco obliga a contratar para conceder la hipoteca al usuario y, por otra, los que son de contratación voluntaria y tienen asociada una bonificación en la cuota.

En el primer caso, el titular de la hipoteca debe contratarlos obligatoriamente si desea que el banco le conceda el dinero, aunque en ningún caso la entidad puede imponerle sus propios productos ni penalizarle por optar por alternativas externas. En este sentido, la legislación española especifica que el banco sólo puede exigir al cliente la contratación de un servicio que cubra los daños que se puedan producir en el inmueble hipotecado (seguro del hogar) y de aquellos que garanticen el cumplimiento de las condiciones del contrato (seguro de vida o de protección de pagos). El interesado puede asegurarse con la empresa que desee siempre que ofrezca las coberturas necesarias.

En el segundo caso, sí tienen que ser productos del propio banco y si el usuario no los contrata lo único que ocurre es que su cuota mensual no será bonificada con reducciones del interés y, por lo tanto, el titular pagará algo más al mes.
Algunos de los productos vinculados que más comúnmente ofrecen los bancos españoles para bonificar sus hipotecas son: seguros de hogar, vida o de protección de pagos, tarjetas de crédito, planes de pensiones, cuenta corriente en la entidad o domiciliación de nómina y recibos.

¿Qué ocurre cuando no se pagan los plazos de una hipoteca?

No afrontar los pagos de una hipoteca conducirá a su titular a varias situaciones muy desagradables que, en última instancia, pueden incluso derivar en la pérdida de la vivienda. No obstante, para que esto ocurra se tienen que dar antes una serie de condiciones previas, por lo que el retraso de dos o tres cuotas no pone en peligro la propiedad del inmueble. Lo más habitual es que esas demoras, simplemente, encarezcan el producto a través de diversas comisiones e intereses de penalización.

Cuando el titular de una hipoteca deja de pagar una mensualidad, lo primero que ocurre es que el banco le cobrará una comisión por posiciones deudoras y empezará a aplicarle intereses de demora. La primera se aplicará cada vez que una cuota quede impagada, por lo que se van acumulando, y la segunda cada día hasta que se haga frente a las obligaciones atrasadas.

Siempre y cuando el titular de la hipoteca se ponga al día con dichas obligaciones, incluidas las penalizaciones, antes de que pasen doce meses desde el primer impago, no habrá problema. Pero si ha transcurrido un año sin que la entidad haya cobrado lo que se le debe, el banco activará la cláusula de vencimiento anticipado, por la que anula el préstamo hipotecario e inicia el proceso para ejecutar la garantía del crédito, es decir, embargar la vivienda.

Para esto último, la entidad financiera debe acudir a los juzgados y solicitar el embargo del bien inmueble hipotecado. De ser aceptada la petición, la vivienda se pondrá a la venta mediante subasta para pagar la deuda y, cuando alguien adquiera la casa mediante este proceso, el antiguo propietario será desahuciado.

En estos casos, el principal problema no suelen ser las cuotas que se dejan de pagar, sino los costes añadidos de las penalizaciones, que suman importantes cantidades a la deuda y, a la postre, hacen muy difícil liquidarla por completo. Para evitar llegar al extremo de acumular un adeudo insalvable y, en última instancia, perder el inmueble, existen varias fórmulas que el propietario puede activar si prevé que su economía no va a mejorar lo suficiente a medio y largo plazo como para poder mantenerse al día con sus obligaciones hipotecarias. A continuación te explicamos cuáles son.

Renegociar la hipoteca

Si el titular del préstamo hipotecario está teniendo problemas para cumplir con sus cuotas, o prevé que va a tenerlos en breve, puede ponerse en contacto con la entidad que se lo concedió y tratar de renegociar las condiciones para intentar conseguir facilidades de pago.

Una de las fórmulas para conseguir esto es proponerle al banco alargar el periodo de amortización, es decir, el tiempo en el que se va a restituir el préstamo. Al prolongarlo, el importe de las mensualidades bajará y hará que sea más asequible su pago. Eso sí, hay que tener en cuenta que con esta opción se pagarán más intereses a la larga. Esta solución suele interesar a los bancos, puesto que ganarán más y facilitan que el cliente les siga pagando, aunque su aceptación o no dependerá del perfil financiero del usuario.

Otra solución es pedir a la entidad una moratoria del pago, es decir, aplazar las mensualidades un tiempo sin modificar las condiciones de la hipoteca. Con esta opción simplemente se alargará un poco el plazo de amortización, pero no se encarecerá el producto. Es una fórmula que no suele gustar a los bancos, por lo que es más difícil que accedan a concederla, y que sólo será útil si se tiene la certeza de que los problemas económicos que impiden al usuario afrontar sus obligaciones se solucionarán a corto o medio plazo.

Por último, se puede pedir un periodo de carencia de la hipoteca, que también consiste en aplazar los pagos, pero en este caso ese aplazamiento puede ser sólo parcial y genera costes adicionales, al contrario de lo que ocurre con la moratoria. Según el acuerdo al que lleguen las partes, se puede decidir aplazar el pago del capital y pagar sólo los intereses, posponer sólo los intereses y pagar el capital, o aplazar ambos.

Con el periodo de carencia, ya sea total o parcial, se acumulan más intereses y el banco ganará más, aunque sea repartido en más años, por lo que verá esta opción con mejores ojos que la moratoria. No obstante, en todas las fórmulas propuestas la entidad estudiará el perfil financiero del solicitante para decidir si acepta o no.

Acogerse al Código de Buenas Prácticas

Si la negociación con el banco no ha dado frutos, el afectado puede solicitar acogerse al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda, un conjunto de medidas impulsadas desde el Ministerio de Asuntos Económicos de España para ayudar a las personas que encuentren dificultades a hacer frente al pago de los plazos de su hipoteca.

Muchos de los bancos que operan en España forman parte de este código y, cuando un cliente que cumple con los requisitos solicita acogerse a él, están obligados a proporcionarles varias soluciones para reducir su cuota y facilitarles el pago, tales como aplicar una carencia para cobrarles sólo los intereses de la hipoteca durante un tiempo determinado, reducir los intereses temporalmente o ampliar el plazo de devolución hasta los 40 años.

Como vemos, las soluciones son parecidas a las que se pueden obtener al negociar directamente con el banco, pero en este caso la decisión de aceptar una modificación de la hipoteca para facilitar el pago al afectado no está en manos de la entidad, que está obligada a aceptar si el cliente cumple con los requisitos recogidos en el código.

En este sentido, el Código de Buenas Prácticas establece dos tipos de usuarios afectados, las familias vulnerables y las familias de clase media. En función de la categoría en la que se se ubique el cliente, las medidas y los requisitos serán diferentes.

Para obtener la consideración de familia vulnerable, los afectados tienen que cumplir con los siguientes requisitos:

  • El inmueble hipotecado debe ser la vivienda habitual del núcleo familiar, y su valor no puede superar los 300.000 euros
  • La economía familiar debe haber sufrido un cambio drástico en los últimos cuatro años
  • Como consecuencia de lo anterior, la cuota de la hipoteca debe haber pasado a superar el 50% de los ingresos netos del conjunto de la familia
  • Los ingresos de toda la familia no pueden superar el IPREM (indicador público de renta de efectos múltipes) en 14 pagas multiplicado por tres, es decir, los 25.200 euros brutos al año
  • Ninguna de las personas que aparezcan como titular o cotitular de la hipoteca puede tener otro inmueble en propiedad
  • Si la hipoteca tiene algún avalista, este tampoco puede tener bienes suficientes para satisfacer la deuda

Si el titular de la hipoteca no cumple con las condiciones para ser considerado familia vulnerable, puede acogerse al Código de Buenas Prácticas para familias de clase media, cuyas medidas para ayudar al pago del préstamo no son tan profundas, pero también supondrán un desahogo. En este caso, los requisitos son:

  • El inmueble hipotecado debe ser la vivienda habitual del núcleo familiar, y su valor no puede superar los 300.000 euros
  • El préstamo se debe haber constituido antes del 1 de enero de 2023
  • La economía familiar debe haber sufrido un cambio significativo en los últimos cuatro años
  • La mensualidad de la hipoteca debe ser superior al 30% de los ingresos netos de toda la familia
  • Los ingresos de toda la familia no pueden superar el IPREM (indicador público de renta de efectos múltipes) en 14 pagas multiplicado por 3,5, es decir, los 29.400 euros brutos al año

Dación en pago

Si el usuario no ha conseguido renegociar las condiciones de su hipoteca, no ha podido acogerse al Código de Buenas Prácticas ni ha encontrado otras soluciones para afrontar su deuda, puede proponerle al banco la dación en pago. Este mecanismo consiste en dar a la entidad la casa hipotecada a cambio de saldar completamente la deuda.

Se trata de una solución radical, puesto que el propietario perderá su vivienda, pero al llegar a un acuerdo con el banco al menos se librará de las deudas, cosa que no siempre pasa cuando se procede al embargo de la casa. No obstante, esta opción no resulta demasiado atractiva a los bancos, puesto que cada vez les interesa menos tener inmuebles en propiedad.

Vender el inmueble por tu cuenta

Si el banco no acepta la dación en pago, o el usuario considera que la vivienda vale más que la deuda contraída, otra solución puede ser la de poner el inmueble a la venta por su cuenta para obtener el dinero necesario para cancelar la deuda y, tal vez, incluso conseguir algo más.

No obstante, de elegir esta opción, el propietario debe llevar a cabo toda la operación de compraventa antes de que hayan transcurrido 12 meses desde el primer impago, puesto que a partir de ese momento el banco activará la clausula de vencimiento anticipado, iniciará el proceso de embargo y la casa ya no podrá ser puesta a la venta por su actual dueño.

Amortización anticipada: qué es y cuáles son sus ventajas

Amortizar anticipadamente una hipoteca no es otra cosa que pagar antes de tiempo la deuda que el usuario contrajo para comprar la vivienda, para lo que es necesario que haya conseguido un ahorro importante. Esta devolución puede ser total, de tal forma que se cancela el préstamo hipotecario y la persona queda libre de cargas, o parcial, con la que se podrá elegir entre acortar el plazo de devolución o disminuir el monto de las mensualidades.

La amortización anticipada tiene una ventaja evidente para el titular de la hipoteca: reduce o elimina sus deudas, algo que siempre es un alivio. Pero hay otra más interesante todavía y que no todos conocen: supone un ahorro importante en intereses. Esto se debe a que los intereses de un préstamo hipotecario se pagan por el tiempo que se va a tardar en devolver el dinero prestado, por lo que cuanto más se reduzca ese periodo, menor será el coste del crédito.

Además, hay que tener en cuenta que en España la mayoría de las entidades financieras utilizan el sistema de amortización francés, por el se pagan más intereses durante el primer tercio de vida de la hipoteca y mayor capital en los restantes. Esto quiere decir que, de la mensualidad que se desembolsa todos los meses, al principio se destina un mayor porcentaje al pago de los intereses que al final. Por lo tanto, cuanto antes se lleve a cabo una amortización anticipada, más ahorrará el titular.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas

¿Qué son el TIN y la TAE?

A la hora de buscar una hipoteca hay que prestar mucha atención a dos conceptos fundamentales: el TIN (Tipo de Interés Nominal) y la TAE (Tasa Anual Equivalente). El primero de ellos hace referencia directa a los intereses que el banco cobrará por el préstamo, por lo que la cifra de su porcentaje es la que se deberá sumar a la cantidad solicitada. Es, en definitiva, lo que costará el dinero prestado al usuario. Se calcula de manera mensual.

La TAE, por su parte, engloba varios elementos de la hipoteca, como los costes de la operación, las diferentes comisiones y el propio TIN. No incluye, eso sí, otros gastos derivados de la compraventa como los honorarios de la notaria o el valor de los productos vinculados al préstamo, como seguros o planes de pensiones.

Por lo tanto, el TIN es el porcentaje real de intereses que el usuario va a pagar por su hipoteca, mientras que la TAE es el coste total del producto con la suma de intereses, comisiones y todos los demás costes de la operación del préstamo hipotecario.

¿Qué es el periodo de amortización de una hipoteca?

El periodo de amortización de una hipoteca es el tiempo en el que el titular del préstamo devolverá el dinero prestado, a través de mensualidades, en circunstancias normales, es decir, sin entregar fondos antes de tiempo mediante amortizaciones anticipadas.

En España lo más común es que las entidades financieras ofrezcan periodos de amortización para sus hipotecas de entre 10 y 30 años, aunque en determinados casos el plazo puede ser algo más amplio y comprender desde los 5 a los 40 años.
Como los intereses se cobran por cada mensualidad, cuanto más prolongado sea el periodo de amortización mayor será el coste de la hipoteca pero, al mismo tiempo, más reducidas serán las cuotas, por lo que serán más cómodas de pagar para el interesado aunque a la larga sean más costoso.

En el caso de las hipotecas de tipo variable hay que tener en cuenta que cuanto más largo sea el periodo de amortización, mayores posibilidades existen de que se produzcan cambios en la cuota.

¿Cuánta financiación puedo pedir en mi hipoteca?

Lo más habitual es que los bancos de España concedan hasta un 80% del valor de compra o de tasación de la vivienda, el que sea más alto de los dos. Esto quiere decir que para adquirir un bien inmueble el interesado debe tener ahorrado el 20% de lo que cueste la vivienda. A ese porcentaje hay que añadir entre un 10 y un 15% más para pagar los gastos derivados de la operación de compraventa, tales como los impuestos o los honorarios de la notaría.

De esta forma, aunque los bancos concedan hasta el 80% del precio de venta o tasación de la vivienda, el interesado debe tener ahorrado entre un 30 y un 35% de ese valor para hacer frente tanto a la entrada como a los gastos derivados de la operación.

No obstante, aunque en la mayoría de los casos la financiación que ofrecen los bancos no pasa del 80%, determinadas entidades sí sobrepasan ese límite y pueden llegar el 90% o incluso hasta el 100% del valor de la vivienda. En estos casos, las financieras solicitan requisitos más exigentes a los interesados, como domiciliar obligatoriamente una nómina o contratar otros productos del banco como seguros o tarjetas de crédito. En algunos casos también se ofrece la financiación completa de la operación si la persona está interesada en adquirir un inmueble propiedad del banco.

¿El banco puede obligarme a contratar seguros con la hipoteca?

Sí, la normativa vigente permite a los bancos exigir a sus clientes la contratación de dos tipos de seguros: los que cubren los daños que se puedan producir en el inmueble hipotecado (usualmente, seguros del hogar) y aquellos que garanticen el cumplimiento de las condiciones del contrato (seguro de vida o de protección de pagos).

Pero hay un matiz muy importante que se debe tener en cuenta, la ley establece que el usuario puede contratar esos seguros con la compañía que quiera, no sólo con el banco, siempre que dicha póliza cubra las exigencias mínimas de la entidad financiera.

Por lo tanto, el banco no puede obligar bajo ningún concepto a sus clientes a contratar un seguro propio, sólo que se hagan con una póliza que asegure los bienes hipotecados y el pago de las cuotas. Tampoco puede penalizar a los usuarios por no contratar esos productos con la entidad financiera.

Lo que sí pueden hacer, y de hecho hacen la mayoría, es ofrecer bonificaciones a los clientes por contratar productos propios de la entidad, desde seguros a planes de pensiones pasando por tarjetas de crédito. En estos casos, ofrecen un interés de base que puede ser rebajado si el usuario decide adquirir alguno de esos productos bonificados de la entidad.

¿Se puede conseguir una hipoteca sin nómina?

Sí, es posible solicitar y conseguir una hipoteca sin nómina, aunque carecer de un sueldo fijo por cuenta ajena añade dificultad a la concesión de un préstamo hipotecario. Esto es así porque las entidades financieras quieren estar seguras de que van a recuperar su dinero y les genera más confianza una persona que disponga de un contrato laboral, mejor si es indefinido y, más aún, si es de funcionario, que usuarios sin un salario recurrente.

No obstante, los bancos son conscientes de que hay muchas personas que no disponen de una nómina ni de un contrato laboral, por lo que están dispuestos a conceder hipotecas a cualquier usuario que pueda demostrar que tiene ingresos recurrentes y estables.

El caso más común de personas sin nómina que pueden solicitar un préstamo hipotecario es el de los autónomos, cuyas ganancias dependen de una actividad profesional sin beneficios fijos. En este caso, las entidades financieras solicitan una serie de documentos para comprobar si sus ingresos han sido relativamente regulares en los últimos años, si tienen capacidad de ahorro y si su trayectoria profesional, aún independiente, es sólida.

Otro colectivo sin nómina que puede solicitar una hipoteca es el de los pensionistas. En este caso, los bancos pedirán el certificado de prestaciones y otros documentos para comprobar tanto los ingresos como la capacidad de ahorro de los solicitantes. No obstante, los jubilados pueden tener dificultades añadidas, porque las entidades no suelen concederles préstamos hipotecarios con periodos de amortización demasiado largos.

Además de estos dos colectivos, también hay personas que no tienen un contrato ni están dadas de alta en la Seguridad Social porque consiguen sus ingresos de otra forma, como los propietarios de inmuebles que viven de las rentas de su alquiler. En estos casos, el interesado también puede solicitar una hipoteca siempre que sea capaz de justificar ingresos estables en los últimos años ante el banco.

¿Se puede conseguir una hipoteca con ASNEF?

Sí, es posible conseguir una hipoteca si el interesado está incluido en el fichero de morosos de la ASNEF, pero lo cierto es que en esta situación las opciones se reducen bastante. Muchas entidades financieras rechazarán de plano a una persona incluida en el listado de deudores, otras, las menos, harán un estudio exhaustivo del caso para evaluar su riesgo y, en caso de aceptar, muy probablemente impondrán unas condiciones bastante más duras de lo habitual.

Hay que tener en cuenta que no todas las deudas de personas incluidas en el fichero de la ASNEF son iguales. Hay usuarios que han sido inscritos en la lista por un sólo adeudo de una cantidad pequeña mientras que otros acumulan varios con distintas empresas y por sumas elevadas. Los primeros representarán un perfil de menor riesgo para las entidades que los segundos y, por lo tanto, tendrán más posibilidades de conseguir una hipoteca.

También es importante destacar que las empresas tienen muy en cuenta si la deuda no pagada del usuario es con una compañía del mismo sector o no. Una persona puede ser incluida en la ASNEF por no pagar recibos de la luz, del agua o del teléfono, una póliza de seguro o los vencimientos de un crédito. Si un banco comprueba que el solicitante debe dinero a otra entidad financiera, lo considerará de mayor riesgo que si el adeudo fue contraído con una aseguradora o una eléctrica.

La persona incluida en la ASNEF, por su parte, puede reducir su perfil de riesgo, y así aumentar las posibilidades de conseguir la hipoteca, de dos maneras: consiguiendo que alguien la avale y ofreciendo como garantía otro inmueble libre de cargas. En el primer caso, el avalista debe tener un buen historial financiero (sin deudas impagadas) y unos ingresos fijos, recurrentes y demostrables. En el segundo, la vivienda en cuestión no puede estar hipotecada o, en caso de estarlo, la devolución de su préstamo hipotecario debe estar cerca de concluir.

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