Hipoteca para segunda vivienda: cuáles son sus características, requisitos y dificultades

Es habitual que muchos españoles que pueden permitírselo, cuando ya tienen comprada su primera residencia y encauzado su pago, busquen un segundo inmueble, ya sea en la playa, en el pueblo o en la montaña, como casa de vacaciones. Otra opción común es adquirir una segunda propiedad y ponerla en alquiler para dedicarla en exclusiva a la inversión para obtener una renta extra que complemente sus ingresos.

Ya sea con fines vacacionales o de inversión, comprar una casa exige, por lo general, la solicitud de un préstamo hipotecario. Las hipotecas para segunda vivienda tienen características algo diferentes a la que se pide para la residencia principal. Los bancos son conscientes de que el titular tendrá que cumplir con las obligaciones de dos pagos a la vez, por lo que las entidades suelen ser más estrictas con las condiciones de este crédito y con los perfiles a los que les conceden una hipoteca para segunda vivienda, a los que miran con más detalle sus ingresos y ahorros. Por esta razón, antes de lanzarse a adquirir otro inmueble conviene asesorarse y estudiar bien los requisitos de cada entidad para que el préstamo hipotecario resulte atractivo y la inversión sea rentable.

Hipotecas para segundas viviendas más destacadas de mayo de 2025

Hipotecas fijas

Datos actualizados el 21/04/2025

Hipotecas variables

Datos actualizados el 21/04/2025

Hipotecas mixtas

Datos actualizados el 21/04/2025

¿Qué es una hipoteca para segunda vivienda?

Antes de explicar qué es una hipoteca para segunda vivienda, es preciso acotar qué se entiende por ese segundo inmueble y, sobre todo, cómo lo entienden los bancos. Aquellas personas que acudan a una entidad para pedir información de cara a la solicitud de una segunda hipoteca tienen que saber que considerarán segunda vivienda todo inmueble en el que no se resida habitualmente. Por tanto, puede tratarse de una residencia vacacional u ocasional o de una casa comprada con la intención de alquilarla o venderla tras una reforma o en un mejor momento del mercado.

De esta forma, se entenderá como hipoteca para una segunda vivienda el préstamo que concede el banco para poder financiar la compra de un inmueble que el propietario no va a tener como residencia habitual. Aunque se trata de un dinero que concede la entidad a un particular para adquirir una casa, como un crédito normal, el hecho de que esa cantidad vaya a una vivienda alternativa y no a la principal hace que tenga unas características concretas y más restrictivas que en el caso de la hipoteca principal, como se explicará a continuación.

Principales características de las hipotecas para segunda vivienda

Las hipotecas para una segunda vivienda tienen sus propias peculiaridades. La persona que acude al banco para solicitar una segunda hipoteca es porque ya tiene al menos una, y, por lo tanto, un compromiso con esa entidad u otra que debe abonar mes tras mes. Esto implica que parte de sus ingresos ya están destinados al pago periódico de ese préstamo hipotecario, por lo que las entidades son cautas a la hora de conceder el segundo.

Esto determina las características de las hipotecas para segunda vivienda. Por ejemplo, la mayoría de los bancos estarán dispuestos a ofrecer una cantidad de financiación máxima algo inferior de la que aprueba para una primera hipoteca. Así, mientras que suelen conceder hasta el 80% del valor de la residencia habitual, cuando se trata de una casa vacacional o para inversión suele quedarse entre el 60% y el 70% del total del inmueble.

Además de que la cantidad prestada es inferior, el titular del préstamo tendrá menos tiempo para devolverlo. Por lo general, en el caso de la segunda hipoteca los plazos de amortización no suelen exceder de los 20 o 25 años. A esta ecuación de menos cantidad de financiación para devolver en menor tiempo, hay que sumar unos intereses que pueden más altos que en las primeras hipotecas. Para asegurarse de que el solicitante puede hacer frente a todas estas condiciones, las entidades también se fijan en el perfil del comprador, al que se le exigen mayores requisitos de solvencia y la recomendación de tener ahorrado, al menos, el 50% del valor de tasación de la segunda vivienda para hacer frente a otros gastos hipotecarios.

Tampoco hay que descartar condiciones concretas de cada banco. Por ejemplo, una entidad puede cobrar comisiones de apertura, así como de desistimiento si se amortiza la hipoteca antes de que finalice el plazo que se tenía contratado. Asimismo, el banco puede variar el interés sobre la hipoteca si el solicitante contrata otros productos, como un seguro para el hogar o domicilia su nómina.

Diferencias entre una hipoteca para segunda vivienda y una para residencia habitual

La principal diferencia entre una hipoteca para segunda vivienda y una para residencia habitual radica en el porcentaje de financiación. Mientras que para la primera vivienda el banco suele conceder hasta el 80% del valor del inmueble, y en determinados casos se puede llegar hasta el 100% de financiación, para la segunda puede prestar, en el mejor de los casos, hasta el 70%. Lo mismo ocurre con los plazos de amortización o con el perfil de solvencia que se le exige al titular, ambos más flexibles para el primer préstamo hipotecario que para el segundo.

Además, los bancos consideran que una segunda hipoteca es un producto de mayor riesgo que una para residencia habitual, puesto que entienden que, en caso de dificultades económicas, el usuario priorizará el pago del préstamo del inmueble en el que vive normalmente. Por tanto, los bancos entienden que las segundas hipotecas tienen más probabilidad de impagos que las primeras, de ahí que los requisitos sean más exigentes.

Requisitos para poder optar a una hipoteca de segunda vivienda

Todas las peculiaridades que tienen las segundas hipotecas para comprar una casa hacen que los requisitos para concederlas también sean particulares y más exigentes. En primer lugar, el banco mirará el nivel de ingresos del solicitante para comprobar que es elevado y le permite hacer frente a dos hipotecas a la vez, así como a cualquier otro gasto hipotecario asociado. Por motivos similares, también se exigirá que el comprador tenga un empleo estable y valorará muy positivamente cualquier ingreso adicional, como rentas por alquiler, así como todo patrimonio que posea y pueda ser utilizado, llegado el caso, para pagar la deuda, como una buena cartera de acciones.

Además, el banco revisará que el solicitante de este préstamo hipotecario no tenga pendiente el pago de cualquier otro crédito, impagos de facturas y que no aparece en ninguna lista de morosos. También es habitual que el banco requiera la vivienda habitual como garantía adicional para responder ante posibles problemas en el pago de la hipoteca de la segunda vivienda.

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