¿Hipoteca fija o variable? Una decisión que depende mucho del contexto económico

Comprar una vivienda es una decisión muy importante por el enorme coste que suelen tener los inmuebles, y casi tan relevante como elegir bien la casa que se quiere adquirir es escoger la financiación correcta con la que se va a pagar. Fundamentalmente porque, debido a su alto precio, es probable que el usuario esté abonando las cuotas de su hipoteca durante muchos años, y debe cuadrar bien ese gasto en sus finanzas a largo plazo.

La principal duda que tienen muchos de los interesados en comprar una casa es si financiarla con una hipoteca fija o variable. La diferencia entre ambas es importante, y la conveniencia de una u otra dependerá tanto de las finanzas personales del solicitante como del contexto económico del momento en el que tenga intención de pedirla.

Si el usuario desea tener la tranquilidad de que pagará exactamente la misma cuota desde el principio hasta el final, el producto que está buscando es una hipoteca fija. Con ellas el banco establece unos intereses que no varían hasta el vencimiento, por lo que al hipotecado le será mucho más fácil planificar sus finanzas personales a largo plazo y tendrá la tranquilidad de que sus mensualidades nunca van a subir.

El inconveniente de las hipotecas a tipo fijo es que suelen tener intereses más altos que las de tipo variable en el momento de contratarlas, por lo que al menos los primeros meses o años pueden resultar más caras que las segundas. Aunque esto se suele corregir con el transcurso de los años, dado que los distintos factores que afectan a las hipotecas variables suelen hacer que, de vez en cuando, sus cuotas se encarezcan.

Las hipotecas variables, por su parte, suelen ser inicialmente más económicas, pero no aseguran una cuota constante a lo largo de los años y es posible que en determinados momentos las mensualidades se encarezcan considerablemente. Esto se debe a que los intereses de las hipotecas variables se establecen atendiendo a dos elementos: por una parte, un porcentaje fijo muy bajo (generalmente por debajo del 1%) que decreta el propio banco y que no varía en toda la vida del préstamo, y, por otra, un porcentaje variable que depende de un índice de referencia, que en el caso de España suele ser el euríbor.

El euríbor es un índice de referencia que recoge el interés medio al que los bancos de la Unión Europea se hacen préstamos entre sí. Las tarifas que se cobran unos y otros varían en función de la marcha de la economía, motivo por el que el euríbor cambia constantemente y se puede ver muy afectado por fenómenos adversos como la inflación. Las entidades suelen revisar las hipotecas variables cada seis meses para actualizar su cuota al valor que indique este índice en ese momento.

Además de las hipotecas fijas o variables, el mercado crediticio también ofrece un producto híbrido que combina características de las dos y que puede resultar interesante para determinados usuarios: la hipoteca mixta. En este tipo de préstamo el banco establece unos intereses fijos durante un periodo inicial determinado, que suele ser de entre cinco y diez años, y a partir de ese momento empieza a aplicar un tipo variable al uso: porcentaje fijo bajo más euríbor.

La ventaja de las hipotecas mixtas es que suelen tener intereses iniciales más bajos que las hipotecas fijas y aseguran una cuota estable durante varios años, al contrario de lo que sucede con las hipotecas variables.

Datos actualizados el 06/05/2025

Los tipos de interés del BCE y las hipotecas

El euríbor es un indicador que afecta directamente a las hipotecas variables e indirectamente a las de tipo fijo, porque si sube los bancos van adaptando el precio inicial de estas últimas para nuevos clientes. A quienes ya las tienen contratadas no les afectará. Pero el euríbor, a su vez, está influido por diversos factores que pueden dar pistas al usuario de si subirá o bajará a medio plazo, y uno de los que más incide en él son los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo (BCE).

El Banco Central Europeo es la institución pública de la Unión Europea (UE) encargada de velar por la política monetaria del Viejo Continente. Entre sus funciones principales se encuentra la de preservar la estabilidad de los precios de los productos de consumo en los países miembro, y para este fin utiliza herramientas como sus tipos de interés.

Hay que tener en cuenta que, entre otras cosas, el BCE es un gran banco público que ejerce como tal, aunque con características especiales, pues presta servicios bancarios como conceder préstamos o remunerar depósitos, pero sólo a entidades financieras privadas, no a empresas de otros sectores ni a particulares. De hecho, la institución comunitaria es una de las grandes financiadoras de la banca privada del Viejo Continente, a la que presta dinero con la misma tarifa: sus tipos de interés oficiales. Y es esto lo que le permite utilizar esos tipos de interés como una herramienta para regular los precios de la UE, puesto que al subirlos o bajarlos influyen enormemente en los costes de los créditos a los ciudadanos.

Cuando el BCE sube o baja sus tipos de interés, encarece o abarata el acceso a su dinero a la banca privada, algo que ésta traslada, a su vez, a sus productos para particulares, empresas de otros sectores y los préstamos que se conceden entre sí las entidades financieras. Y esto último, como hemos visto, afecta a la variación del euríbor. Por lo tanto, una subida de los tipos de interés del BCE provocará, con casi total seguridad, un incremento del euríbor y un encarecimiento de las hipotecas, y una reducción un abaratamiento.

¿Qué es el TAE y el TIN?

Al consultar los intereses de las diferentes hipotecas del mercado, tanto en el caso de las fijas como de las variables, una de las dudas más comunes de muchos usuarios es qué es el TAE y el TIN que indican todos estos productos, y por qué hay dos cifras de intereses para un mismo préstamo. Entender qué son y su diferencia es clave para saber cuál va a ser el precio definitivo del instrumento que se va a contratar para financiar la compra de la vivienda.

TIN son las siglas de Tasa de Interés Nominal, e indica la cifra de intereses que el banco va a cobrar por la hipoteca. TAE, por su parte, es la Tasa Anual Equivalente, y es un valor que recoge todos los gastos asociados al préstamo, no sólo sus intereses, tales como la comisión de apertura o de gestión.

Así pues, la TAE incluye la TIN y todo gasto adicional que pueda tener la hipoteca, como las distintas comisiones que se suelen incluir en estos productos. Por lo tanto, la TAE indica el precio real y total del préstamo hipotecario, mientras que el TIN sólo especifica los intereses que se van a pagar. Por este motivo, la TAE suele ser superior al TIN en la mayoría de los casos.

Hipoteca fija o variable, ¿cuál me conviene elegir?

Elegir entre una hipoteca fija o variable es una decisión muy personal que va a depender de las prioridades, capacidad económica y objetivos financieros del solicitante o los solicitantes. En términos generales, a quienes deseen planificar a largo plazo sus gastos sin sorpresas, tanto positivas como negativas, les interesará más una hipoteca fija, puesto que con ella tendrán la completa seguridad de pagar la misma cuota todos los meses hasta la fecha de vencimiento.

Sin embargo, hay ocasiones en que las hipotecas fijas tienen intereses bastante altos debido al contexto económico, algo que puede perjudicar seriamente al usuario en comparación con las de tipo variable, al menos durante los primeros años. Y también habrá personas que, dado el alto precio de las fijas, sólo podrá permitirse una hipoteca variable.

No obstante, aunque una hipoteca variable pueda resultar muy atractiva en un momento determinado en comparación con el precio de la fija, es muy importante que el usuario tenga en cuenta que las cuotas de la primera se pueden incrementar considerablemente si el euríbor sube, por lo que podría ser pan para hoy pero hambre para mañana.

Una solución intermedia para quienes necesiten o quieran unos intereses asequibles y cierta tranquilidad financiera, al menos por un tiempo, son las hipotecas mixtas, en las que los primeros cinco o diez años (en función del banco) hay una cuota fija y partir de ese momento una variable marcada en buena medida por el euríbor.

Así pues, en general, quienes busquen tranquilidad financiera a largo plazo deberían optar por una hipoteca fija, a pesar de que esta pueda resultar en principio más cara. Los que quieran o necesiten un producto inicialmente más asequible deberán optar por una hipoteca variable, y tendrán que asumir el riesgo de que las cuotas se puedan incrementar en el futuro. Y los usuarios que deseen un producto ligeramente más barato que las fijas y con cierta tranquilidad por unos años tienen la posibilidad de optar por una hipoteca mixta.

Últimos artículos sobre finanzas

Pedir una hipoteca fija, una gran opción tras los últimos recortes del tipos del BCE

Pedir una hipoteca es un decisión muy importante para casi cualquier persona, ya que se trata de un préstamo bastante…

10 de junio de 2025

Hipotecas por debajo del 2% TIN: estas son las más baratas de junio de 2025

Las hipotecas han seguido abaratándose durante el último mes y llegan a junio de 2025 con precios inimaginables hace apenas…

1 de junio de 2025

Las hipotecas siguen bajando en mayo de 2025: estas son las más baratas

Las personas que estén buscando una hipoteca este mayo están de enhorabuena, puesto que el coste de estos créditos no…

1 de mayo de 2025

Hipoteca para segunda vivienda: cuáles son sus características, requisitos y dificultades

Es habitual que muchos españoles que pueden permitírselo, cuando ya tienen comprada su primera residencia y encauzado su pago, busquen…

23 de abril de 2025

Gastos de comprar una vivienda en 2025: cuáles son con y sin hipoteca

Los gastos de comprar una vivienda no sólo tienen que ver con el precio al que se venda el inmueble…

15 de abril de 2025

Hipotecas al 100% de financiación: cómo conseguir que el banco cubra los gastos de la entrada

La bajada de los tipos de interés ha hecho que los bancos se lancen a una guerra hipotecaria con ofertas…

9 de abril de 2025