El riesgo de que estalle una nueva burbuja inmobiliaria como la de 2008 vuelve a planear sobre el sector. El alza de la compraventa de viviendas, el aumento de las hipotecas, el actual escenario inflacionista o la situación de varios países del entorno -que ya ha puesto en alerta al BCE-, inquietan al mercado. Pero, ¿existe realmente una burbuja inmobiliaria?
La consultora Atlas Real Estate Analytics ha analizado los indicadores fundamentales del sector y las características recurrentes de cualquier burbuja, y ha comprobado si se están dando en el momento actual y en qué medida. En total, son nueve indicadores divididos en factores económicos y de mercado, factores puramente estadísticos y psicológicos.
Los expertos concluyen que el riesgo actual de que haya una nueva burbuja inmobiliaria es neutro/moderado. "Esto significa que, si bien es cierto que se está experimentando una aceleración en ciertos indicadores, el análisis de fundamentales no parece apuntar a una situación de burbuja", señalan en el informe Estado y tendencias del build to rent en España 2022.
Factores económicos y de mercado
Uno de los factores más representativos de una burbuja es que el valor de un activo pierde el contacto con los flujos de rentabilidad generados por su tenencia. Trasladado al sector inmobiliario, este efecto supondría una compresión de yields en el mercado. El informe concluye tras analizar los principales mercados del país que no existe una desconexión entre el valor de su activo y la rentabilidad esperada. Dicho lo cual, el riesgo de burbuja en este factor es bajo.
En cuanto a la evolución de la compraventa de viviendas, 2021 ha cerrado con un volumen cercano a las 640.000 operaciones, lo supone el máximo de la última década. Sin embargo, el informe recuerda que la tendencia ya era positiva desde 2015, exceptuando el parón en 2020, con lo cual "nos encontramos ante una evolución que no puede explicarse únicamente por una burbuja post-Covid", dice.
Respecto al análisis del precio/m2 de la vivienda, la tendencia también es positiva, aunque el alto volumen de compraventas no se ha traducido -por el momento- en un fuerte encarecimiento de los precios. Aún así, y si la demanda sigue creciendo frente a una oferta limitada, la consultora cree que podría haber un riesgo mayor de burbuja en este indicador.
Otro elementos que destaca el informe son la tasa de esfuerzo y el endeudamiento familiar. Una de las formas más directas de analizar el endeudamiento es a través de la evolución del número de hipotecas formalizadas y su valor, que ha aumentado a mayor velocidad en el último año, hasta situarse cerca de los 140.000 euros.
Si tenemos en cuenta la ratio de compraventas/número de hipotecas hay que señalar que desde 2020 la ratio ha disminuido ligeramente, hasta situarse en 1.53 en 2021, pero se mantiene muy lejos de los valores vistos durante la anterior crisis. Por lo tanto, si se confirma la tendencia negativa esta ratio y se mantiene el crecimiento del valor medio en los préstamos hipotecarios, se estaría hablando de un riesgo moderado de burbuja en este indicador.
El informe también analiza el apalancamiento de las compañías inmobiliarias, que empeoró significativamente en la primera década de los años 2000. Sin embargo, a partir de 2016 la tendencia cambió de rumbo.
Pese a que los datos disponibles no son suficientes para evaluar el impacto exacto de la pandemia en el balance de las empresas inmobiliarias, la consultora observa que el sector llegó a la pandemia con "una salud que no se veía desde los años anteriores a la crisis inmobiliaria de 2008", dice el informe, que también apunta a que "no parece probable" que haya gran cantidad de compañías endeudadas en el sector.
El análisis de Atlas Real Estate Analytics también desgrana el volumen de operaciones de house-flipping (comprar un activo y esperar a que revalorice para realizar una venta rápida) realizadas en el barrio de Chamberí, uno de los más gentrifricados de la capital. Los datos desvelan que este tipo de operaciones crecieron de forma ininterrumpida entre 2012 y 2019 para después frenar en el 2020 debido a la pandemia. Sin embargo, el 2021 ha cerrado con un repunte de estas actividades.
Factores estadísticos
El informe de la consultora Atlas analiza la correlación entre IPC y número de compraventas y entre IPC e hipotecas, que tradicionalmente había sido negativa, algo que ha cambiado en el periodo postpandemia. "Esto puede indicar que la adquisición de viviendas en el último año puede haber estado más relacionada con la inflación que en periodos anteriores", dicen.
Por su parte, la relación entre el desempleo y las compraventas, históricamente muy negativa, se ha vuelto positiva a lo largo de 2020 y 2021. "Este efecto puede deberse a una distorsión causa por los ERTES afectando a la situación real del desempleo en España", relata el texto.
Además, en el último año ha aumentado significativamente la correlación entre el número de compraventas y el precio de la vivienda medido en precio/m2 tasado. Una relación más estrecha entre estos factores indica que la apreciación en el valor de las viviendas viene dada por una demanda real, no por factores exógenos al mercado.
"En definitiva, se puede apreciar que el sector ha tenido un importante cambio en alguna de sus relaciones fundamentales en el último año. Sin embargo los cambios más drásticos poseen otras explicaciones complementarias al margen de una posible burbuja, por lo que el riesgo de este indicador es moderado", concluye el texto.
Factores psicológicos
El interés que tiene el público general en el mercado de la vivienda entra dentro del análisis de los factores psicológicos. Dado que el aumento del tráfico causado por una burbuja suele reflejarse en medios de comunicación o redes sociales, analizar el tráfico online es un buen termómetro de la opinión del público general. En este sentido, el mercado de vivienda se encuentra en una situación estable desde hace varios años.
Desde finales de la década de los 2000 y el estallido de la burbuja inmobiliaria, el tráfico online interesado en vivienda cayó fuertemente en los años posteriores hasta estabilizarse en torno a 2015.
Pese a que se puede apreciar una tendencia positiva en los últimos años, dicha tendencia es moderada y tiene su origen en el periodo pre-Covid, "lo que parecería descartar la existencia de una burbuja en el momento actual. Evidentemente se podría indicar que el sector inmobiliario tiene unos ciclos más lentos que otros activos, lo que puede provocar que el impacto de una burbuja tarde más en mostrarse". Los factores psicológicos indican que el riesgo de una burbuja es neutro.
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