Muchos inquilinos vieron en la crisis del covid la posible llegada de una oportunidad para intentar ser propietarios (eso si no perdían su empleo). Tras años de subidas de precios, la mayor recesión en décadas tenía el potencial para generar una corrección del precio de la vivienda que hiciera más asequible su adquisición a aquellos que lograran mantener su empleo durante el temporal. Pero pronto se pudo ver que esta crisis era diferente. El mercado de la vivienda es prueba de ello. El precio de los inmuebles residenciales no ha parado de subir, mientras que los alquileres se han mantenido estables o incluso a la baja, generando una desconexión histórica entre ambos mercados que provoca cierta preocupación incluso en el Banco Central Europeo. ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria? ¿Y si el precio de la vivienda comienza a corregir?
Los precios de los inmuebles ya venían creciendo más deprisa que los alquileres en los últimos años. Las políticas monetarias ultra-expansivas del BCE llevan años ayudando a impulsar las valoraciones de los activos financieros (bonos y acciones) y reales (como los inmuebles). Esta tendencia, lejos de perder fuerza, ha acelerado con una pandemia del covid que ha obligado a los bancos centrales a dar una vuelta de tuerca más a sus políticas, bajando aún más los tipos de interés, incrementando las inyecciones de liquidez y los programas de compra de deuda.
Todo lo anterior se ha visto reforzado por unas políticas fiscales (gobiernos) que han garantizado créditos con dinero público y que han protegido la renta de los hogares con diversas ayudas. Si bien estas políticas han cumplido con sus objetivos, uno de los efectos no deseados de las mismas, probablemente, sea el haber inflado el precio de la vivienda hasta niveles que podrían rozar la sobrevaloración en determinadas zonas, según el BCE. La vivienda como inversión (compra para obtener un rendimiento) se impone en este periodo a la vivienda como bien de consumo (el objetivo de vivir en ella).
Los últimos datos publicados por Eurostat, la agencia de estadísticas de Bruselas, revelan que el precio de la vivienda está creciendo mucho más rápido que los alquileres. En el último trimestre del que se tienen datos (tercero de 2021), el precio de los inmuebles se disparó un 8,8% en la Eurozona (una tasa de crecimiento no vista desde 1991), mientras que los alquileres apenas subieron un 1%. Esta divergencia, que lleva intensificándose varios trimestres, ha llevado a que el precio de la vivienda sobre el precio del alquiler (price to rent ratio), uno de los indicadores clave del mercado, alcance ratios históricamente altos.
El propio BCE está vigilando muy de cerca de estos datos. Luis de Guindos, vicepresidente del instituto monetario, reconocía que existe cierta preocupación ante la posible sobrevaloración de los inmuebles en algunos que países de la zona euro. "Ante la evolución del mercado residencial de vivienda, la evolución del ciclo de empresas y de los hogares, creo que tenemos que empezar a plantearnos la posibilidad de volver a implementar las medidas macroprudenciales en el espacio bancario", apuntaba.
Sin embargo y pese a esta advertencia, las elevadas valoraciones y la desconexión entre precios y alquileres podría tener cierta justificación en el contexto actual y, sobre todo, ser menos peligrosa que en 2007, según revelan varios expertos a elEconomista.es
No estamos ante una burbuja como en 2007
En un entorno de tipos de interés negativos, niveles de ahorro que rozan máximos históricos y hundimiento del turismo (que ha lastrado el alquiler vacacional), este ratio podría estar perdiendo su utilidad. Ricardo Pérez Valls, profesor de estadística y econometría de la Universidad Europea explica en declaraciones a elEconomista que "el indicador price-to-rent, si bien ha sido útil en el pasado para medir la sobrevaloración de los inmuebles, puede dejar de serlo en tanto que los supuestos sobre los que descansa, esto es, arbitraje perfecto entre compraventa de vivienda y alquiler, son menos justificables en la coyuntura actual".
Pedro Álvarez Ondine, economista de CaixaBank Research, coincide con Pérez Valls y cree que hoy las circunstancias son muy diferentes a las de 2007-2008. "Hay que tener en cuenta que nos encontramos en un contexto de elevada liquidez y que las familias han acumulado un importante volumen de ahorro que alcanzó máximos históricos superiores al 21% en el primer trimestre de 2021 y que, aunque se ha reducido algo desde entonces (18,5% en el tercer trimestre), todavía se encuentra muy por encima de su media de largo plazo. Con estas condiciones financieras excepcionales y en un mundo de tipos de interés negativos en algunos casos, la adquisición de vivienda se ha afianzado como un vehículo de inversión bastante rentable".
Este experto añade, además, que las mayores subidas de precios en la vivienda se están produciendo justo en los países donde las tasas de ahorro son históricamente más altas y donde los bajos tipos de interés están haciendo más 'daño' en términos netos, es decir, en los países acreedores: "Se observa, además, que en los países en los que la tasa de ahorro ha sido históricamente más elevada, y lo sigue siendo, como Alemania (más del 23% en el tercer trimestre), este repunte de los precios es más acusado". Es justo en esos países donde los indicadores como el price to rent ratio están alcanzando cotas más altas y donde más sube la vivienda.
Unas regulaciones más estrictas (en el crédito hipotecario y promotor), unos tipos de interés reales históricamente bajos y unas tasas de ahorro muy elevadas dan forma al mercado inmobiliario del presente. Esta vez no es el crédito descontrolado el principal sostén de esta tendencia alcista en los precios. Sin una burbuja de crédito, el riesgo para la economía de una corrección o contracción del mercado inmobiliario es muy inferior, puesto que la banca podría asumir este escenario con muchas más garantías y menos riesgos que en 2007.
Aunque algunos indicadores y cifras recuerden a las de los años de la burbuja, los principales pecados que llevaron a esos precios irracionales no están hoy presentes: "(i) El crecimiento de los préstamos a hogares de baja calidad crediticia ha estado contenido en los últimos años, gracias en gran medida a unos estándares de concesión de crédito mucho más estrictos entre las grandes economías desarrolladas; (ii) No se observa una clara asociación entre el repunte de los precios de la vivienda y el crecimiento del crédito, sino más bien lo contrario: los precios han crecido más en los países donde los hogares se han desendeudado en mayor medida durante los cinco años anteriores a la pandemia; y (iii) la carga de la deuda de las familias en la mayoría de las economías desarrolladas es menor que en la pasada crisis financiera internacional".
El mercado laboral aguanta
Raya Vilchez añade que hoy los precios suben rápido también gracias a que "muchas familias se encuentran en una buena situación laboral con ahorros generados en un momento del tiempo donde no lo han podido (o querido ) gastar en ocio y lo han trasladado a la vivienda, ya sea en forma de mejoras o de cambio de casa. También a las compras que no se realizaron en los primeros meses de pandemia por la imposibilidad de realizar visitas a la vivienda y la incertidumbre que generó la situación". Todo ello está dando un empujón al precio de los inmuebles que no se está viendo reflejado en los alquileres porque como apunta este experto "son dos mercados diferentes con dos tipos de clientes diferentes".
Eso último explicaría en parte la desconexión del alquiler y de la vivienda. La crisis ha podido afectar mucho más al 'inquilino medio' que al 'comprador medio': "El sector que compra actualmente es el de familias con una situación financiera sólida o incluso inversores. Por el contrario, el joven tiene difícil el acceso a crédito para comprar, por lo que se inclina por el alquiler normalmente. Este es el perfil del inquilino, precisamente el de un individuo joven o bien una persona con dificultades económicas al cual la crisis pandémica le ha azotado con especial fuerza (justo cuando el mercado laboral de este colectivo comenzaba a recuperarse)".
Los problemas del alquiler
Por otro lado, la demanda de alquiler está viviendo una situación un tanto singular generada por la pandemia del covid. Una parte nada desdeñable de la demanda para alquiler proviene del turismo, el sector que ha sufrido el mayor golpe con la crisis del covid, "esto explica que buena parte de las viviendas que se alquilaban con fines turísticos se han destinado a alquiler de larga duración, sobre todo en las grandes ciudades. Esto ha provocado un significativo aumento de la oferta de alquiler de vivienda, que ha limitado la capacidad de subida de los alquileres", apostilla Álvarez Ondine.
El impacto de este factor sobre el precio del alquiler puede ser temporal, pues que una vez que la situación sanitaria se resuelva y el turismo recupere su actividad previa a la pandemia, buena parte de los pisos que ahora se destinan a alquiler de larga duración volverán a destinarse a vivienda turística, lo que reducirá el parque actual de vivienda de alquiler y elevará su precio, concluye el experto de CaixaBank.
Frente al aumento de la oferta del alquiler (por factores en principio temporales) y la debilidad de la demanda, la compra de vivienda vive casi un escenario opuesto: la adquisición de inmuebles residenciales goza de una demanda sólida y una oferta muy limitada ante la escasez de mano de obra y de materiales de construcción. Esto último también está presionando al alza los precios de la obra nueva. Aún así, esos factores de oferta también podrían ser temporales y resolverse pronto, sobre todo los referidos a la escasez de materiales. Mientras que la fuerte demanda debería suavizarse a medida que los tipos de interés suben en la zona euro, lo que llevaría al mercado a una consolidación progresiva, pero nada radical, añade Raya Vilchez.
El mercado de vivienda se normalizará
De modo que la desconexión entre alquileres y precios de la vivienda debería comenzar a corregirse poco a poco en un futuro cercano, a medida que el precio de la vivienda comience a registrar tasas de crecimiento más moderadas y el alquiler reanude su tendencia tras la crisis del covid. No habrá, en principio, nada parecido a lo que se vio en 2007-2008 y 2012 en España o Irlanda: "Al igual que no esperamos un crecimiento inusual en los precios, tampoco se anticipa una fuerte corrección a la baja, una vez la tendencia alcista actual se dé la vuelta en estos mercados internacionales".
Por otro lado, "cabe señalar que el sistema financiero español no está especialmente expuesto al crédito promotor en otros mercados europeos, por lo que la capacidad de contagio y de problemas a través de otros canales indirectos sería limitada", sentencia Álvarez Ondine.
