El precio de la vivienda y las compraventas se encuentran al alza pese a que nuestro país sigue sufriendo tras casi dos años el impacto de la pandemia. Esta evolución positiva que registra el sector mes a mes, sumada a la alerta de burbuja que se está generando en otros países de Europa, han hecho saltar las alarmas también en España. Pero, ¿está justificado este miedo? ¿Existen de verdad argumentos que demuestren que el sector inmobiliario se sitúa de nuevo a las puertas de una burbuja?
Antes de resolver esta pregunta es importante entender cómo funciona el sector inmobiliario y que factores influyen en su desarrollo. En este sentido, Carmen Panadero, presidenta de WIRES, apunta que el sector tiene un "comportamiento cíclico, que se rige por periodos de subidas y bajadas que responden a muchos factores: algunas exógenos y otras endógenos al mismo".
La directiva concreta que los factores exógenos son entre otros: el precio del dinero (tipos de interés), los indicadores como el paro o la inflación (que cambia el poder adquisitivo de las familias y los índices de confianza) o los índices demográficos de las ciudades o países. "Entre los factores endógenos se encuentran el precio y disponibilidad de suelo finalista, precios de la construcción o marco jurídico y regulatorio (principalmente la estabilidad) de la inversión", apunta Panadero.
Por lo tanto, pese a que la mayoría de la población únicamente se fija en el precio de la vivienda para valorar si estamos entrando en una nueva burbuja inmobiliaria, lo cierto es que hay que analizar cuáles han sido los factores que han influido en la formación de ese precio y atender también a otra serie de parámetros que afectan a la actividad del sector.
En este sentido, Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, explica que se considera que existe una burbuja en un activo cuando "su precio sufre una subida de forma prolongada y anormal, que hace que dicho precio se aleje cada vez más de su valor real o intrínseco".
"La mayoría de las veces, las subidas de precio responden a fenómenos especulativos, de forma que los inversores anticipan sus decisiones de compra de ese determinado activo ante la expectativa de que su precio siga subiendo rápidamente, y así, anticipándose, obtienen un beneficio inmediato, creando una espiral alcista: a medida que los inversores se anticipan los precios aceleran su subida aún en mayor medida, hasta que el activo en cuestión ha alcanzado un precio irracionalmente alto que desencadena el efecto contrario: hay que deshacerse de él rápidamente antes de que su precio caiga de forma repentina y desproporcionada, pinchando la burbuja", concreta Salcedo.
Según los expertos consultados por este medio, España no se encuentra ahora en una fase similar a la vivida antes de la crisis de 2008 y "las operaciones que se están haciendo no son especulativas", apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña, que asegura que "no hay riesgo en España de una burbuja inmobiliaria". Así, el directivo expone que una de las claves para afirmar esto es que actualmente "la renta disponible que destinan las familias a la compra de una vivienda de media en España está en el 32%, cuando en los tiempos de burbuja estaba por encima del 44%. Por lo tanto, se encuentra por debajo del 35% recomendado".
Juan Carlos Higueras (EAE Business School): "Las entidades financieras, que aprendieron la lección, ya no están otorgando crédito a cualquiera ni para la compra de cualquier activo"
Igualmente, Juan Carlos Higueras, analista económico y profesor de EAE Business School, asegura que "el repunte de precios y de operaciones de compraventa no está llegando a los niveles de la crisis de 2008, ya que se trata de operaciones limitadas a determinadas zonas geográficas y no conllevan subidas irracionales de precios de forma generalizada como ocurrió en aquellos tiempos".
Además, Higueras pone el foco en la banca, que es otro de los factores clave a la hora de media si vamos hacia una burbuja, y apunta que "las entidades financieras, que aprendieron la lección, ya no están otorgando crédito a cualquiera ni para la compra de cualquier activo. De hecho, las vulnerabilidades que mostraba la banca en 2007 por los préstamos hipotecarios no son similares a las actuales, aunque es cierto que aumentarán conforme lo hagan las concesiones de hipotecas".
Además, destaca que las tasaciones "no están sobrevalorando el precio de los inmuebles y las entidades financieras no otorgan, por lo general, más del 80% de dicho valor de tasación, no como en la anterior burbuja donde se concedía hasta el 120% del valor de la vivienda en crédito hipotecario. Por tanto, el volumen de operaciones hipotecarias se mantiene en niveles saludables".
¿Por qué suben los precios?
Si se descarta la especulación en el sector, ¿cuáles son entonces los motivos por los que la vivienda sigue subiendo de precio en España?
Según lo explica Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, se está dando un aumento de la demanda de la vivienda (sobre todo de reposición), que se suma al "crecimiento de la tasa de ahorro en las familias tras los episodios de confinamiento y los bajos tipos de interés". Todo esto "podría estar presionando los precios al alza, sin llegar a los niveles de otros países extranjeros". Además, Villanueva apunta que "en el caso de la vivienda nueva, debemos tener en cuenta la falta de mano de obra y el aumento del precio de los materiales de construcción".
Por otro lado, la experta de Sociedad de Tasación asegura que de hecho están observando que hay otros aspectos que podrían "estar propiciando una contención de los precios" como son "la precariedad salarial, la elevada tasa de paro juvenil —un aspecto que limita su capacidad de ahorra y acceso a financiación para la compra de la primera vivienda—, la absorción de los ERTEs y EREs, los préstamos ICO pendientes de pago y la incesante reducción en los precios de alquiler, que desalentaría a los inversores ante una menor rentabilidad potencial".
Antonio de la Fuente (Colliers): "Los visados de este año apenas representan un 12% de la actividad de 2006".
Por otro lado, Antonio de la Fuente, Managing Director de Corporate Finance y responsable del negocio de promoción residencial de Colliers, pone en contexto las cifras que maneja actualmente el sector, que nada tienen que ver con las del 2007.
"Es importante destacar que la cifra prevista de visados de viviendas, que es de 101.000 para el este año, apenas representa el 12% de la actividad del año 2006, cuando se llegaron a visar 865.000 viviendas en plena burbuja inmobiliaria", apunta De la Fuente, que señala que esto, se una a una fuerte y a unas las tasas actuales de absorción que están por encima del 80%.
Asimismo, nos encontramos con una "ratio saludable de endeudamiento medio del 64,8% con apenas un 8,8% de las hipotecas con un LTV por encima del 80% y con tasas de esfuerzo hipotecario para la compra por debajo del 35%, y los precios razonablemente contenidos, nos permite descartar con rotundidad que nos podamos encontrar en otra burbuja inmobiliaria como la del año 2007".
