El nuevo mantra oficial chino "las casas son para vivir, no para especular" parece que ha llegado para quedarse. Detrás de estas palabras hay una realidad basada en regulaciones, acciones y hechos que han puesto contra las cuerdas a las empresas del sector inmobiliario, entre ellas a las agencias y sus trabajadores, que ahora deben adaptarse al cambio si quieren sobrevivir.
Wang Songyang, un veterano agente inmobiliario en Shenzhen, comenzó el 2021 bastante bien, al igual que la economía china, Songyang se las prometía muy felices. Ante el buen ambiente y el crecimiento del negocio, él y algunos colegas abandonaron la próspera ciudad del sur de China y se dirigieron a la ciudad de Chengdu, en el suroeste, donde establecieron su propia agencia inmobiliaria, un proyecto lleno de ilusión, factible y que prometía pingües beneficios. Sin embargo, en octubre habían ya habían cerrado el 'chinriguito'.
Su agencia simplemente no podía sostenerse en un mercado que estaba siendo golpeado con crudeza por la desaceleración económica sufrida en todo el país. "En la segunda mitad del año, casi la mitad de las sucursales de las agencias en Chengdu se fusionaron o cerraron", asegura este empresario a Caixin Global.
El aparentemente sólido mercado inmobiliario de China se hundió en la segunda mitad de 2021. En octubre, que solía ser una temporada alta, los ingresos por ventas de los 100 principales promotores inmobiliarios del país cayeron un 24,9% interanual, según cifras de China Index Academy, un equipo de investigación especializado en sector inmobiliario. Al mes siguiente, la caída se se agudizó hasta el 28,3%.
La caída de las ventas ha afectado a las agencias, consideradas durante mucho tiempo como un barómetro de la salud general de la industria inmobiliaria de China. Son firmas que creaban puestos de trabajo relativamente bien remunerados, un pilar importante para sostener a la naciente clase media del 'gigante asiático'.
En 70 ciudades principales seguidas por la Oficina Nacional de Estadísticas (NBS), los precios de las viviendas de segunda mano cayeron en términos mensuales en 64 de ellas en octubre, la mayor cantidad desde octubre de 2014, según cifras de la NBS.
En un año marcado por duras regulaciones para la industria, el gobierno central ha señalado últimamente que políticas más moderadas podrían estar en camino para ayudar a restaurar la confianza en el mercado. Sin embargo, los expertos de la industria también creen que el mercado inmobiliario ya no será una herramienta usada por Pekín para estimular la economía de China. El mantra oficial "las casas son para vivir, no para especular" parece que ha llegado para quedarse, y las empresas del sector deben adaptarse al cambio si quieren sobrevivir.
Pekín 'pincha' la burbuja
El ya pasado 2021 se ha caracterizado por ser un año de regulaciones y nuevas normas para el sector inmobiliario de China. En febrero, el gobierno local de Shenzhen publicó un conjunto de precios guía para propiedades de segunda mano en un intento por enfriar el mercado. La medida tenía como objetivo facilitar las transacciones racionales al hacer que la información fuese más transparente y que los precios de las agencias fueran más razonables, aseguraba el gobierno. Desde entonces, varias otras ciudades han seguido su ejemplo. Los prestamistas (los bancos sobre todo) también estaban bajo presión regulatoria para endurecer las aprobaciones de hipotecas.
En marzo, un viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural visitó Xi'an y Chengdu y pidió específicamente a las dos ciudades que administraran adecuadamente sus mercados inmobiliarios. Luego, ambas ciudades publicaron reglas diseñadas para frenar la especulación inmobiliaria, y Chengdu pronto publicó su propia guía de precios para viviendas de segunda mano. Todas esta medidas no han hecho otra cosa que enfriar el mercado (objetivo cumplido) y destrozar los beneficios de las agencias inmobiliarias.
No pasó mucho tiempo para que el cambio tuviera un impacto. En octubre, el número de transacciones de viviendas de segunda mano completadas en Chengdu cayó a poco más de 2.000, menos de la mitad respecto a marzo, según datos del gobierno. La situación era aún peor en Hangzhou, la capital de la rica provincia de Zhejiang, en el este de China, y una ciudad popular para la inversión inmobiliaria. El número de transacciones de viviendas de segunda mano cayó de casi 12.000 en marzo a menos de 2.600 en octubre.
La caída del volumen de transacciones significó una disminución abismal para el negocio de los agentes inmobiliarios. Wang explica que su sucursal en Chengdu completó solo un acuerdo en julio, en comparación con los 10 de mayo. El gerente de una agencia inmobiliaria de Xi'an reveló que la ciudad solía tener unas 3.000 sucursales de agencias inmobiliarias, con aproximadamente 43.000 agentes trabajando en la industria. Ahora, aproximadamente el 15% de las sucursales han cerrado, y solo quedan unos 30.000 agentes en el personal.
Menos agentes que cierran menos venta, lo que a su vez ha conducido a una caída de los ingresos. KE Holdings ha informado de que el valor de sus transacciones de viviendas de segunda mano se desplomó un 34% interanual en el tercer trimestre, arrastrando sus ingresos netos trimestrales un 11,9%, según el estado financiero. La compañía que cotiza en Nueva York opera la ubicua cadena de agencias inmobiliarias conocida como Lianjia.
A Fangdd, que cotiza en el Nasdaq y administra un importante plataforma de bienes inmuebles, no le fue mucho mejor en el tercer trimestre. Asegura que sus pérdidas netas se duplicaron con creces.
Fangdd atribuyó la caída de sus ingresos al mercado pobre y la subsiguiente reducción de su negocio. A principios de este mes, la compañía recibió una advertencia de exclusión de cotización de Nasdaq debido a la caída del precio de sus acciones como resultado de las fuertes pérdidas.
5I5J, una de las agencias inmobiliarias más antiguas de China, que cotiza en Shenzhen, informó que sus beneficios netos del tercer trimestre se desplomaron más del 50% interanual. La compañía señaló en su estado financiero que la demanda había sido débil desde el segundo trimestre.
Tanto Fangdd como KE Holdings tenían pronósticos bajos para el cuarto trimestre, citando un sentimiento ominoso del mercado. Otras partes de la industria tienen su propia opinión sobre las perspectivas del negocio. Sunac China Holdings Ltd., un desarrollador inmobiliario líder que cotiza en Hong Kong, recortó su participación en KE Holdings y vendió acciones por valor de más de mil millones de dólares entre junio y principios de diciembre, un período en el que el precio de las acciones de KE Holdings cayó más de 60
Nuevas formas de hacer negocios
El mercado de viviendas usadas comenzó a mostrar signos de recuperación en noviembre. En mercados clave como Pekín, Shenzhen, Hangzhou, Chengdu y Xi'an, las ventas de viviendas de segunda mano aumentaron con respecto al mes anterior.
Una de las razones del repunte, según el Beike Research Institute, la rama de investigación de KE Holdings, la caída de tres puntos básicos de los tipos en las hipotecas en 100 ciudades importantes. Aunque el mercado de casas de segunda mano a menudo se considera el mejor indicador del sentimiento real del mercado, muchos expertos de la industria advirtieron de que no se puede tomar como un signo de recuperación.
Las comisiones en el inmobiliario han sido durante mucho tiempo un negocio despiadado en China, con empresas competidoras que a menudo establecen sucursales una al lado de la otra en una lucha feroz por los clientes. Hu Jinghui, economista jefe de Jinghui Think Tank, una firma de investigación privada, reconoce que el exceso de agentes e inmobiliarios ha sido muy elevado y que la agitación actual puede terminar beneficiando a la industria.
Hu usó Pekín como ejemplo para ilustrar los desafíos de la industria. En la capital china, 80.000 agentes inmobiliarios cierran una media de 150.000 acuerdos de venta de viviendas de segunda mano cada año. Eso es menos de dos transacciones en promedio por agente. Esto equivale a un ingreso promedio anual "muy bajo" por agente, comenta Hu.
A medida que el mercado se enfría, las agencias inmobiliarias se han visto obligadas a cambiar la forma en la que hacen negocios. KE Holdings anunció que desde el tercer trimestre lleva impulsando una mayor colaboración entre sus agentes para mejorar la eficiencia, particularmente entre los agentes que se especializan en viviendas nuevas y los que se enfocan en el mercado de segunda mano.
En un intento por reducir costes, algunas agencias instituyeron congelaciones de contratación para nuevos graduados y suspendieron la apertura de nuevas sucursales. Controlar los costes ha sido el objetivo principal de las agencias inmobiliarias chinas desde la segunda mitad de 2021, señala Harry Lu, presidente de operaciones en China de Century 21 Real Estate LLC, una franquicia de agencias inmobiliarias estadounidenses.
Un cambio de modelo para sobrevivir
Algunas ciudades están tratando de cambiar el modelo de trabajo de los agentes inmobiliarios. En noviembre, Shenzhen lanzó una nueva versión de su sistema de firma de contratos online para transacciones de viviendas de segunda mano, que impida a los agentes estén solo representando de facto a una de las partes, es decir, la vendedora. Según el modelo actual en China, se permite que un solo agente represente tanto al comprador como al vendedor.
Sin embargo, los agentes, cuyas comisiones están vinculadas al precio de venta de una propiedad, a menudo tienen un incentivo para conspirar con el vendedor para aumentar artificialmente el precio de venta. Como resultado, se suele considerar que los agentes están siempre del lado del vendedor de la vivienda y no representan realmente al comprador.
El modelo de Shenzhen, por lo tanto, podría ser el futuro para el negocio de las agencias inmobiliarias, aseguran a Caixin algunos expertos de la industria. Al representar solo a una de las partes en una transacción, el trabajo de un agente se parecerá más al de un abogado: trabajar para proteger los intereses del cliente en la mayor medida posible.
Sin embargo, algunos expertos advirtieron que el sistema de Shenzhen sigue siendo inmaduro y débil. Li Yujia, investigador principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, señaló que el sistema de Shenzhen solo se aplica a viviendas de segunda mano. Mientras tanto, todavía es posible que dos agentes que trabajan para la misma agencia estén en lados opuestos de un trato, lo que crea un conflicto de intereses.
Yang Xianling, fundador de Kongbaidata, una plataforma de información especializada en inmuebles, también cree que el mercado inmobiliario de China no ha madurado hasta el punto de permitir que los agentes representen solo una parte de un trato que funcionaría muy bien en la práctica. Sin embargo, por otro lado, Yang cree que vale la pena probar el modelo de Shenzhen como una forma de estabilizar los precios de la vivienda y como una oportunidad de aprendizaje para ver si hay mejores formas de revisar el negocio.
