El sector promotor en España, que se caracteriza por ser uno de los más atomizados de Europa, se encamina hacia un nuevo ciclo en el que las operaciones corporativas empiezan a tener su encaje. La última en anunciarse es la fusión que estarían negociando Neinor y Vía Célere, dando lugar a un gigante del mercado residencial en nuestro país, con una cartera para levantar alrededor de 39.000 viviendas y activos valorados en más de 3.700 millones de euros.
Pese a la magnitud de estas cifras el tamaño que adquirirá Neinor se queda lejos de los grandes colosos de la promoción residencial en Europa, que cuentan con cuotas de mercado que en España no se alcanzan ni con la suma de las más grandes. Esto, según los expertos, deja espacio a que en nuestro país se dé una consolidación aún mayor y creen que las recientes operaciones protagonizadas por Neinor y Aedas Homes son la antelasa a una nueva sucesión de operaciones corporativas.
Además, se acerca la fecha de salida de algunos de los fondos que decidieron apostar por el ladrillo español con la compra de promotoras medianas a las que han ido dando tamaño a lo largo de los últimos años con importantes inyecciones de capital para la compra de bancos de suelo.
Así, además del caso de Värde, que ha encargado la venta de Vía Célere a Credite Suisse y Deloitte, otros grandes inversores como Bain Capital, Cerberus y Oaktree tienen posiciones en el sector promotor español y podrían utilizar la vía de una venta para desinvertir, teniendo en cuenta que los mercados todavía no están receptivos del todo para asumir nuevas salidas a Bolsa. Los expertos aseguran que algunas de ellas ya han completado su calendario y estarían entrando en fase próxima de desinversión por lo que les toca rotar activos.
Bain Capital es uno de los protagonistas del sector al ser el accionista de Habitat Inmobiliaria, capitaneada por José Carlos Saz. El fondo se hizo con la promotora en 2017 en una operación que rondó los 220 millones de euros y anunció que llevaría a cabo un plan de inversiones de 500 millones de euros para la compra de suelos en los próximos tres años dando así un mayor empaque a la compañía y situándola entre las grandes del sector.
Actualmente Habitat cuenta con cartera para levantar unas 11.500 viviendas y sigue activa en la búsqueda de suelos rastreando el mercado en zonas donde ya cuenta con presencia, como la zona norte la zona centro, Cataluña, Levante, Sevilla, Córdoba y Canarias.
Un mes antes el fondo Cerberus pagó 4.000 millones de euros
Cerberus es otro de los fondos que quiso tener presencia en el mercado promotor y para ello compró en diciembre de 2017 el 75% del capital de Inmoglaciar, que estaba hasta el momento en manos de la familia Moreno. Un mes antes el fondo pagó 4.000 millones de euros por hacerse con la cartera inmobiliaria de BBVA compuesta tanto por inmuebles como por crédito promotor.
Caso diferente es el de Oaktree, que tan solo hace un año que se hizo por más de 880 millones con Solvia Desarrollos Inmobiliarios, en manos del Sabadell. A día de hoy la compañía opera bajo el nombre de Culmia y está capitaneada por Francisco Pérez. El objetivo de la promotora es ambicioso ya que proyecta una inversión de 450 millones de euros en suelo en los próximos cuatro años para desarrollar 7.200 nuevas viviendas.
En este caso, según explicó Pérez en una reciente entrevista, el caso de Culmia es diferente, ya que la compañía trabaja bajo el paraguas de un accionista que "se plantea un horizonte de cinco a siete años para salir". Asimismo, cree que una vez se abran ventanas de oportunidad la salida a Bolsa es un paso natural, pero para ello la compañía tiene que estar preparada y ese momento podría darse en 2025.
Operaciones más recientes
Más allá de la operación que negocia Värde con Neinor, la promotora que dirigen Borja García-Egotxeaga y Jordi Argemi arracó el año con al anuncio de la compra de Quabit mediante la fusión por absorción de la promotora a través de una ampliación de capital cercana a los 56 millones de euros para acoger en su capital a los accionistas de la empresa fundada por Félix Abánades.
En este caso Neinor valoró la operación en unos 360 millones de euros y Quabit aportó un suelo de 7.000 viviendas, de las que 2.800 eran en solares finalistas, a un precio de 12 euros el metro cuadrado. Con esta compra, Neinor elevó su banco de suelo a 16.000 viviendas.
La segunda operación de consolidación en el sector de este año la protagonizó Aedas Homes, participada por Castlelake, ya que tal y como adelantó elEconomista, la promotora capitaneada por David Martínez cerró a finales de julio la compra de una parte importante de los activos de Áurea Homes, la división inmobiliaria de ACR, en una transacción valorada en casi 54 millones de euros. Concretamente, la cotizada se hizo con una cartera de suelos y proyectos en desarrollo que suman 679 viviendas
