Neinor Homes ha dado el pistoletazo de salida al proceso de consolidación que se esperaba para los próximos años en el sector de la promoción residencial. La compañía arranca el 2021 apuntando alto y se posiciona como la mayor promotora cotizada de España tras acordar la fusión por absorción de Quabit. La operación, que situará a Neinor con un volumen de activos conjuntos por valor de unos 2.000 millones de euros, se instrumentará mediante un canje de acciones. Según lo fijado por ambas compañías, el accionista de Quabit necesitará casi 26 acciones antiguas (en concreto, 25,965) para acceder a un nuevo título tras la operación. Para ello Neinor Homes deberá ampliar su base de acciones para dar entrada a los actuales accionistas de Quabit, a la que se valora en 62 millones de euros, lo que implica que representará un 7% de la compañía resultante.
Los consejos de administración de ambas compañías han aprobado en el día de hoy dar luz verde al proyecto de fusión, que reforzará la presencia de Neinor en los mercados residenciales de la zona Centro (Madrid y Corredor del Henares) y Málaga/Costa del Sol y que le llevará a posicionarse con un banco de suelo conjunto con capacidad para levantar más de 16.000 viviendas.
Según explica Neinor, el proceso de fusión se someterá a aprobación por parte de las Juntas Generales de Accionistas de ambas compañías, previstas para finales del mes de marzo o comienzos de abril.
"Con la absorción de Quabit conformamos al líder de la promoción residencial en España, con una situación de fortaleza financiera y un mayor tamaño y presencia que nos permite afrontar en mejor posición los actuales desafíos que nos ofrece el mercado y nos refuerza en el compromiso de ofrecer el mejor producto a nuestros clientes", explica Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes.
¿Cómo queda la 'tarta' accionarial?
Los actuales accionistas de Neinor controlarán el 93% de la compañía resultante, mientras que se dará entrada a los accionistas de clase A de Quabit con una participación del 7%, que serán quienes diluirán con mayor fuerza su participación. Además, se llevará a cabo una reestructuración de la deuda que ya está en marcha.
El hasta ahora presidente y principal accionista de Quabit, Félix Abánades, verá reducida su presencia en el accionariado de Neinor hasta el 1,328%, que es el porcentaje que implica su participación de 12,5 millones de euros en la nueva cotizada, que rozará una capitalización cercana a los 1.000 millones de euros.
El empresario tiene actualmente una participación total, sumando los derechos de voto a través de instrumentos financieros, del 20,3%, según refleja la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Según el documento de fusión, Abánades se ha comprometido a suscribir, al menos, un 18% sobre el total del 20,3%, con opción de un 8% adicional antes de que se produzca el canje. Está por ver qué posición adopta el magnate mexicano Carlos Slim, que cuenta actualmente con una participación en Quabit del 3,006%, y que quedará prácticamente diluida en la nueva sociedad.
El Consejo de Administración del Grupo no sufrirá cambios respecto al actualmente integrado por Neinor Homes, y la compañía seguirá liderada por el actual CEO de Neinor Homes, Borja García-Egotxeaga, y el CEO Adjunto y director general Financiero, Jordi Argemí, mientras que el actual CEO y presidente de Quabit, Félix Abánades, se mantendrá ligado a la gestión como Senior Advisor.
"En el contexto actual, la fusión de Quabit con Neinor es la mejor noticia para los accionistas, acreedores y trabajadores de Quabit, ya que les permite integrarse en un gran grupo promotor, con una alta visibilidad de generación de resultados y caja, y con alto potencial de revalorización de la acción", destaca Abánades.
La compra de Quabit Inmobiliaria se ha realizado con una prima del 19% sobre el precio del cierre del pasado viernes, lo que valora a la compañía en 0,41 euros por acción (o 62 millones de euros), frente a un valor neto de los activos (NAV, por sus siglas en inglés) de 200 millones de euros, según el proforma presentado por Neinor Homes para esta operación, considerando la quita de deuda que contemplan para llevar a cabo esta absorción. Ayer las acciones cerraron en 0,36 euros.
El declive de Quabit contrasta con la tímida recuperación de sus dos homólogas nacionales cotizadas, Aedas y Neinor, ya que su capitalización acumula pérdidas del 83% en los últimos tres años, frente a una corrección del 40% de las otras dos firmas, ya que su salto al parqué se produjo prácticamente el año previo a un frenazo importante en el ciclo económico. La caída a lo largo de 2020 ha llevado a Quabit a aceptar una operación que se ha realizado con un descuento del 69% respecto al valor neto de sus inmuebles.
La nueva promotora contará con una deuda neta de 400 millones de euros, tras ajustes tanto en el endeudamiento de Quabit como en sus métricas de valoración, lo que implica un loan to value (LTV, por sus siglas en inglés, o endeudamiento sobre NAV) de entre el 20% y el 25%, cuando en el caso de Quabit de manera individualizada alcanzaba el 48%, justo antes de anunciar esta operación. El mercado considera un endeudamiento saludable cotas no más allá del 40%.
A cierre del primer semestre de 2020, Quabit logró aplazar vencimientos y la cancelación de casi 20 millones de euros de deuda con recurso contraída con la Sareb y Avenue -en el caso de los plazos-. Publicaba pérdidas de 57,46 millones a cierre del tercer trimestre de 2020.
El fin de una era
La absorción de Quabit supone la despedida de una de las pocas inmobiliarias del anterior ciclo que lograron sobrevivir a la crisis del 2008. La compañía, procedente de la extinta Astroc, ha ido superando los obstáculos que dejó en el sector el estallido de la burbuja inmobiliaria, reestructurando su deuda y dando entrada a nuevas fórmulas de financiación de la mano de fondos internacionales como Avenue Capital. Asimismo, el magnate mexicano Carlos Slim puso sus ojos en la promotora el pasado año y accedió al capital con una participación del 3%. Toda esta travesía ha estado liderada por Abánades, uno de los grandes empresarios del ladrillo, que dio sus primeros pasos en el sector a finales de los años 80 cuando se hizo con el control de Rayet Construcción, que en 2019 fue absorbida por Quabit.
Al cierre de septiembre, Quabit poseía un banco de suelo consolidado con más de 736.000 metros cuadrados edificables de los que, aproximadamente, el 66% corresponde a suelo ready to build y el 34% está en planeamiento. "Se trata de una cartera atractiva por su ubicación (en zonas con alto potencial de demanda fuera de los centros urbanos), y por la tipología del producto residencial a desarrollar (con un peso significativo de la unifamiliar), todo ello en línea con la potencial nueva demanda actual", explicaba la compañía en su presentación de resultados.
Sinergias significativas
"Hace un año auguramos el proceso de consolidación que se produciría en el sector promotor, y esta operación ratifica que Neinor no sólo ha sido capaz de liderar los resultados operativos de los últimos años en el sector, sino también de liderar este proceso de consolidación. Estamos muy satisfechos y convencidos de que generará valor a nuestros accionistas", explica Jordi Argemí, CEO Adjunto de Neinor Homes.
La promotora da un paso adelante en el sector, tras cumplir un año más con los objetivos fijados en su plan de negocio, tanto de entrega de viviendas como de consecución de EBITDA. Tras la absorción, Neinor obtendrá un banco de suelo para 16.000 unidades, destacando además la complementariedad de ambas compañías, que comparten los mismos focos de actuación, apostando por los 6 principales mercados residenciales y con mayor volumen de demanda (Centro, Este, Levante, Norte, Andalucía Oriental y Andalucía Occidental). En este sentido, el banco de suelo de Quabit destaca por su peso respecto a zona Centro-Madrid y Corredor del Henares (56%) y Málaga (16%), las dos principales zonas de actuación de Neinor.
Asimismo, la fusión permitirá a Neinor ampliar su capacidad de penetración en el mercado, sumando a su cartera un nuevo tipo de producto con nuevos segmentos de vivienda asequible para atender a una mayor parte de la demanda, a la vez que incorporar la capacidad constructiva de Quabit con la intención de mejorar en eficiencia y costes.
Neinor Homes ha contado en la operación con el asesoramiento a nivel financiero de J.P. Morgan, que ha liderado el proceso, y con Deutsche Bank, siendo ambas entidades además las encargadas de la financiación, así como con Uría Menéndez en los aspectos legales y PWC en los fiscales, laborales, comerciales y financieros, mientras que por parte de Quabit han actuado Arcano y Cuatrecasas.
