Lo que no puede ser no es, y, además, es imposible. Si todo el mundo quiere vivir en el mismo barrio, los precios de los pisos allí inevitablemente subirán. Las dos únicas formas, en una economía de mercado, de reducir los precios son aumentar la oferta y reducir la demanda. Todo esto es elemental y poco discutible. Y esto no es sólo teoría económica, es simplemente experiencia de vida. En los muchos años que he vivido de alquiler, mi arrendamiento más barato fue en la playa de Cambrils, cuando trabajaba en Reus. Durante diez meses al año, mi edificio estaba vacío. Eso sí, en Barcelona y en Madrid los alquileres, por el mismo número de metros cuadrados eran bastante más caros, pero los edificios no estaban precisamente vacíos.
Si la demanda se incrementa, por ejemplo, si los propietarios alquilan directamente a turistas, como por ejemplo a través del alquiler turístico, entonces los precios para el alquiler tradicional se incrementan. La razón es muy sencilla: quedan menos viviendas en el centro de las ciudades para satisfacer la necesidad de viviendas habituales. Por otra parte, si como ha ocurrido con la Pandemia, el teletrabajo se extiende, esta necesidad de vivienda habitual se puede cubrir con viviendas más lejanas al centro de las ciudades. Como hay más viviendas lejos del centro de las grandes ciudades que cercanas al mismo, pues ante el aumento de oferta los precios caen.
Desafortunadamente, los precios de los alquileres no pueden caer a la misma velocidad que los de otros bienes. Por eso, pudo ser discutible el precio máximo en la venta de las mascarillas. Sin embargo, ante la enorme producción que se tradujo en un aumento de la oferta de mascarillas, su precio se redujo ostensiblemente. De hecho, he tenido que mirar en Google para saber que el precio máximo estaba en 0,72 euros, y la última vez que compré el precio fue muy inferior. Pero los costes de edificación de una vivienda no pueden caer a esta velocidad, y, sobre todo, el suelo, la tierra es escasa. Además, y aún más importante, ese espacio cercano al centro de una ciudad es limitado.
Llegados a este punto, habría que preguntarse qué se puede hacer respecto del precio de los alquileres. Pues, a medio y largo plazo, aumentar la construcción de viviendas. Eso sí, dar más permisos de edificación puede tener costes medioambientales, especialmente en la costa y en las islas en la que el espacio edificable es limitado. A corto plazo, lo que es posible hacer es incentivar u obligar a quién tenga una vivienda vacía a que la alquile.
Si la política es de incentivo, entonces, lógicamente esa política beneficiará a los que tengan el capital invertido total o parcialmente en una vivienda que no ocupan. Obviamente, esta política de incentivos beneficiará, en consecuencia, a las rentas más altas. Esto se debe a que son precisamente las personas de rentas más elevadas las que precisamente tienen ahorros y capital invertido, por ejemplo, en inmuebles. Por lo tanto, esta política de incentivos, fiscales o no, beneficiará a las rentas más elevadas y será regresiva. Pero, desgraciadamente, esto también ocurre, por ejemplo, con los subsidios agrarios, por ejemplo. Y esto habrá que intentar compensarlo con otras políticas públicas, pero a veces resulta simplemente imposible cumplir todos los objetivos con una única política.
A esta conclusión llegó la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF) cuando estudió algunos beneficios fiscales, entre ellos, la reducción del 60% en la base imponible del rendimiento de los alquileres de vivienda para residencia habitual en el IRPF. La conclusión de la AIReF era que este beneficio fiscal cumplía su función, aunque no podía distinguirse qué provenía de rentas afloradas de la economía sumergida y qué de nueva oferta de vivienda puesta en alquiler.
Pero ambos efectos son positivos. Pensemos que todas las rentas de alquileres proviniesen de la economía sumergida, en esas condiciones, la reducción también debería mantenerse porque, si no existiese, ningún alquiler se declararía, y por lo tanto, la recaudación sería cero. Siempre es mejor cobrar un 40% de algo que no un 100% de nada. Pero, en fin, esto evidentemente no es así, pero el coste real de este incentivo es, en consecuencia, inferior a los 1.039 millones de euros al año que calcula la AIReF. Y, en consecuencia, el actual incentivo ha tenido un cierto efecto en aumentar la oferta con lo que no sólo ha favorecido a los propietarios de viviendas en alquiler.
La AIReF, en consecuencia, recomienda reformular el incentivo para favorecer el acceso al alquiler de las viviendas de los ciudadanos con rentas más bajas. En mi opinión, esto tiene sentido porque si los incentivos no son uniformes es más fácil que no acaben económicamente en manos de los propietarios de los pisos, aunque sólo sea por una cuestión de asimetría de información. Pero, la cuestión clave es que no exista riesgo, o que sea el menor posible, tanto de impago, como especialmente de la posibilidad de recuperar el inmueble, con los menores daños y gastos posibles, para el propietario cuando finalice el contrato. En esta cuestión los impuestos son importantes, pero la seguridad jurídica aún más.
Eso sí, tengamos en cuenta que los barrios "más tensionados" no coinciden en muchos casos con inquilinos con dificultades de acceso a la vivienda. Un barrio puede ponerse de moda e incrementar precios. Pero el objetivo de una política pública no puede ser que nadie se tenga que mover de barrio, sino que todo el mundo tenga acceso a una vivienda. Y no estamos hablando de justicia, o de prioridad en el uso de recursos públicos limitados, que también, sino simplemente de imposibilidad física de que todo el mundo viva en el mismo sitio. En cualquier caso, el planteamiento de dar más incentivos a los caseros que reduzcan precios debería reducir los precios para los inquilinos sin reducir la oferta de pisos. Eso sí, esta política tendrá un coste para las Arcas Públicas.
Respecto de la cuestión de obligar a los propietarios a alquilar, o de restringir el derecho de propiedad, hay que considerar dos elementos. El primero de ellos, es que esto supone, siempre algún tipo de expropiación forzosa que puede dar lugar, en casi todos los casos, a una indemnización por responsabilidad de la Administración. Nuevamente, las decisiones tienen un coste, y los recursos presupuestarios no son precisamente infinitos. En segundo término, e incluso más importante, España necesita capitales e inversión para transformar su economía, y para eso es imprescindible que haya reglas claras y seguridad jurídica lo que es incompatible con políticas de este tipo.
En concreto, la fijación de precios máximos en los alquileres, donde la oferta es inelástica, puede o no servir para nada, porque son demasiado altos, o aumentar la economía sumergida o reducir el número de viviendas en alquiler, agravando los problemas. Los efectos, por ejemplo, de la política franquista de alquileres de "renta antigua" con precios congelados durante décadas no favorecieron precisamente el desarrollo urbano. Como señaló el economista, socialdemócrata, sueco Assar Lindbeck, "aparte de un bombardeo, el control de alquileres es una de las técnicas más eficientes hasta ahora conocidas para destruir ciudades". ¿Exageraba? Probablemente, pero eso no hace del control de alquileres una buena idea.
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