La nueva Ley de Vivienda que prepara el Gobierno traerá consigo previsiblemente la intervención de los precios del alquiler en aquellas zonas del país que están más tensionadas. Para llevar a cabo esta futura limitación de las rentas el Ejecutivo lanzó hace unos meses el primer sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda en España, con el objetivo de aportar "transparencia al mercado" y ser una herramienta imprescindible para la posterior intervención.
Sin embargo, desde el sector alertan de que este índice no tiene validez para este fin, ya que apuntan que los datos están desactualizados al nutrirse de fuentes tributarias del año 2018, y consideran además que estos no son suficientes para fijar de forma justa un precio de referencia, pues según los expertos la renta de alquiler de una vivienda se compone de muchas variables que son "imposibles de recoger en un índice".
Así lo asegura José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) y abogado especializado en arrendamiento, que explica a elEconomista que a la hora de formar el precio de un piso entran en juego al menos 15 factores y algunos de ellos pueden suponer "variaciones de hasta el 50% en la renta mensual".
Además, el experto recuerda que el del alquiler es un mercado coyuntural y cambiante, que se rige por la oferta y la demanda, y es capaz de autorregularse, tal y como se está viendo con la pandemia. Al cierre de febrero la vivienda en renta se abarató de media un 1,2%, según los datos de Idealista, y en las grandes capitales, como Madrid o Barcelona, donde los precios estaban más tensionados, se registran caídas acumuladas desde mayo del 12,6% y 17,3%, respectivamente.
Así, un reciente estudio de ANA revelaba que si se aplicara ahora mismo el índice en la Comunidad de Madrid supondría un encarecimiento medio de los alquileres del 33%, con incrementos que van desde 40 euros hasta más de 300 euros mensuales.
Criterios a tener en cuenta
"El índice de precios estatal se ha hecho con fines estadísticos y lo que hace es establecer a una zona un valor promedio en euros, que multiplicado por la superficie construida, da un valor mensual, pero ahí se queda, no tiene otros datos que para un tasador o un asesor profesional inmobiliario serían necesarios para fijar el precio del alquiler de un inmueble", explica Zurdo.
Así, el experto señala que además de la ubicación y el tamaño de una vivienda hay otras variables que son muy importantes a la hora de fijar una renta como es el hecho de que una vivienda sea exterior o interior. "La diferencia de renta entre un piso con mucha luz natural frente a uno interior con poca luz puede ser de entre el 25-30%", asegura el experto. Asimismo, la altura de la vivienda es también clave y todavía más relevante, ya que, entre un bajo y un ático, la variación de precio "puede oscilar entre el 40% y 50%", destaca Zurdo.
Igualmente, las viviendas que cuenten con terraza o patio tendrán un plus a la hora de fijar el precio y también supone una variable importante que el edificio cuente con ascensor.
Según el experto también influye en el precio el estado y la antigüedad del inmueble y por otro lado el estado de la vivienda, si está reformada o no, el nivel de la reforma e incluso las calidades de la reforma. Otro factor importante es el sistema de calefacción, que puede ser eléctrica, de gas natural, central-que corre a cuenta del propietario-, o una vivienda más modera con bomba de calor en cada estancia.
El hecho de que un piso esté amueblado y la calidad del mobiliario también será clave, ya que en este caso se puede pedir una mayor renta que si la vivienda está vacía. Por otro lado, las zonas comunes del edificio jugarán también un papel importante, ya que la renta será mayor si el piso cuenta con servicios como piscina, zonas deportivas al aire libre, gimnasio o vigilancia 24 horas.
Si el piso ofrece también garaje o trastero será un factor importante, "especialmente en zonas donde sea un problema el aparcar en la calle", apunta Zurdo, que destaca que la orientación del piso también puede ser una variable a tener en cuenta, al igual que la distribución.
Finalmente, el experto señala también a los criterios subjetivos de los propietarios. "Las ganas que tenga el dueño de un piso por alquilarlo será clave, ya que si tienen prisa por que necesitan esos ingresos para pagar el préstamo hipotecario es más fácil que ajusten el precio al a baja, lo que sucederá también en el caso de los propietarios que quieran enlazar rápidamente a un inquilino con otro para no perder mensualidades", concreta.
Posibles consecuencias
Según el Director General de ANA es "imposible que todos estos criterios se recojan en un índice y por tanto aplicarlo generaría muchas injusticias". Además, el experto advierte de que su entrada en vigor posiblemente supondrá un aumento del mercado negro. "Es probable que muchos arrendadores no se conformen y acudan a la economía sumergida para compensar las diferencias económicas, lo cual generaría la creación de una bolsa de dinero negro, además de pagarse menos impuestos", explica.
Por otro lado, advierte que se puede producir un deterioro del parque de vivienda en alquiler al darse un menor mantenimiento de las viviendas por los propietarios al recortárseles sus márgenes de beneficios, "lo que fomentaría un mayor deterioro de las viviendas, como ocurrió en su momento con el parque de viviendas de renta antigua".
Según Zurdo, la intervención del alquiler supone además inseguridad jurídica para los inversores en este mercado y los propietarios particulares, lo que puede provocar que saquen menos viviendas al alquiler y disminuya la oferta.
Además, cree que esta medida puede poner en juego la "necesaria colaboración público-privada para solucionar el problema de escasez de vivienda pública, que es donde radica el origen del problema", concluye el experto.
