La regulación del precio del alquiler es uno de los principales escollos entre los socios del Gobierno (PSOE y Unidas Podemos). Los socialistas proponen bonificaciones fiscales y la formación morada opta por limitar el precio para contener las subidas. Ante estas controversias, distintos expertos del sector apuntan que la regulación del precio del alquiler provoca una caída en la oferta. "Ha provocado una caída importante en la oferta en mercados como el de Berlín, donde se ha reducido más de un 30% la vivienda de alquiler disponible", señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
Hace apenas medio año, Cataluña aprobó la Ley autonómica que regula los precios del alquiler en Barcelona y otros 60 municipios de la comunidad. Las primeras consecuencias se observan afectando a la caída de la oferta en los municipios regulados, mientras que los precios han caído de manera similar a los de Madrid. Según un estudio de Idealista, en la comparativa entre Barcelona y Madrid, la ciudad catalana ha visto reducir la oferta de pisos en alquiler de manera significativa, con un descenso del 10,2% desde septiembre, mientas que en Madrid el stock se ha incrementado en un 1,7%.
"El efecto que se ha producido era el esperado", señala Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, quién añade que "los profesionales del sector llegamos a la conclusión de que la intervención de los precios en el mercado del alquiler iba a provocar una retracción de la oferta".
Inseguridad jurídica
"Desde la aprobación de la ley la oferta ha disminuido debido a la inseguridad jurídica que ha provocado entre los inversores y los propietarios de pisos", apunta Iñaki Unsain, principal personal shopper inmobiliario de Barcelona. Y es que, tal y como señala Unsain "los inversores, tanto los pequeños inversores que compran viviendas para obtener una rentabilidad como los promotores inmobiliarios que invierten en proyectos Build to rent, han paralizado sus inversiones o las han desviado a otras ciudades. En el caso de propietarios de viviendas en alquiler las han sacado del mercado del alquiler y las han puesto a la venta".
Mientras tanto, los precios -comparando rentas desde que se puso en marcha la medida hasta la última semana de febrero- se ajustan en ambos mercados, aunque más en Madrid frente a Barcelona (-3,4% y -3%, respectivamente). "El aumento de oferta con origen alquiler vacacional, sumado a la incertidumbre que existe en el sector, y la posible reducción de la capacidad económica inciden mucho más en una evolución del precio, que sigue más las propias dinámicas del mercado, que no a los cambios legislativos producidos", Font.
El análisis de Idealista indica que el stock de casas en alquiler ha descendido casi un 12% en los municipios regulados de Cataluña, mientras que en la comparativa con un mercado semejante por volumen de viviendas como el de la Comunidad de Madrid, en esta región el stock ha aumentado hasta un 2%. En este sentido, el ajuste de los precios ha sido más pronunciado en la provincia de Madrid, con una caída del 3% que en el conjunto de los municipios regulados de Cataluña, dónde descendió un 2%.
¿A quién beneficia?
Las rentas bajas no serían las principales beneficiarias de la medida de la limitación del precio del alquiler. Así lo indica el estudio Regular el precio de alquiler: ideas ineficientes, elaborado por la escuela de negocio Esade. El análisis revela que si el límite se establece con un criterio de precio, las zonas con alquileres más elevados se sitúan en zonas de rentas más altas que la media. En consecuencia, "una intervención en el mercado para limitar los precios en las zonas más caras de Madrid y Barcelona no beneficiaría a inquilinos de rentas bajas sino más bien a hogares de rentas medias-altas", señala.
La otra forma de limitación que analiza el estudio de Esade se basa en la tasa de esfuerzo de los hogares. Teniendo en cuenta esta fórmula, aunque las más afectadas sí serán las zonas con renta más baja, la intervención se daría en "zonas con alquileres asequibles en la mayoría de los casos". La falta de coincidencia entre éstas y las que se verían afectadas por una limitación simple basada en precios extremos indica que el problema, en este caso, no es de alquileres altos, sino de rentas bajas. Es decir, "se intenta resolver un problema de renta, que no tiene su origen en el funcionamiento mercado del alquiler, mediante políticas que comprometen la eficiencia a medio y largo plazo en ese mercado en vez de hacer uso de las herramientas menos distorsionantes, de las que ya dispone el sistema fiscal", señala el informe.
