En cuatro meses la nueva Ley de Vivienda, en la que se habilitará a las distintas comunidades autónomas a limitar el precio del alquiler en las zonas tensionadas, se presentará en el Congreso de los Diputados, tal y como lo han anunciado hoy el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y el vicepresidente, Pablo Iglesias.
La nueva normativa generará "mecanismos de contención, o eventualmente bajada de los precios, tanto de los nuevos contratos como de los contratos existentes". En este último caso se optará por bonificaciones fiscales e incentivos para que los propietarios de las viviendas se animen a reducir las rentas.
Aunque la nueva Ley todavía está en fase de información pública y desde el Gobierno aseguran que la normativa se definirá con "el consenso y diálogo con los agentes sociales, sindicatos y los agentes del sector", las principales empresas inmobiliarias ya alertan del riesgo de intervenir el mercado.
"Una regulación del precio del alquiler a nivel nacional conseguirá un efecto opuesto al deseado. No sólo a nivel de sector. También lastra la imagen de país, ya que este tipo de medidas reflejan un nivel de inseguridad jurídica que para nada ayuda a la atracción de inversión que necesita el futuro del sector del alquiler mediante fórmulas de colaboración público-privada", advierte Beatriz Toribio, directora general de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL), que cree que "la primera consecuencia de este tipo de medidas supondrá el descenso de la oferta de vivienda en alquiler, con la consecuente subida de precios".
En este sentido, Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa explica que "esta medida puede hacer que a la larga muchos propietarios decidan poner sus viviendas en régimen de venta y no de alquiler si la regulación de precios es muy restrictiva. Hay que recordar que muchos propietarios necesitan del pago de ese alquiler para hacer frente a gastos que haya sobre el piso alquilado (IBI, impuestos de basura, hipoteca y otras tasas que existen en muchos municipios) y con una regulación muy estricta puede que no le salga a cuenta alquilar el piso".
Además, Toribio alerta de que "este tipo de medidas fomentan la economía sumergida ya que muchos propietarios podrían verse tentados a compensar ilegalmente la diferencia entre el precio regulado y el de mercado. La experiencia internacional ya ha demostrado que el control de precios no funciona e informes del Banco de España y el Fondo Monetario Internacional (FMI) ya han alertado de que no es la solución".
Antonio Carroza CEO de Alquiler Seguro evidencia que "tal y como llevamos meses advirtiendo los profesionales del sector inmobiliario, la intervención de los precios del alquiler a nivel nacional va a traer consigo daños irreparables para el mercado, pues tal y como hemos comprobado con la experiencia en Cataluña, esta irá ligada estrechamente con una fuerte retracción de la oferta y por tanto provocará la subida de los precios y un grave aumento de la economía sumergida"
Tal y como señala el CEO de Alquiler Seguro "estas medidas se toman en el peor de los momentos, en plena pandemia, en la que nos encontramos en una situación excepcional en todos los ámbitos, incluido el alquiler". Carroza continúa explicando que "desde el inicio de la crisis sanitaria hemos comprobado como el mercado del alquiler se ha ido adaptando y ajustando al momento que estamos viviendo al tratarse de un mercado sano y maduro que se autorregula".
Por otro lado, y en relación con el índice regulador de los precios del alquiler por el que se fijarán los alquileres "desde su presentación en junio no se han hecho modificaciones ni tomado en cuenta la situación actual, por lo que no refleja la realidad, es ineficaz", apunta CEO de Alquiler Seguro.
Con la entrada en vigor dentro de cuatro meses de la limitación de los precios del alquiler, "el Gobierno continua desanimando y atemorizando a los pequeños propietarios, que son los que realmente tienen en sus manos las viviendas y no los grandes tenedores" afirma Carroza, que a su vez insta por "dejar de lado este tipo de regulaciones y ofrecer a los propietarios las garantías suficientes para que pongan sus viviendas en alquiler, lo que aumentaría la oferta y la contención de los precios al ser más sencillo el acceso a la vivienda" y recuerda que "esto sólo se lograría con medidas fiscales y una mayor seguridad jurídica.
Medida ideológica
La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) considera que, "esto no es una regulación, es una intervención del mercado en toda regla, una medida puramente ideológica, como ya veníamos avisando, contraria al libre mercado de alquiler, donde los pequeños propietarios particulares, que son más del 90% del sector, se van a ver perjudicados y muchos de ellos preferirán cerrar sus viviendas al alquiler", sentencia su Director General, José Ramón Zurdo.
"Nadie puede entender cómo se planifica desde el Gobierno una intervención de la renta de los alquileres, justo cuando el mercado de alquiler experimenta una bajada considerable de las rentas, situándose a niveles de 2018 y con la previsión que a finales de año las rentas bajen incluso mucho más, y mejorando el acceso a la vivienda, alerta José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
"Hoy sabemos, sobre todo en el último trimestre del año, que los precios de los alquileres han caído entre un 10 y un 15% en comparación a los dos últimos años, señala José Ramón Zurdo. "El mercado del alquiler se está autorregulando en función del aumento considerable de la oferta de viviendas que se están incorporando al mercado y la ralentización de la demanda", apunta el directivo.
Andrés Horcajada (Tectum): "La situación tiene puntos de incertidumbre y tenemos que estar muy atentos a las incertidumbres regulatorias y a la falta de seguridad jurídica que puede afectar negativamente, perjudicando tanto a propietarios como a inquilinos".
Andrés Horcajada, consejero delegado de Tectum Global Management, coincide también en advertir de que "la aprobación de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas, producirá un efecto contrario, reduciendo aún más la oferta, elevando los precios y ralentizando el mercado del alquiler, lo que afectará a los inquilinos más vulnerables"
"Consideramos que la aplicación de regulación de precios, que solicita Unidas Podemos, solo generaría una disminución de la oferta como antes se ha señalado, ya que políticas intrusivas que alteran reglas básicas, en las relaciones privadas no solucionan el problema de acceso a la vivienda", asegura el directivo.
Escasez de vivienda asequible
Desde la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa) creen que el problema de fondo en España es la "gran" escasez de oferta de vivienda asequible y que el Gobierno se ha equivocado al limitar los precios, porque "la receta no es imitar a Alemania, Francia o Suecia".
En un comunicado, ha señalado que "una limitación artificial de precios ya se ha visto en estos países que provoca una contracción de la oferta, expulsa viviendas del mercado del alquiler hacia el mercado de venta, desincentiva la inversión y acaba en un menor parque, de peor calidad, con economía sumergida y precios finales más altos para menos viviendas".
Ferran Font (Pisos.com): "Los ejemplos de Viena o Sídney demuestran que actuando sobre la oferta es posible rebajar la tensión en los precios y resolver el problema de accesibilidad a la vivienda"
Así, considera que pretender resolver el problema controlando los precios por decreto "es contraproducente" y que es "un ataque" a la seguridad jurídica imprescindible para que acuda el ahorro necesario para financiar la nueva oferta. Asipa ve en la futura Ley de Vivienda una oportunidad para que se promueva la coordinación entre todas las Administraciones y se garantice una generación "rápida y sostenida" de nuevo suelo protegido asequible.
"Tenemos la esperanza y la confianza de que al final el Gobierno va actuar con responsabilidad, manteniendo la seguridad jurídica necesaria para que el ahorro acuda a financiar las viviendas asequibles de nueva creación que están demandando millones de jóvenes y familias de rentas más bajas en España", añaden.
El 80% de los pisos en manos de particulares
El consultor inmobiliario Eduardo Molet cree que esta nueva medida es una mala noticia para el sector y tendrá consecuencias graves, especialmente el deterioro del parque de viviendas en alquiler. "El propio vicepresidente Pablo Iglesias ha reconocido que será la ley con mayor grado de intervención pública de Europa, y esto está lejos de ser una buena noticia, al contrario".
Molet cree que hay una campaña para hace creer a la opinión pública que el 80% de las viviendas en alquiler está en manos de unos pocos fondos de inversión o fondos buitre, y que esta se posicione a favor de la regulación.
"Eso es rotundamente falso", sentencia del consultor, que explica que "en España el parque de las viviendas de alquiler, en más del 80% de los casos está en manos de pequeños ahorradores que han invertido en un piso para poder alquilarlo y complementar sus ingresos, por ejemplo, una pensión. Son los grandes perjudicados".
El precio del alquiler ya se está corrigiendo
Desde el portal inmobiliario Pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, alerta de que "la regulación de los alquileres en España llega en un momento de tendencia a la baja, por lo que cabe plantearse seriamente si se va a conseguir el efecto deseado y si, de producirse, compensará el elemento desestabilizador que provoca su implementación en el mercado".
El incremento en el precio del alquiler en España aumentó un discreto 0,61% interanual el pasado septiembre, muy lejos de las subidas de doble dígito
Y es que, según los datos de precio de oferta de Pisos.com, el incremento en el precio del alquiler en España aumentó un discreto 0,61% interanual el pasado septiembre, muy lejos de las subidas de doble dígito que se producían a principios del 2019. "La situación actual de los precios de alquiler y las dificultades de acceso a la vivienda que causa, principalmente, en el centro de las grandes capitales, hacen necesaria una reflexión y actuación sobre este mercado. En España la evolución de las rentas no ha ido acorde con la evolución de los salarios, por lo que cada vez más hay familias a las que les resulta difícil pagar el alquiler", subraya Font.
A diferencia de los sucedido en París o Berlin, donde la limitación de precios ha fracasado, Font destaca otras medidas que si han sido efectivas en otros países. Se trata de aquellas que de una manera u otra se han enfocado precisamente a hacer mayor la oferta.
"Paradigmáticos son los casos de Viena, donde la propia ciudad es el principal propietario de la vivienda en alquiler y es su gran apuesta desde hace 100 años, o Sídney donde se ha duplicado la oferta de alquiler desde 2017. Estos ejemplos demuestran que actuando sobre la oferta es posible rebajar la tensión en los precios y resolver el problema de accesibilidad a la vivienda. En el caso de Berlín la apuesta de la limitación en el precio del alquiler ha ido acompañada de la inversión de 920 millones de euros por la adquisición de 6.000 viviendas que destinará a alquiler social", subraya el especialista.
Desde Fotocasa también destacan que el precio del alquiler ya se estaba corrigiendo de forma natural con la pandemia.
Según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa, en el mes de septiembre el precio en Barcelona ha caído un -4,8% interanual y en Madrid lo ha hecho un -2,6% interanual. Por tanto, "es un momento en que los precios de los alquileres, que en 2019 llegaron a máximos en muchas comunidades, están tendiendo a la baja, fruto también de la crisis económica y de la menor demanda que hay ahora mismo en las principales urbes de nuestro país. Por tanto, los precios del alquiler ya están mostrando una contracción en puntos calientes", añade la directora de Comunicación de Fotocasa.
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