La limitación de los precios del alquiler es una de las medidas clave de Unidas Podemos, que en numerosas ocasiones ha repetido la necesidad de intervenir el mercado para poner freno al encarecimiento de los pisos. Sin embargo, la experiencia de otros países europeos donde se han llevado a cabo iniciativas de esta índole demuestran que han sido un fracaso. Así lo reconoció el viernes la vicepresidenta tercera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, que apuntó que "hay distintas ciudades que están experimentando en esa línea, estableciendo límites, no con mucho éxito".
Estas declaraciones de Calviño suponen un elemento más de fricción en el nuevo Gobierno de coalición, ya que la limitación de los precios ha sido una piedra angular en las medidas de vivienda de la formación que lidera Pablo Iglesias. Además, llegan después del choque de ambos partidos por la derogación de la reforma laboral.
Las cifras de Berlín hablan por si solas. En la capital alemana el precio medio del alquiler ha subido un 36% desde que en julio de 2015 se aprobaran las primeras medidas para intervenir las rentas de los pisos, según los datos que maneja la inmobiliaria Guthmann. Así, el precio medio por metro cuadrado ha pasado de 8,7 euros a 11,8 euros al cierre de 2019.
El plan, bautizado como Mietpreisbremse (freno del precio de alquiler) limitaba las subidas de los nuevos arrendamientos al 10% respecto al alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda. La norma hacía excepciones con los pisos de obra nueva y los que hubieran sido rehabilitados ,y únicamente se aplicaba en zonas consideradas como tensionadas. En su momento, la Federación Alemana de Inquilinos advirtió de que los cálculos de precios medios se basaban en datos obsoletos y además, los expertos señalan que este tipo de medidas fomentan que los propietarios llegan a acuerdos con los inquilinos para pagar en B.
Tras el fracaso de esta primera medida, el pasado 19 de junio Berlin aprobó una ley para congelar los precios de los alquileres durante cinco años, y en este caso aplica sanciones de hasta 500.000 euros a aquellos propietarios que no respeten la norma. Pero como dice el refrán, hecha la ley, hecha la trampa.
"Cuando se aplican regulaciones de este tipo algunos caseros buscan alternativas para poder incrementar las rentas de forma encubierta", explica Rafael Bou, Socio líder de Real Estate de PwC, que detalla que "algunas prácticas comunes consisten en regalar el parking durante los primeros años del contrato y después aplicar una subida, o cobrar al margen de la renta servicios como el wifi".
Freno a la inversión
Además de abrirse la puerta a la picaresca, los expertos alertan de que este tipo de medidas "son contraproducentes y agregan riesgo a la inversión residencial, ya que no incitan a los inversores y no agregan más alojamiento", apunta Djordy Seelmann, CEO de HousingAnywhere.
"Ejercen el efecto perverso de que disminuyen la oferta e incluso la que ya es existente se reduce", advierte Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain, que asegura que "en Berlín el negocio paso a ser la venta de las viviendas que antes estaban en alquiler. A nosotros nos llegaron a ofrecer operaciones de este tipo con rentabilidades del 9%".
El problema en Berlín, donde un alto porcentaje de la población vive en régimen de alquiler, es que cada año llegan a la ciudad 40.000 habitantes, y solo se levantan unas 16.000 viviendas. Según los expertos, en este punto reside la clave para lograr una reducción de los precios. "Aumentar la oferta es la única forma de hacerlo", explica Concha Osácar, fundadora de Azora.
"Partimos de una situación lamentable en cuanto a oferta de vivienda asequible en alquiler. La oferta pública no existe y la inversión institucional por primera vez ha puesto el foco en España. Hay una gran necesidad y es una gran oportunidad", apunta la directiva, que apuesta por la construcción de vivienda social como una solución del problema a largo plazo.
Ricardo Sousa, CEO de Century21 cree que "teniendo en cuenta los resultados obtenidos en otros mercados como Portugal, San Francisco, Berlín, e incluso algunas medidas ya tomadas en Barcelona, ha quedado demostrado que cualquier iniciativa que conlleve la limitación de precio en el alquiler puede suponer a corto plazo, el efecto contrario al deseado". Por eso, Sousa aboga por "incentivar la inversión privada para incrementar la oferta, apoyar y subvencionar a jóvenes para acceder al alquiler de viviendas en los centros de las principales ciudades, así como incentivar a los Ayuntamientos para llevar a cabo una regeneración urbana de municipios de la periferia y extrarradio".
Algunas de estas medidas si han demostrado su eficacia en otras ciudades. Rafael Bou pone como ejemplo de éxito a Viena, que cuenta con una enorme bolsa de viviendas de alquiler social, que representan el 60% sobre el total del mercado. Asimismo, destaca también el caso de Sidney, "donde los precios subieron hasta 2017 cuando se decidió fomentar la inversión privada y los fondos pusieron en marcha el desarrollo de 40.000 viviendas".
