Vivienda

Intervenir el precio del alquiler puede marginar dentro de las ciudades a ciertos colectivos en función de su renta

  • La reducción de la oferta y el aumento de los precios, entre los efectos
  • Es efectivo solo a corto plazo, constata el informe encargado por el Banco de España

El notable crecimiento de los precios del alquiler, con una oferta muy por debajo de la demanda y la evolución de las rentas de determinados colectivos ha provocado muchos problemas de acceso a la vivienda. Uno de los objetivos que se ha marcado el nuevo Gobierno de coalición es la regulación de los precios del alquiler para tratar de abordar esta situación. El documento de Coalición progresista que presentaron hace apenas unas semanas PSOE y Unidas Podemos así lo recoge. El objetivo: intervenir los precios del alquiler poniendo techo a las subidas de rentas en las zonas más tensionadas.

Al respecto, el Banco de España ha publicado hoy un documento, que ha encargado a dos expertos, donde analiza precisamente los costes derivados de ejercer un control en las rentas del alquiler. Las conclusiones son evidentes: la intervención tendrá más efectos negativos que positivos y aunque los hay, estos últimos son solo temporales. Al final, se terminará creando una segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrarse las medidas de control de rentas en determinados colectivos o zonas de una ciudad con las consecuencias que ello implica.

Y es que, precisamente de esta "dualidad" en el mercado del alquiler, se derivarán efectos realmente perniciosos, "una segmentación de la población según sus condiciones socieconómicas, -una suerte de guetos en función de la renta-; una reducción de la movilidad de los trabajadores que no desean perder un alquiler inferior al precio del mercado o incrementos en el precio del alquiler y reducción de la oferta". 

Se reducirá la oferta y la que haya disponible empeorará su calidad

En opinión de estos expertos, la oferta del alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo las viviendas disponibles en el mercado, disminuyendo los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.

Los expertos llevan meses advirtiendo de los efectos negativos que podría tener una intervención en este sector, alertando de las consecuencias que han tenido en otras ciudades como Berlín, donde "a pesar de este mecanismo diseñado para limitar el crecimiento de los precios del alquiler, los problemas de acceso a la vivienda de alquiler persisten".

Precisamente, la experiencia que se extrae tras la implantación del control de precios en otras ciudades europeas, como en la capital alemana o París, pone de relieve los retos a los que se enfrenta una iniciativa de estas características. Entre ellas, los expertos citan las dificultades para definir de manera objetiva qué se considera una vivienda equiparable a partir de la que construir precios de referencia en un municipio o en una zona regulada; la consideración precisa de qué se considera un mercado de alquiler de vivienda tensionado o la ineludible arbitrariedad tanto en el establecimiento de umbrales en los precios del alquiler como en las metodologías utilizadas para fijar los límites a los niveles y a las tasas de crecimiento de los precios del alquiler, entre otros. Y aunque las regulaciones en grandes ciudades han sido efectivas para moderar a corto plazo el precio del alquiler en el segmento regulado, al mismo tiempo pueden causar aumentos de los precios del alquiler de vivienda en los segmentos no regulados. 

El informe, bajo el titulo La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional, admite un efecto inmediato de estas políticas (de intervención) en una mejora en el bienestar (...)". Sin embargo, "el cambio de incentivos creado por la regulación genera reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con posibles pérdidas de bienestar social en el medio y en el largo plazo".

Así, el estudio pone de relieve la posible reducción de la oferta, como consecuencia de la disposición de los propietarios a vender los inmuebles arrendados como por la menor inversión en la construcción o en la rehabilitación de la vivienda destinada al alquiler. "Al mismo tiempo, la reducción del rendimiento neto de la inversión en alquiler residencial creada por la regulación supondría una caída en los gastos de mantenimiento y de renovación de la vivienda arrendada, que disminuiría su calidad a lo largo del tiempo".

Los efectos sobre la movilidad de los trabajadores es otro de los efectos negativos que se ponen de relevancia

E incluso plantea la posibilidad de que se generen pérdidas adicionales de eficiencia en el caso de que la regulación dé lugar a un mercado del alquiler residencial dual, en el que, coexistan en distintas áreas de una misma ciudad viviendas con precios controlados e inmuebles con libertad para la fijación de precios. 

Los efectos sobre la movilidad de los trabajadores es otro de los efectos negativos que se ponen de relevancia. No en vano, destacan, "en mercados de alquiler de vivienda segmentados, los inquilinos podrán tener incentivos a permanecer en una vivienda con un precio regulado inferior al del mercado, reduciendo de ese modo la movilidad de los trabajadores, creando externalidades negativas, al concentrarse de forma artificial la población en determinadas zonas de la ciudad y originando una asignación deficiente de la oferta de vivienda". 

Otro efecto de la intervención en los precios es que la reducción de la oferta de alquiler residencial provocaría un aumento de los precios del alquiler en los segmentos del mercado no regulados, que sería especialmente acusada en contextos de aumento de la demanda y escasez relativa de la oferta de alquiler.

Oferta a precios asequibles

El informe dedica también una parte a analizar aquellos países en los que los gobiernos han intervenido manteniendo una significativa oferta pública de alquiler residencial a precios asequibles, dirigida principalmente a colectivos con dificultades de acceso a la vivienda. 

"Esta política presenta la ventaja de centrarse en la causa que subyace tras el incremento del precio del alquiler de vivienda: la insuficiencia de inmuebles disponibles para el arrendamiento ante aumentos de la demanda en determinados mercados locales".

No obstante, asegura que esta política se enfrenta a importantes retos presupuestarios y requiere un diseño eficiente en su implementación. Por un lado, la creación y el mantenimiento de un amplio parque de vivienda pública de alquiler es una medida costosa para las arcas públicas. Por otro, el diseño de los programas de vivienda de alquiler social debe evitar desincentivar la movilidad geográfica de los beneficiarios, limitar los riesgos de segmentación social, por la posible concentración de bolsas de exclusión social, y minimizar el efecto expulsión de la oferta de alquiler por parte de agentes privados.

Si bien en buena parte de las economías avanzadas la vivienda de alquiler provisionada por el sector público mantiene un peso relevante y complementa a la oferta privada, en la última década se ha observado un retroceso en esta por la escasez de recursos presupuestarios en algunas economías y el cambio de prioridades en las políticas asistenciales, concluye el texto.

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comentariosforum9

nicaso
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Cuanta disculpa para no querer que se meta mano en lo que es un claro abuso. La vivienda es un bien de primera necesidad y no puede estar sometida a la pura ley de la oferta y demanda cuando la oferta está totalmente controlada. Así se saca al mercado lo justo para que se mantengan altos los precios. No existe en España escasez de viviendas y si mucha especulación y acaparamiento que conduce al ahorro a la compra de bienes raíces. Cuando el alquiler de un piso en una ciudad se lleva el salario completo de un trabajador es que algo está mal.

Puntuación -3
#1
Incrédulo
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Nada nuevo bajo el sol. En cambio es una idea impenetrable en la mente de un zurdo.No olvidemos que zurdo e ignorante económico son sinónimos.

Puntuación 10
#2
Carmen
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Si si especulación y no poder pagar el alquiler pero luego se os ve con los móviles de alta gama no menos de 900e y los ordenadores de la manzanita que te cobran por la manzanita 1000e

Pero eso si los alquileres eso no

PUES VAIS A PAGARLOS Y SI NO COMPRAROS ZULO

como soléis llamar a la vivienda

Yo pago la comunidad ibis basuras impuestos seguros... Os vais a creer que os van a dar el alquiler de gratis...

Puntuación 5
#3
Donato
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Curiosamente donde más aumentó el precio del alquiler ha sido en las ciudades donde había alcaldesas del Cambio, Carmena y Colau.

Normal por otro lado, si usted no deja construir más vivienda aumenta el precio puesto que la oferta no cubre la demanda.

La única manera de bajar el precio de la vivienda es construyendo más casas y dando garantías al propietario para que pierda el miedo a alquilar su piso, todo lo demás es demagogia.

Este tipo de medidas que proponen estos analfabetos económicos al final solo favorecen que se restrinja la oferta, mercado negro de alquiler y degradación de los pisos ( si usted me obliga a poner un precio por debajo del valor del mercado, para qué me voy a molestar en acondicionar, mejorar o arreglar el estado del piso, para muestra lo que sucede en pisos de renta antigua)

Eso sí, a la hora de cobrar IBIS, IRPF, IVA e Impuestos de transmisión el estado bien que pone la mano.

Nada nuevo bajo el sol, la izquierda trasladando un problema al particular para criminalizarlo. Mientras en España se siga fomentando el victimismo y no se alcance la mayoría de edad intelectual y nos queramos hacer responsables de nuestros actos esto no cambiaría, seguiremos estando dominados por demagogos cortoplacistas.

Puntuación 18
#4
Rafa
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Al que ha hecho el informe en el banco de España se le cae la cara de vergüenza

Puntuación -11
#5
Manolo
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Es ampliamente conocido que alquileres de 2000 euros al mes para extranjeros benefician mas a los pobres que alquileres de 500 euros para la gente que vive con sueldos de aqui, de 950 euros y gracias al PSOE\Podemos, de lo contrario seria menos.

Puntuación -8
#6
Carmen
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Pero qué listos y iluminados estos "expertos" consultados.

No deja de ser una opinión y un razonamiento subjetivo en base a principios subjetivos de gente que cree saber y nada más.

Lo cierto es que en ninguna ciudad en Europa saben cómo atajar definitivamente este problema.

Y a la Carmen que no soy yo... un mòvil no lo compras todos los meses ni necesitas estar muriéndote de hambre para ser evidente el abuso de los alquileres.

Puntuación -12
#7
joan
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Si se sube el salario mínimo y los impuestos para paragar subidas a funcionarios y pensionistas, los precios de construcción subirán en la misma medida.

Subida de costes igual a subida de precios. BASTANTE SIMPLE. Que alquile su chalet gratis el y la de Galapagar y se vayan a vivir a un pisito de 60 metros cuadrados para dar ejemplo. Empezar por ahí, por dar ejemplo es lo más sano para fomentar bajadas de precios de alquiler.

Puntuación 10
#8
Julio Cesar
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En todas las ciudades(o núcleos urbanos), hay una cosa que todas tienen en común, su zona céntrica y su zona periférica. O para llamarlo de otra manera, las zonas altas y medio altas, que normalmente suelen coincidir con las zonas adineradas y pudientes, y/o turísticas, y/o de oficinas y grandes marcas comerciales; y las zonas medias bajas o bajas, que suelen ser las de la clase obrera, con pequeños empresarios y autónomos, y pequeños comercios.

Desde el gobierno, las autonomías y los ayuntamientos, se han de catalogar estas cuatro zonas, dentro de un mismo núcleo urbano o ciudad. Y fomentar, en dichas zonas medias bajas, y bajas, además del control del precio de los alquileres y las compras, la construcciones de viviendas protegidas para uso familiar, con sus comercios y aparcamientos. He incluir, la reconstrucción de las viviendas con 80, 100 o mas años, y con un deterioro extremo.

Las zonas, medio altas o altas, han de estar exentas de estas limitaciones de los precios, para seguir teniendo una competitividad comercial y empresarial, siendo estas zonas generadoras de empleo en temas turísticos, comerciales, y empresariales. (Museos, Restaurantes, Tiendas comerciales, Hoteles, Balnearios, Discotecas, Alquileres turísticos,etc, etc, etc.)

(Creo que incluso, dentro de las zonas medio altas o medio bajas, pueden haber viviendas a nivel individual, que por la cantidad de metros cuadrados o por su situación de deterioro, puedan ser catalogadas dentro de un grupo o del otro. Beneficiarse o no de ayudas en su reconstrucción, o poder entrar en la categoría de viviendas para uso turístico, y o comercial.)

Puntuación -1
#9