España es un país de propietarios. Esta es una de las máximas que se repiten en el sector inmobiliario, sin embargo, esto no siempre fue así, y lo más probable es que a medida que pasen los años esta frase tenga cada vez menos sentido, ya que según las previsiones de los expertos el alquiler se convertirá en la opción de vida elegida por el 40% de la población en un futuro.
En la actualidad, sólo el 24% del parque de viviendas en España es de alquiler y el 76% restante son unidades en régimen de propiedad. En los años 20 el panorama era muy distinto, ya que en las ciudades sólo el 20% de las familias eran propietarias de sus viviendas. Tras la guerra, en los años 50 y después de que se aprobaran una serie de leyes que protegían a los inquilinos, los propietarios de los edificios empezaron a vender. Como resultado, en los años 60 más de la mitad de la gente en España ya era propietaria de su casa y desde entonces el alquiler no dejó de caer hasta situarse por debajo del 20% en 2001.
Sin embargo, en los últimos diez años este modelo de vida ha ido creciendo y según apuntan desde JLL en su informe Multifamily: Profesionalización y desarrollo como alternativa para el crecimiento, "es probable que se produzca un cambio de paradigma en las tendencias de propiedad de viviendas en España cuando se desarrolle el mercado del alquiler". "Ya observamos una tendencia evidente hacia el alquiler en los últimos años, fundamentalmente, de la población más joven, extranjeros y trabajadores temporales. Nuestras estimaciones y la investigación internacional apoyan la posibilidad de llegar al 35%-40% de los inquilinos viviendo de alquiler", señala JLL.
Según explica el estudio, España podría compararse con Irlanda debido a la evolución similar del mercado de la vivienda y al dinamismo en el sector empresarial. Así, en este caso, la vivienda en alquiler pasó de representar el 18% en 2004 a estar en el entorno del 30% en los últimos tres años.
¿Cuándo podría alcanzarse esta cuota en nuestro país?
Según Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL España, es difícil aventurar una fecha. "La clave aquí es que cada punto porcentual adicional de peso del alquiler como régimen de tenencia de los hogares supone unas 180.000 viviendas más en el mercado de alquiler. Por tanto, ganar unos 10-15 puntos porcentuales de vivienda en alquiler requiere un plazo suficientemente largo para producir esas nuevas viviendas o para que lleguen al mercado de alquiler viviendas actualmente vacías o utilizadas por sus propietarios", explica el directivo, que señala que "ese plazo se podrá extender entre 15 y 20 años salvo que surjan iniciativas específicas público-privadas que impulsen la construcción de nuevas viviendas y contraigan los plazos".
Según el estudio de la consultora, actualmente hay 2.578.057 hogares en rentabilidad en nuestro país, entre las unidades que están a precios de mercado y la cesión gratuita o los activos por debajo de mercado. Concretamente, el alquiler a precios de mercado representa en torno a un 62% del total, lo que supone 1,6 millones de viviendas.
El papel de los fondos
Las estimaciones de JLL apuntan a que este año se destinarán unas 5.621 unidades nuevas al alquiler. Esta cifra crecerá hasta las 9.195 en 2022, las 13.273 en 2023 y unas 17.355 en 2024.
Una parte importante de estos números tiene detrás el capital de grandes fondos de inversión, que en los últimos tres años han llegado a España con el objetivo de dar forma a importantes carteras de pisos en alquiler que profesionalizarán el mercado, ya que actualmente, el 81,5% del parque de viviendas está en manos de arrendadores particulares y sólo un 9,3% lo controlan empresas especializadas. Así, el año pasado la inversión en proyectos de Build to Rent (construir para alquilar) "se situó en el entorno de los 2.000 millones de euros, lo que representó un aumento del 22% respecto a 2019, a pesar de la coyuntura económica", explica Pardo.
Los fondos han visto la resiliencia de este mercado durante la crisis y además son conscientes del gran recorrido que tiene el alquiler en nuestro país. El experto señala que la demanda de vivienda en alquiler vendrá determinada por factores demográficos y económicos. "El menor acceso a financiación bancaria y la necesidad de contar con ahorros previos para hacer frente a la compra actúan como factores clave para que determinados segmentos opten por el alquiler como régimen de tenencia".
Concretamente, el tiempo medio necesario para adquirir una vivienda ha pasado de 4,3 años antes de la crisis a 12,23 años de media, llegando a ser superior a 20 años en algunas ubicaciones.
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"Cabe destacar que el coste de vida (fundamentalmente inmobiliario) ha aumentado más que la renta disponible, que aún se encuentra por debajo de los niveles previos a la crisis. Las rentas continúan aumentando desde la crisis debido al desequilibrio entre oferta y demanda, mientras que el mercado de ventas se ha mantenido más estable", explica el informe.
En la misma línea, el estudio de JLL destaca que la emancipación de los jóvenes se ha convertido en un problema social en España, dado que más de la mitad de las personas entre los 25 y 29 años siguen viviendo en casa de sus padres." Estos datos pueden incrementarse aún más por los efectos derivados de la pandemia de Covid-19, en tanto que esta parte de la población es de las más vulnerables a la crisis económica", explican.
Según la consultora, las iniciativas público-privadas que se están llevando a cabo para la vivienda en alquiler en Madrid, Barcelona y otros municipios serán de gran ayuda, fundamentalmente, a la hora de poner suelo en el mercado, pero es importante una mayor agilidad en su desarrollo.
