Los fondos exigen seguridad jurídica para el alquiler

El mercado del alquiler se ha posicionado como el activo inmobiliario más resistente a la crisis derivada de la pandemia. La elevada demanda, que ha crecido notablemente en los últimos años, hasta alcanzar una cuota de mercado superior al 23%, y la falta de oferta, hacen que este sector cuente con fundamentales sólidos que sustentan la apuesta de los inversores por este tipo de activos. Además, la falta de profesionalización del mercado, que está principalmente en manos de particulares, ya que estos tienen alrededor del 95% de las viviendas en alquiler, supone una gran oportunidad para los grandes fondos y gestores que quieren consolidar grandes carteras de alquiler en España.

Todo esto hace que la apuesta de los fondos por el alquiler sea decidida, sin embargo, la falta de seguridad jurídica en torno a este negocio podría poner en juego los planes de inversión que actualmente rondan al mercado del alquiler español. Así lo aseguran los fondos consultados por elEconomista, que piden un marco estable para seguir llevando a cabo inversiones multimillonarias que mejoran y amplían el parque de vivienda en alquiler de nuestro país.

"La seguridad jurídica es vital para fomentar un mercado del alquiler de vivienda eficiente y competitivo en precios. Una regulación excesivamente intervencionista, como la que se ha dado en los últimos años en España, produce una reducción de la oferta de vivienda, incremento de precios y pérdida de inversiones", explica Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda Inmobiliaria y Anticipa Real Estate, vehículos participados por el fondo Blackstone, que se ha posicionado como el mayor casero de pisos en alquiler del país.

Mendiluce: "La discriminación de los grandes tenedores de vivienda en la legislación del alquiler residencial es de dudosa legitimidad jurídica"

El directivo cree que es necesario que "en España se refuerce la protección de la propiedad privada, evitando regularizar prácticas como la ocupación ilegal, como ha sucedido en algunas regiones recientemente". Se trata del caso de Cataluña, donde la nueva Ley de vivienda, aprobada por el Parlamento catalán el pasado mes de febrero, obligar a los inversores a ofrecer alquileres sociales a okupas que hayan ocupado una vivienda vacía y en la que lleven seis meses.

"El derecho a la propiedad privada es inquebrantable", recuerda Mendiluce, que cree que "hay que asegurar un marco regulatorio estable, fomentar un programa de ayudas públicas para las familias en situación de vulnerabilidad e incentivar la colaboración entre las administraciones públicas y el sector privado".

Mora (TGM): "No es conveniente mantener la distinción entre gran tenedor y arrendadores particulares"

Otra de las críticas de los fondos y del sector inmobiliario a los cambios normativos que se han llevado a cabo en los últimos años es la diferenciación que se realiza entre inversores particulares y los considerados grandes tenedores (propietarios de más de 10 viviendas). "La discriminación de los grandes tenedores de vivienda en la legislación del alquiler residencial es de dudosa legitimidad jurídica y dificulta el desarrollo de un sector más profesionalizado y la llegada de nuevas inversiones. Además, es una discriminación inédita en Europa, lo que sitúa a España como la excepción en la regulación del mercado del alquiler entre nuestros países vecinos", destaca Mendiluce.

Igualmente, Alejandra Mora Gallego, directora de Inversiones de TGM (Tectum Global Management), cree que "no es conveniente mantener la distinción entre gran tenedor y arrendadores particulares, son regulaciones intervencionistas y superfluas. En ningún país de nuestro entorno europeo se establece esta distinción; por supuesto, no en los que han conseguido tener un gran parque público-privado de vivienda asequible en alquiler".

Los inversores recuerdan, además, lo necesario que es el capital privado para impulsar un parque de viviendas asequible en España. Una labor que la administración no puede hacer sola debido al elevada inversión que supone y que Javier Rodríguez Heredia, socio de Azora responsable del Área Residencial, cifra en unos 200.000 millones de euros. Así, el experto apunta que para "solventar el déficit de parque social en hay que financiar la construcción y el mantenimiento a largo plazo de entorno 1,5 millones de viviendas sociales y asequibles que hacen falta en España para equilibrar su estructura".

Díaz Saldaña (Témpore) apunta que el auge de la oferta sólo es posible con la ayuda del sector privado nacional e internacional

Todos los expertos coinciden en que ahora la liquidez existente en el mercado para el alquiler es casi infinita, ya que hay un elevado interés de los inversores por construir vivienda en alquiler. Por eso, Nicolás Díaz Saldaña, CEO de Témpore Properties, recuerda que "España tiene la oportunidad histórica de consolidar un mercado de alquiler atractivo y equilibrado en los próximos años", ya que "el porcentaje de vivienda en alquiler en nuestro país sigue estando 9 puntos porcentuales por debajo de la media europea".

Asimismo, el directivo destaca que el aumento necesario de la oferta "no es posible sin la ayuda del sector privado nacional e internacional, que requerirá, entre otras medidas, un marco legal competitivo, sólido y estable para acometer nuevas inversiones".

Por ello, la directora de inversiones de TGM considera que la distinción entre inversores "son medidas que resultan muy dañinas si pretendemos conseguir la profesionalización del sector (solo el 4% del parque de vivienda en alquiler está en manos de operadores profesionales) y que el capital privado participe en la creación de toda la vivienda en alquiler asequible que necesitamos urgentemente y que la actual crisis estructural de acceso ha puesto de manifiesto".

Crear un marco estable

Desde Hines España, uno de los fondos que están apostando por el modelo build to rent, creen que "el Covid-19 traerá cambios en el mercado inmobiliario y, posiblemente, una mayor demanda de viviendas de alquiler". Pero para que la oferta de viviendas crezca, "es necesario contar con nuestro sector y debemos de ir de la mano de la administración. Solo a través de la colaboración público-privada generaremos esa oferta necesaria". "En un momento como el actual de incertidumbre es imprescindible contar con un marco regulatorio firme que dote al sector y a las firmas de inversión de la seguridad jurídica necesaria para invertir en este segmento y cubrir esa demanda", explican desde Hines España.

Por su parte, Díaz Saldaña señala que "el déficit de vivienda de alquiler se concentra mayoritariamente en el segmento de vivienda asequible, es decir, las viviendas orientadas al segmento de la población con nivel de ingresos medio y bajo. Corregir este déficit va a requerir necesariamente de fórmulas de colaboración entre el sector privado y el sector público, debido al escaso margen de endeudamiento que presentan las administraciones públicas".

Alejandra Mora señala que se debe crear un marco que dote de seguridad jurídica a las operaciones concesionales

En este sentido, Rodríguez Heredia apunta que una de las fórmulas de colaboración puede ser vía concesión, "para lo que es necesario que existan unas normas claras y estables en el tiempo, y unas condiciones económicas que hagan viable la inversión". "Teniendo en cuenta que al final de la concesión la inversión privada se revierte a las Administraciones, será necesario, al menos, 50 años de duración y una rentabilidad bruta por encima del 7%-8% para atraer la financiación necesaria", señala el directivo de Azora.

Según Alejandra Mora, "este tipo de operaciones concesionales, en las que TGM viene trabajando desde finales de 2018, en localizaciones concretas con tensiones graves de precios en el alquiler mediante iniciativas privadas, necesitan de una estrategia de inversión que es nueva para el sector en España".

La directiva considera que "el capital que ha de participar en ellas debe ir llegando poco a poco, algunos de estos inversores ya están aquí, haciendo muchas preguntas, revisando normativa, y concluyendo que aún falta cerrar un marco claro y uniforme a nivel autonómico para realizarlas". Por eso está convencida de que "deberíamos crear este marco integral a nivel estatal, consistente y continuista para dotar de seguridad jurídica a este tipo de operaciones más allá de que se hagan en suelos de la Administración Central, Autonómica o Local".

Intervención de precios

Una de las medidas propuestas por el Gobierno, que no ha tenido una buena acogida en el sector, ha sido la preparación de un índice de precios que servirá como herramienta para limitar las subidas del alquiler en zonas muy tensionadas por un periodo de tiempo concreto.

Según Eduard Mendiluce, "la normativa de control de precios va a suponer un freno para el desarrollo y profesionalización del mercado del alquiler: su puesta en marcha reducirá la oferta disponible de vivienda, incrementará precios y dificultará el acceso a la vivienda de los colectivos sociales más vulnerables, que no pueden acceder ya a una vivienda en propiedad y deben recurrir al alquiler".

Para Rodríguez Heredia, limitar los precios del alquiler "es como usar antibióticos para combatir un virus, totalmente contraproducente. Nos empeñamos en querer copiar en lo que han fracasado nuestros vecinos comunitarios, en vez de copiar en lo que han tenido éxito". Así, asegura que "una limitación artificial de precios ya se ha visto que provoca una contracción de la oferta, expulsa viviendas del mercado del alquiler hacia el mercado de venta, desincentiva la inversión y acaba en un menor parque, de peor calidad, con economías sumergidas y precios finales más altos para menos viviendas".

Rodríguez Heredia "Hay que garantizar una generación rápida y sostenida de nuevo suelo protegido asequible"

Lo que hay que hacer, según el socio de Azora, es atacar el virus, "que es la escasez de suelo asequible". "El suelo es el que limita la creación de nueva oferta y es el componente de coste más especulativo y que más encarece el alquiler. Es crucial y de enorme urgencia el que se coordinen todas las Administraciones (Estatal, Autonómica y Municipal) para garantizar una generación rápida y sostenida de nuevo suelo protegido asequible", apunta el experto.

Desde el Gobierno señalan que la limitación de precios es una medida que se utilizará únicamente en zonas muy tensionadas y se aplicará de forma temporal y revisable, y que por tanto "no expulsarán viviendas del mercado". Así, han explicado en diferentes ocasiones que se trata de una medida para actuar de forma inmediata para lograr que se frenen las subidas o incluso que bajen los precios mientras se construyen más viviendas, un proceso que apuntan que se puede extender durante años.

Si bien, Rodríguez cree que "es contraproducente tomar medidas populistas cortoplacistas que se han probado ineficaces, porque apagan la iniciativa de poner en marcha las medidas estructurales que, de forma real, resuelvan el problema y expulsan, además, a quien tiene que financiarlas por la enorme inseguridad jurídica que plantean".

Los fondos esperan un ajuste en los precios de las operaciones build to rent tras la crisis