Saber leer bien el mercado y adaptarse a las nuevas necesidades de cada ciclo han sido dos de las principales capacidades que ha demostrado Gestilar, que a pesar de nacer en 2009, en pleno estallido de la burbuja inmobiliario, ha logrado posicionarse entre una de las grandes promotoras residenciales del país. En la anterior crisis la firma apostó por la vivienda protegida y ahora que llega otra etapa complicada para la economía y para el ladrillo, la compañía ha puesto el foco en el mercado del alquiler. Sin dejar de lado su negocio core, que es la construcción de viviendas para la venta, la promotora que dirige Raúl Guerrero se abrirá camino en el mercado del build to rent (construir para alquiler) de la mano de los grandes fondos.
¿Cómo ha afectado la pandemia al negocio de la compañía?
En nuestro caso hemos logrado mantener todas las ventas que teníamos acordadas antes del Covid. No hemos tenido que renegociar ninguna, ni hemos tenido ninguna petición de rebaja de precios, ni de renuncia a la compraventa. Además, durante los meses de confinamiento hemos seguido vendiendo, lógicamente menos que en circunstancias normales, pero el mercado no se ha congelado por completo y eso es muy positivo. Nosotros mantenemos nuestras previsiones intactas. Actualmente tenemos unas 800 viviendas en marcha y suelo para otras 1.300 unidades. Este año esperamos entregar unas 400 viviendas y facturar alrededor de 150 millones, unas cifras que podrían mejorar ligeramente en 2021.
¿Cree que el sector inmobiliario está ahora mejor preparado para hacer frente a una crisis?
Sin duda. El sector ahora es muchísimo más solido de lo que lo era en la anterior crisis. Las promotoras somos más solventes y el nivel de estructuración financiera de deuda y capital es mucho más equilibrado. Todo el crecimiento del mercado inmobiliario de los últimos años se ha hecho en base al ahorro y no al endeudamiento. De hecho, cuando escrituramos promociones vemos que el nivel de subrogaciones y de financiación es mucho más bajo.
A pesar de eso el mercado no se va a escapar del impacto de Covid...
Nosotros tenemos claro que esto va a afectar a la demanda, que se va a ver reducida, no solo por la situación económica o de empleo, también por la falta de confianza. Pero la realidad es que la oferta en la vivienda nueva en ciertas ubicaciones como Madrid, Cataluña o Palma de Mallorca, es tan escasa que eso va a servir un poco para contener los precios ante esa bajada de la demanda. Lo que vemos es una pequeña ralentización en los ritmos de venta, no muy importante, pero con los precios mantenidos. Donde creemos que se van a registrar los mayores ajustes de precio es en la segunda mano y la segunda residencia.
El suelo es la materia prima del negocio promotor y uno de los principales factores que inciden en el precio final de la vivienda, ¿espera que haya un ajuste en este producto?
El suelo había moderado el crecimiento en los últimos meses, e incluso se había estabilizado el precio, pero no había llegado a caer. Los propietarios, con tal de mantener el precio objetivo de venta, habían accedido a negociar formas de pago. Antes si querías comprar un suelo bueno tenías que poner el cash desde el minuto cero y eso ya había cambiado antes del Covid. Tras la pandemia habrá distintas reacciones. Por un lado, el suelo bueno, en ubicaciones con alta demanda, apenas se verá afectado en precio, seguramente no bajará. Sin embargo, el suelo de segunda residencia en zonas de costa si se va a ver afectado, no solo en precio, es que creo que directamente no va a haber mercado y no va a haber lanzamientos de nuevos proyectos. Asimismo, en el caso del suelo en gestión se van a ralentizar las transacciones, ya que hay que tener capital para desarrollarlo y hoy por hoy ese capital no es financiable. De este modo, o se establece colaboración publico privada, o sale en zonas donde haya una clara escasez de suelo finalista, o ahí si que pueden haber ajustes.
El consenso del mercado apunta a que el alquiler será el producto inmobiliario más resistente...
Nosotros tenemos una firma patrimonial propia, que no tiene un volumen muy grande. Se trata más bien de una inversión para tener ingresos recurrentes y la seguiremos ampliando poco a poco de forma natural como hemos hecho hasta ahora, destinando algunas viviendas a alquiler dentro de las promociones de venta. Ahora mismo el build to rent como estrategia de negocio lo vamos a enfocar hacia los fondos, trabajando en la línea de hacer proyectos para terceros. Todavía no tenemos nada cerrado, pero estamos ya analizando cosas y hemos detectado que hay una liquidez tremenda en el mercado por parte de los fondos para hacer este tipo de proyectos. De hecho, se nos acercan muchos para proponernos que reconvirtamos proyectos en venta a alquiler, pero nosotros tenemos unas preventas muy altas, por encima del 80% para las entregas de este año, y por tanto no podemos hacerlo, pero estamos analizando suelos para hacer proyectos de nueva generación enfocados al alquiler.
¿Esperan cerrar algún acuerdo antes de que acabe el año, o con el Covid se ha quedado todo congelado?
Si, estoy convencido de que antes de que acabe el año cerraremos acuerdos para más de un proyecto de build to rent de los que tenemos en negociación. Que alcancemos el cierre dependerá más de los suelos que podamos comprar y de como se adapten a nuestras necesidades, que de la liquidez del mercado, que es enorme.
