El Gobierno está trabajando para presentar el índice de precios del alquiler a lo largo del próximo mes, tal y como lo han confirmado a elEconomista fuentes del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana.
Se trata de una herramienta que permitirá conocer la evolución de los precios y detectar encarecimientos desorbitados, además de servir como soporte a medidas de carácter fiscal. "Este índice aportará fiabilidad y robustez" al mercado de los arrendamientos, ya que "permitirá utilizar datos censales, y no de encuestas", explicó en su momento José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Para elaborar el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda el Gobierno formó un equipo en el que participan la Agencia Tributaria, el INE, el catastro, el propio Ministerio de Transportes, el Registro de la Propiedad y el Banco de España, entre otros. De este modo, el índice cruzará hasta diez variables procedentes del catastro, de las declaraciones del IRPF o de las fianzas que se depositan en las administraciones, para convertirse en "una de las herramientas más precisas que habrá en Europa", señalan las mismas fuentes, que aseguran que se han realizado ya más de 11.000 consultas.
La presentación de este índice ha sufrido varios retrasos, ya que, según se recogía en el decreto del alquiler que aprobó el Gobierno a principios de marzo de 2019, debía estar listo para el pasado otoño. El calendario electoral retrasó su puesta en marcha y el propio Ábalos anunció que se presentaría a lo largo del pasado mes de marzo. Sin embargo, la llegada de la pandemia hizo que tuvieran que posponer su exposición hasta ahora, que de nuevo se está trabajando para poder presentarlo en las próximas semanas.
El índice se formulará como un mapa de España en el que se podrá consultar el precio del alquiler y su evolución en cualquier punto del país con diferentes escalas, desde comunidades autónomas, provincias, municipios e incluso por barrios.
Habilitar el control de precios
Una vez puesto en marcha, el siguiente paso en el que tiene que trabajar el Gobierno es en habilitar a las comunidades autónomas y ayuntamientos para que puedan establecer sistemas de regulación de precios de alquiler, un paso que podría llegar antes de que acabe el año.
Para darle esta potestad a las administraciones locales y regionales existen dos posibles vías de actuación, por un lado, la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que en su artículo 17 fija que las partes podrán pactar libremente el precio del alquiler de la vivienda. La otra vía sería hacerlo a través de la nueva Ley Estatal de Vivienda, que se espera que esté lista para este ejercicio.
Hasta el momento, tampoco se ha hecho público cual será el procedimiento para establecer un control de precios que será temporal y sólo en zonas tensionadas. De este modo, no se sabe si podría fijarse un precio máximo por zona o acotar el porcentaje de subida de un área determinada, fórmulas que ya se han utilizado en otros países de Europa.
Críticas del sector inmobiliario
El anuncio de una futura intervención en los precios del alquiler fue criticado por el sector inmobiliario, que considera que la limitación de los precios podría generar el efecto contrario al que se persigue. Así, aseguran que la oferta podría verse reducida si los propietarios, tanto particulares como grandes inversores, deciden sacar sus viviendas del mercado.
Sin embargo, desde el Gobierno defienden que se trata de una medida necesaria y que será puntual y en zonas concretas, mientras se ponen en marcha planes de desarrollo para hacer crecer el parque de vivienda pública precios asequibles.
Así, según explicó David Lucas Parrón, secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, en un encuentro organizado por el Colegio de Economistas de Madrid, consideran que es muy importante el impulso de la actividad de la construcción para aumentar el parque público de vivienda, que a día de hoy es del "1,6%, mientras que otros países del entorno tienen el 15%". "Por eso tenemos que ser capaces de colaborar con las comunidades autónomas para que se pueda movilizar suelo público y crear un buen sistema de vivienda pública que pueda permanecer en el tiempo y que genere también un dinamismo económico".
El secretario general de Vivienda aseguró que "la mejor política para poder establecer un control a la subida de los precios de la vivienda es aumentar la oferta de alquiler. Cualquier otra circunstancia sirve para un momento concreto, pero para soluciones estructurales la clave es aumentar la oferta del alquiler".
Lucas Parrón apuntó que el sector inmobiliario y de la construcción puede convertirse en la locomotora económica y del país, este impulso al sector será "necesaria y vital" la colaboración público privada para "poder optimizar los recursos, ser eficaces en la gestión, además de repartir los riesgo y garantizar el acceso social a una vivienda digna y a un precio asequible".
Subida de los precios
Desde que el sector inmobiliario empezó a superar la crisis del 2008 e iniciara un proceso de recuperación a partir de 2014 los precios del alquiler se han disparado en algunas de las grandes ciudades y principales capitales de España. Así, según datos del portal Idealista, al cierre de 2019 el precio de la vivienda de alquiler se incrementó de media un 27,6% en las 52 capitales de provincia en los últimos cinco años.
Palma de Mallorca, Málaga y Valencia han registrado encarecimientos del alquiler cercanos o incluso superiores al 50% en el último lustros, si bien, Madrid y Barcelona se han mantenido como las ciudades más caras, con aumentos del precio del 38,9% y del 42,2%, respectivamente, llegando a alcanzar en este periodo máximos históricos.
Antes de que llegara la crisis sanitaria el mercado del alquiler se encontraba ya en una fase de moderación y estabilización generalizada, si bien, algunos mercados con alta demanda seguían registrando incrementos de precios.
Ahora el mercado se encuentra en un momento de incertidumbre, si bien, los expertos inmobiliarios apuntan que resistirá bien a la crisis, ya que a pesar de que ha habido una traslación de pisos del mercado turístico, la demanda sigue siendo muy superior a la oferta, por lo que los precios no deberían verse excesivamente afectados.
Si bien, como en cualquier periodo de crisis y en un entorno de aumento de desempleo, la oferta tendrá que adaptarse a una demanda más frágil financieramente hablando. De ahí que los expertos esperen un mayor impacto en las zonas con alquileres más baratos, que en áreas más cotizadas y con precios más altos.
