En los últimos años la vivienda de alquiler turístico ha crecido con fuerza en las grandes capitales españolas. Su crecimiento se ha relacionado siempre con el incremento de los precios del alquiler tradicional que han visto mermada su oferta. Ahora la crisis ha dado la vuelta a la situación y ante las malas previsiones del sector turístico para lo que queda de año una parte importante de los pisos turísticos han regresado al mercado tradicional. Concretamente, según los datos que maneja Pisos.com desde principios de marzo y hasta finales de mayo el 16,5% del total de los inmuebles que se alquilaban con fines turísticos han pasado a figurar como alquileres residenciales.
"La cifra confirma que durante el confinamiento un porcentaje notable de propietarios han optado por garantizar sus ingresos mediante el arrendamiento tradicional de su vivienda, renunciando a la mayor rentabilidad que les ofrecería el alquiler del activo a turistas, que quizá este año no lleguen a venir", explican desde la plataforma.
Por provincias, aquellas en las que se ha producido un mayor trasvase de alquiler turístico a larga residencial son Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas, Almería, Tarragona Barcelona, Valencia, Cádiz, Alicante, Málaga, Girona, Granada, Baleares y Murcia.
"Dada la necesidad de la demanda, los propietarios no tendrán problemas para alquilar su vivienda a largo plazo y seguir rentabilizando su patrimonio inmobiliario sin depender de los vaivenes de esta crisis", asegura Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, que hace una lectura positiva de esta tendencia fruto del impacto de la crisis sanitaria en el mercado del alquiler.
"Lo cierto es que el sector inmobiliario está luchando por facilitar a la población el acceso a la vivienda, y uno de sus grandes retos es el de aumentar la oferta de alquiler y hacer más asequibles los precios en algunas capitales de nuestro país", indica el directivo
Tal y como muestran los datos del último informe mensual de pisos.com sobre el mercado del alquiler, algunas de las grandes ciudades españolas registran un precio medio del alquiler superior al Salario Mínimo Interprofesional (SMI), fijado este año en los 1.108 euros mensuales en 12 pagas. En este sentido, Madrid, con 1.930 euros al mes, es la capital más cara de España para arrendar una vivienda, seguida de Barcelona (1.876 euros/mes), Donostia-San Sebastián (1.376 euros/mes), Palma de Mallorca (1.339 euros/mes) y Bilbao (1.167 euros/mes). Sólo estas cinco capitales suman casi 6 millones de habitantes, un 12,5% de la población nacional.
El sector del alquiler de viviendas turísticas podría perder este año alrededor de 2.900 millones de euros, según Fevitur
El trasvase de las viviendas turísticas al mercado tradicional no ha sido el mismo en todas estas regiones, ya que según los datos que maneja la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos (Fevitur), el impacto ha sido más elevado en ciudades como Madrid y Barcelona, donde más del 40% de la oferta de alquiler turístico ha pasado al tradicional, mientras que en el resto de ubicaciones apenas alcanza el 6%.
Desde la entidad, advirtieron a mediados de abril que el sector registraba ya unas pérdidas de 448 millones de euros derivadas de la crisis del Covid19 en España, y estima que esta cifra alcance los 2.900 millones de euros a finales de 2020.
Algunos cambios pueden ser ilegales
Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) advierten de que la reconversión de los arrendamientos de viviendas turísticas para pasar al alquiler tradicional, para luego posteriormente volver otra vez al alquiler turístico, antes de 5 años, es una práctica que puede acabar en fraude de ley.
Así, la compañía explica que muchos propietarios de viviendas turísticas están realizando ese trasvase de forma temporal y con la idea de firmar arrendamientos de temporada por períodos de un año, con la pretensión de que pasado ese plazo y las condiciones del turismo mejoren, vuelvan otra vez a recuperar las viviendas para uso turístico.
Si el inquilino puede demostrar que esa es su residencia habitual, aunque el contrato se haya hecho como temporal, el propietario incurriría en un fraude de ley.
José Ramon Zurdo, Director General de ANA advierte que dicho trasvase, "sería ilegal si no se acredita correctamente la temporalidad del arrendamiento". "El nuevo arrendamiento no puede ser realizado a través de la figura del arrendamiento de vivienda, porque la duración de éstos arrendamientos, si el inquilino quiere, pueden llegar a alcanzar plazos de cumplimiento obligatorio de 5 a 7 años, en función de que los arrendadores de las viviendas sean personas físicas o jurídicas, por lo cual no se podrían recuperar las viviendas arrendadas al cabo del año", advierte Zurdo.
La Agencia Negociadora del Alquiler informa que, la figura jurídica que están utilizando los arrendadores de viviendas turísticas, para pretender conseguir su fin, es la de suscribir arrendamientos de temporada (ocupación accidental de una vivienda en períodos concretos). En este supuesto, el plazo de duración pactado no está sujeto a ninguna prórroga obligatoria para los arrendadores, por lo que al vencimiento del plazo pactado, el arrendamiento finalizaría y ya los arrendadores podrían recuperar sus viviendas para dedicarlas otra vez a la actividad turística.
"Pero esta puede ser una práctica peligrosa, advierte José Ramón Zurdo, porque los arrendadores tienen que acreditar la temporalidad de los contratos y que los futuros inquilinos tienen su domicilio habitual en otra localidad, sino se pudieran acreditar, estaríamos ante arrendamientos de vivienda, que podrían llegar a alcanzar los plazos de duración indicados anteriormente, y el propietario no podría recuperar el inmueble con anterioridad para cambiar el uso a turístico".
En este sentido, subraya Zurdo, "lo firmado en estos contratos de arrendamiento de temporada no compromete en absoluto a los inquilinos si ellos demostrasen que alquilaron las viviendas para establecer en ellas su residencia habitual. Esta práctica se consideraría que es un fraude de ley, que ocurre cuando se utiliza un negocio jurídico (arrendamiento de temporada) con la finalidad de alcanzar ciertos objetivos contrarios a los regulados en otras normas del Ordenamiento Jurídico (normas que regulan los arrendamientos de vivienda que tienen otro régimen jurídico más estricto que las normas que regulan los arrendamientos de temporada)".
