La situación de crisis sanitaria que atraviesa España ha llevado al Gobierno a posponer la presentación del índice de precios del alquiler, que estaba prevista para finales de este mismo mes. Así lo aseguran fuentes de Fomento a elEconomista, que apuntan que todavía no hay una nueva fecha prevista
El objetivo de este índice, en el que el Ejecutivo lleva meses trabajando, es facilitar una regulación posterior que limite las subidas de precios del alquiler en zonas tensionadas, a través de medidas coyunturales y temporales que podrán aplicar los Ayuntamientos o comunidades autónomas. Tal y como lo indicó José Luis Ábalos, ministro de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, esta nueva normativa quería lanzarse antes del verano, si bien, habrá que ver cómo evoluciona la crisis del coronavirus y qué impacto tiene en el sector inmobiliario.
Antes de la pandemia del Covid-19 el mercado del alquiler seguía una tendencia alcista, acumulando subidas de precios por encima del 60% en varios mercados en los últimos cinco años. Concretamente, desde 2014 las rentas en Baleares se han incrementado un 66%, mientras que en Canarias han crecido un 64%, en Madrid han repuntado un 63% y en Cataluña, un 60%, según los datos de Fotocasa. Estas escaladas de precios han llevado al sector a cruzar la línea roja de esfuerzo necesario para pagar el alquiler (porcentaje de la renta por hogar destinado al pago de la vivienda).
Según los datos del cuarto trimestre de 2019 que maneja urbanData Analytics (uDA), la media española se sitúa en el 36,9%, mientras que el límite recomendado por los expertos es del 33%. Si bien, según explica Carlos Olmos, fundador y managing director de urbanData Analytics, esta media nacional "nos dice muy poco debido a la heterogeneidad actual del real estate español y, en concreto, del mercado de alquiler".
Superan la tasa de esfuerzo
Madrid, Barcelona y Palma fueron las únicas capitales de provincia que superaron el esfuerzo de alquiler recomendado. Así, las familias que vivían en este régimen tanto en la capital como en la Ciudad Condal destinaban más del 40% de los ingresos a ese fin durante este periodo.
"El alquiler mensual de un piso en estas ciudades superó los 1.400 euros, teniendo en cuenta que la renta por hogar ronda los 3.200 euros al mes", explica Olmos, que destaca que "en Palma el esfuerzo del alquiler fue del 37,47% y el precio medio de un piso era de 1.164 euros al mes". Mientras que en Palma la evolución interanual de los precios del alquiler fue prácticamente plana a finales de 2019, en Madrid y Barcelona las alzas fueron del 6,28% y del 7,43%, respectivamente.
Por otro lado, uDA detecta "un segundo grupo de nueve capitales donde el esfuerzo del alquiler empieza a ser preocupante, de entre el 28% y el 32% de la renta por hogar, como Donostia-San Sebastián, Málaga, Las Palmas, Valencia o Santa Cruz de Tenerife. Si bien es cierto que en las ciudades de costa es necesario un estudio más profundo, debido a que no todos los inquilinos de esas zonas están afincados en nuestro país", apunta el directivo.
Los datos de uDA reflejan que hasta en siete municipios el precio del alquiler ha tenido incrementos de doble dígito con Santiago de Compostela a la cabeza (14,99%). De éstos, únicamente Valencia y Cádiz tenían esfuerzos superiores al 30%. Ahora bien, el 90% de las capitales de provincia han tenido evoluciones positivas en el precio.
"Estas cifras sufrirán alteraciones en el corto plazo por el contexto actual causado por el Covid-19 en el que el alquiler se va a ver directamente afectado por la caída temporal del empleo, así como por las nuevas regulaciones", apunta Olmos, que cree que, "en este sentido, las medidas a aplicar para contener las rentas tienen que ir dirigidas a cada micro mercado y analizar no uno, sino múltiples indicadores, para poder dar solución a un mercado del alquiler totalmente diverso y local, porque ni todos los municipios rondan el 36,9% de esfuerzo nacional, ni todos los barrios tienen el mismo esfuerzo de alquiler que la propia localidad donde se encuentran".
Olmos: "El establecimiento de índices de precios de forma generalista tiene como consecuencia la disminución de la oferta, aumento de la economía sumergida, etc"
Según el directivo, en las microzonas tensionadas "se pueden aplicar estimulaciones fiscales para aumentar la oferta, reincorporando y rehabilitando inmuebles en malas condiciones, adecuando normativas que permitan flexibilidad en el uso y las densidades, así como poniendo en el mercado viviendas de otros agentes como la Sareb. Es en estas viviendas con ayudas y estímulos fiscales donde puede tener sentido marcar unos índices de precios".
Olmos considera que "el establecimiento de índices de precios de forma generalista tiene como consecuencia la disminución de la oferta, aumento de la economía sumergida, etc. Y no se logra parar la escalada de precios, tal y como se ha visto en otras metrópolis como Estocolmo, París o Berlín".
"Lo que no cabe duda, es que hay un gran segmento del mercado que tiene dificultad para el acceso de la vivienda. Y este es uno de los grandes retos actuales, incluso antes de la crisis del coronavirus actual. Para ello es fundamental encontrar estrategias de colaboración público-privada, dentro de un marco jurídico estable y seguro, que fomente un mercado de alquiler profesionalizado, en todos los submercados de alquiler que se están creando (co-living, apartment services, médium term rentals, alquiler social...)", concluye.
