El nuevo destino del apartamento turístico: alquiler social o 'coliving'

Con las fronteras cerradas desde el inicio del estado de alarma en España y la previsible lenta recuperación del turismo extranjero, los propietarios de apartamentos turísticos están buscando salidas alternativas para mantener la rentabilidad de este tipo de viviendas.

En los tres últimos meses ya se ha registrado un trasvase de esta oferta de alojamiento hacia los contratos de alquiler residencial, pero también irrumpen las opciones del alquiler social y el coliving.

En ciudades como Barcelona, dado que no se espera que en los próximos meses exista un volumen de turismo suficientemente masivo como para cubrir toda la oferta de alojamiento existente, un 40,6% del sector, 3.900 pisos, ya se han reconvertido al alquiler residencial, según datos de la patronal Apartur.

"Muchos propietarios quieren asegurarse una rentabilidad en los próximos meses y en algún caso hablamos de años y colocar el inmueble dentro del mercado residencial con alquileres de entre 1.000 y 1.200 euros al mes", explica Enrique Alcántara, presidente de Apartur. El cliente de estos alojamientos suele ser un joven o una pareja sin hijos que prefiere contratos de corta temporalidad, incluso un porcentaje de esta clientela son personas que se mudan de inmueble para pagar menos renta.

El resto, 5.700 pisos turísticos en el caso de Barcelona, estarán a disposición del turismo que llegue a la capital catalana en los próximos meses, ya que las previsiones apuntan a que estará sobre un 20% del volumen de visitantes de años anteriores. Este viajero "priorizará los apartamentos a los hoteles", según el sector. En los próximos meses "se espera que predomine el turismo familiar y los pisos turísticos garantizan el distanciamiento social mejor que cualquier otra modalidad de alojamiento", señala Alcántara.

En la toma de decisión de los propietarios para modificar el destino de la vivienda tiene mucho que ver su ubicación. "Cuanto más alejadas están de los barrios céntricos de la ciudad más probabilidades tienen de quedarse vacíos, y además ya es una oferta que rentaba a precios más cercanos a un alquiler residencial que al de un alojamiento turístico", añade Alcántara.

Justamente son las viviendas de estas características las que también engrosarán la oferta de alquiler social porque tendrán el ingreso de las rentas asegurado por las administraciones y además gozan de desgravaciones fiscales. Con el Ayuntamiento de Barcelona, la patronal Apartur ultima un acuerdo con el consistorio de Ada Colau que subarrendará las viviendas temporalmente a familias necesitadas.

Según la propuesta del ayuntamiento, la duración de los contratos sería de un mínimo de once meses y de un máximo de tres años y la administración pagaría entre 500 y 900 euros mensuales por cada piso que utilice, en función del número de habitaciones. Estos pisos pasarían entonces a la bolsa de alquiler social municipal y el consistorio los adjudicaría a las familias que más lo necesiten, de acuerdo con los criterios de Servicios Sociales, y siempre a un precio inferior al arrendamiento original.

Esta experiencia, la primera de estas características en España, es una opción interesante para el sector que, en Barcelona, está formado mayoritariamente por pequeños propietarios con una media de dos apartamentos turísticos.

La propuesta ha surgido después de que Apartur, durante las primeras semanas de la crisis sanitaria, haya puesto a disposición del colectivo sanitario 250 viviendas de forma totalmente gratuita para aquellos profesionales que residían fuera de Barcelona pero que trabajaba en sus centros hospitalarios y brindó otros 200 al Ayuntamiento de Barcelona para colectivos vulnerables, aunque en aquella ocasión el consistorio no hizo uso de ninguno de ellos.

Apartur destaca la bondad de este tipo de colaboraciones público-privadas que, en este caso, "sirve para ampliar el parque de vivienda para el alquiler social y, por otro, ayuda a subsistir a un sector que en la ciudad de Barcelona aporta cada año 150 millones de euros en impuestos a las administraciones públicas y genera más de 5.000 puestos de trabajo directos".

De larga duración

Pero la inflexibilidad en los contratos de arrendamiento o el riesgo de impagos es en ocasiones una barrera para que el propietario de un piso turístico decida arrendarlo a familias residentes. De ahí que, otra parte de la oferta, se esté trasladando al modelo del coliving. Según datos de la empresa Inèdit, uno de cada cuatro pisos turísticos.

Una de cada cuatro viviendas optará por el modelo de residencia comunitaria

"Muchos propietarios, inversores patrimonialistas y otros operadores que trabajan en el sector vacacional quieren adaptarse a nuestro modelo", expone Laia Comas, directora general de Inèdit, un coliving de viviendas individuales con una cartera en Barcelona de 21 pisos, con un total de 113 habitaciones y 133 plazas individuales

Además el coliving, si bien da una rentabilidad inferior al sector vacacional -"que estaba a precios desorbitados", puntualiza Comas-, sí es superior a la renta tradicional. Ello se debe a los servicios complementarios que la gestora, Inèdit,ofrece al inquilino. Una vivienda equipada con todos los suministros y servicios extras de limpieza o aprovisionamiento de producto y mantenimiento y, sobre todo, el acompañamiento al inquilino durante su estancia para que pueda integrare en la ciudad y compartir la experiencia con otras personas y formar parte de una comunidad.

Para estancias largas

Hay un tipo de viajero que a partir de ahora no estará dispuesto a compartir espacios comunes con otros visitantes por lo que el alojamiento en pisos tendrá más demanda en el futuro inmediato, según David Riba, presidente de la Federación Catalana de Apartamentos Turísticos (FEDERATUR).

Riba explica que el sector está viviendo un impas por el cierre de las fronteras pero vaticina que el turista volverá en los próximos meses y que el apartamento será su opción para una estancia larga de más de 10 días en la ciudad. Y más aún "si se trata de un viajero de entre 50 y 60 años, con un poder adquisitivo estable, que busca buena ubicación  y buenos servicios" y que pese a los riesgos del Covid-19 no quiere dejar de viajar, explica Riba.

En este sentido, el sector espera que en breve el Instituto para la Calidad Turística Española (ICTE) les proporcione el protocolo con las medidas de seguridad, limpieza y de relación con el cliente que seguirán los apartamentos turísticos para obtener la correspondiente certificación.

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