La inminente subida de los tipos de interés en la zona euro enciende la prisa a los clientes con una hipoteca variable que buscan el cambio a fijo como refugio a una subida de precios. La subrogaciones de acreedores (usuarios que buscan mejorar el precio de sus préstamos hipotecarios llevándolos a otras entidades) crecieron un 40% el pasado mes de febrero (hasta las 2.415 operaciones) tanto frente a enero como a diciembre, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), coincidiendo en tiempo con la primera vez que la presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde, ha abierto la puerta a una alza de tipos en la zona euro. Lagarde, este lunes, ya confirmó que el primer movimiento de subida llegará en julio.
El responsable de estudios de Asufin, Antonio Luis Gallardo, asegura a elEconomista que este incremento de las subrogaciones va a continuar a medida que suban los tipos de interés e, incluso, apunta a que "puede llegar un momento en el que haya más subrogaciones que hipotecas nuevas".
El euribor ya está recogiendo de forma anticipada esta inminente subida de los tipos de interés y ya lleva un mes completo en positivo, concretamente desde el pasado 21 de abril. El principal indicador de referencia del precio de las hipotecas cerró el pasado viernes, último día del que hay datos, en el 0,353%. Este movimiento ha dado la vuelta a la estrategia comercial de la banca, que ha comenzado a apostar por la hipoteca variable, rebajando precios, frente a la fija, que se ha encarecido.
El director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, asegura a este diario que han registrado muchas llamadas en los primeros meses del año de usuarios demandando el cambio de variable a fijo. Sin embargo, matiza que el momento "espectacular" para el cambio fue hasta abril porque en mayo la situación comenzó a cambiar por este viraje de la estrategia hipotecaria de las entidades. "Las subrogaciones van a seguir en los próximos meses, pero ya no van a ser tan espectaculares como a inicios de año donde aún encontrabas tipos a fijo del 1%", asegura. "Ahora los clientes ven un tipo fijo a 2,5% y les parece caro, pero eso hace cinco años era un regalo", apunta Colombelli. Precisamente, Antonio Luis Gallardo, y en este escenario del alza del euribor, recomienda acceder a hipotecas fijas -tanto en nuevas contrataciones como en subrogaciones- con tipos por debajo del 2,5%, idealmente en torno al 2%. "Los préstamos más susceptibles a las subrogaciones son los que se firmaron cerca de 2012, que tenían un euribor más diferencial del 1% y hasta el 2%", señala. "Son los más favorables también para las entidades porque el cliente ya ha amortizado una parte importante del préstamo y además el valor del inmueble ha subido en ese tiempo", apunta.
Facilidad para el cambio
La nueva ley hipotecaria que entró en vigor a mediados de 2019 favoreció el cambio de las hipotecas de tipo variable a fijo, limitando las comisiones que la banca cobra a los clientes por esta conversión a un máximo del 0,15% del capital del préstamo los tres primeros años del mismo y al 0% el resto. No obstante, esta medida solo favorece aquellos que firmaron la hipoteca a partir de dicho año, mientras que los antiguos hipotecados tendrán que asumir la comisión que se refleje en su contrato. Desde iAhorro aseguran que para realizar una subrogación de hipoteca lo mejor es "hacer cuentas" entre lo que tiene que pagar y lo que se ahorra con el cambio de interés y apuntan a que la comisión media de conversión de tipo que pagan los clientes con una hipoteca previa a la nueva ley está en los 2.000 euros.
Asimismo, al margen de las subrogaciones existen otras opciones para el cambio de tipo de interés como las novaciones. Es decir, cuando el cliente se quiere ir del banco pero la entidad no quiere perderle y le hace una nueva oferta en su préstamo, que también se está dando, pero en menor medida que las subrogaciones. Según datos del INE, el pasado febrero hubo 12.470 novaciones, casi un 4% más que en diciembre de 2021 y un 2% más que en enero de 2022.
Por otro lado, también hay entidades que en vez de subrogaciones prefieren cancelar la hipoteca de los clientes para realizar la apertura de una nueva, lo que al final supone un coste extra para los usuarios al asumir en algunos casos las comisiones de apertura. Colombelli advierte que las estadísticas del INE no recogen los datos de cancelaciones y nuevas aperturas por lo que el volumen real de subrogaciones será mayor al que reflejan los datos oficiales.
Los analistas de Bankinter apuntan a que el euribor alcanzará el 0,8% a cierre de 2023, aunque es una estimación que se realizó a finales de marzo, días antes de que el índice entrara en positivo. La estimación de Bloomberg y BBVA es que se sitúe en el 1,5% a cierre de 2023. Atendiendo a esta última previsión, que supone un alza de 2 puntos porcentuales del euribor respecto a como cerró diciembre de 2021, en el -0,502%, la hipoteca media (145.465 euros, a 24 meses, con un diferencial de 0,92%) se encarecerá 2.064 euros al año. Es decir, la cuota mensual pasará de los 531 euros que se estaba pagando el pasado diciembre a unos 703 euros.
