La invasión de Rusia a Ucrania ha provocado una gran volatilidad en los mercados financieros y amenaza con extender sus consecuencias económicas a todos los sectores. También al inmobiliario español. Los expertos creen que el conflicto bélico reducirá la demanda, paralizará las inversiones y elevará -aún más- los costes de construcción. Todo ello en un contexto inflacionista que podría cambiar los planes de los bancos centrales sobre sus políticas monetarias.
La consultora Colliers considera que las sanciones impuestas a Rusia afectarán de forma "muy significativa" a la posibilidad de invertir capital ruso en España en el corto plazo. "En primer lugar, por la lista de personas afectadas por estas sanciones establecidas por Estados Unidos y la Unión Europea, de forma directa o indirecta a través de sus empresas. En segundo lugar, por el enorme impacto que está teniendo esta situación en el valor del rublo que este lunes se estaba devaluando más de un 50% en los mercados asiáticos", explica Mikel Echavarren, CEO de Colliers Spain & Portugal. A ello hay que añadir el hecho de que los bancos rusos serán expulsados del mecanismo financiero SWIFT, lo que impedirá el movimiento de capitales.
Juan Carlos Higueras, analista económico y profesor de EAE Business School, también apunta a un frenazo de las inversiones como consecuencia del conflicto. "La incertidumbre que rodea a Rusia y las posibles sanciones pueden frenar la inversión en inmuebles en España por parte de estos ciudadanos. "Sobre todo, si definitivamente, se decide bloquear la actividad financiera y de pagos desde Rusia hacia otros países, mediante el sistema SWIF".
El comprador ruso de vivienda tiene poco peso en el mercado inmobiliario español
Desde la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) también están convencidos de que la ofensiva rusa tendrá consecuencias palpables en el sector residencial español. Hablan de un descenso "muy importante" de la compra de viviendas por parte de clientes rusos o de un aumento de los costes de construcción. Precisamente, la invasión rusa se ha producido en un momento en el que los costes de construcción han alcanzado máximos históricos.
"El rebote de la inflación por el aumento del coste de gas también se verá reflejado en los costes de construcción y por consiguiente en los precio finales al comprador. También se reducirá la demanda de viviendas de inversión ante la incertidumbre de como evolucionará el conflicto", explica Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI).
En este contexto, el experto señala a la vivienda como un buen valor refugio. "Al bajar la demanda de este tipo de producto los precios bajarán y se podrán adquirir viviendas con un mejor precio y una alta rentabilidad. Sin duda la inversión en vivienda se convertirá en un valor refugio frente a los vaivenes de la bolsa y el incremento de la inflación", dice.
La consultora inmobiliaria Laborde Marcet asegura que ya han empezado a sentir los primeros efectos de la crisis en el mercado español: las operaciones se están acelerando por miedo al cierre bancario.
"El conflicto está provocando que las operaciones que teníamos en marcha con inversores de estos dos países se estén acelerado, sobre todo por el miedo a un posible cierre bancario, principalmente de Rusia. Nuestros colaboradores de estos países nos cuentan que los bancos están colapsados con gente que intenta sacar dinero del circuito bancario ruso y sacarlo a otros países evitando un posible bloqueo internacional", explica Gerard Marcet, socio fundador de Laborde Marcet.
El comprador ruso
El comprador ruso de vivienda ha estado asociado tradicionalmente al segmento de lujo, pero lo cierto es que en la actualidad tienen una presencia muy reducida en el mercado residencial español. Apenas representó el 0,3% de todas las operaciones de compraventa realizadas en 2020 por extranjeros, la mayoría sobre viviendas de segunda mano. Sus inversiones se focalizan en las zonas de costa y en las islas.
"Principalmente, el comprador ruso está presente en los mercados turísticos, tanto de la costa como de las grandes capitales. Suele comprar pocos inmuebles, pero son de importe elevado. Por eso, el impacto del conflicto se notará más en aquellos mercados expuestos al comprador extranjero", apunta Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com.
En este sentido, la consultora Knight Frank concreta que de forma tradicional "el inversor ruso muestra un mayor interés en adquirir vivienda en las zonas de costa de España, especialmente en las regiones de Comunidad Valencia, Andalucía y Cataluña" y un "32% de los compradores de origen ruso muestran preferencia por viviendas de más de 100 m2".
Aunque la firma de consultoría considera que "la guerra sí que afectará al comprador ruso, por un tema de movilidad" y también en el ámbito financiero, ya que "puede que el bloqueo a los bancos rusos influya en la utilización de sus cuentas internacionales", creen que el freno de estos compradores "no tendrá un efecto directo en la evolución de los precios en el sector, ya que no es el principal comprador en España".
En cuanto a los compradores procedentes de Ucrania, solo suponen un 0,1% de todas las operaciones de compraventa realizadas por extranjeros en viviendas de 500.000 o más en 2021.
