Vivienda - Inmobiliario

Estímulo o simple "antidepresivo": China anuncia más apoyo para un golpeado inmobiliario que ahoga la débil recuperación

  • Las autoridades amplían el alivio de los préstamos a los promotores
  • Los periódicos estatales avanzan más medidas para el dañado sector
  • Los analistas creen que hará falta más dada la debilidad del mercado
Foto: iStock

China ha señalado la inminencia de más medidas de apoyo económico después de que las autoridades hayan dado un pequeño paso para respaldar el alicaído mercado inmobiliario ampliando el alivio de los préstamos a los promotores. Los principales diarios financieros estatales han publicado este martes una serie de informaciones que apuntan a la probable adopción de más políticas de apoyo al sector junto con medidas para impulsar la confianza empresarial.

Este compromiso llega cuando los datos constatan la frágil recuperación económica del país tras el levantamiento de sus férreas políticas contra el covid y cuando analistas y operadores ponen en duda la ambición del estímulo que lanzará Pekín para reactivar precisamente la economía.

Antes del avance de nuevas medidas, los reguladores financieros aumentaron este lunes la presión sobre los bancos para que suavizaran las condiciones de las empresas inmobiliarias, alentando las negociaciones para ampliar los préstamos pendientes. El Banco Popular de China (PBoC por sus siglas en inglés) y la Administración Nacional de Regulación Financiera (NFRA) señalaron ayer en un comunicado conjunto que el objetivo es garantizar la entrega de las viviendas que están en construcción.

Algunos préstamos pendientes -incluidos los préstamos fiduciarios que vencen a finales de 2024- recibirán una prórroga de un año para su reembolso, se indicó. Anteriormente, las condiciones más generosas solo se aplicaban a los préstamos que vencían a finales de mayo de 2023, como parte de un plan de 16 puntos presentado a finales del año pasado.

La medida indica que los reguladores consideran que los promotores tardarán un año y medio más en normalizar su recaudación de fondos y sus operaciones", afirma Liu Shui, director de investigación de China Index Holdings, recoge Bloomberg. "Significa que la desaceleración del mercado de la vivienda está en marcha". "Significa que la caída del mercado inmobiliario y los riesgos de los promotores han sido peores de lo que esperaban antes".

Los préstamos que vencen a finales de 2024 representan entre el 30% y el 40% de la deuda total de los promotores, según Raymond Cheng, responsable de estudios sobre China y Hong Kong de CGS-CIMB Securities, que añade que las medidas pueden ayudar a aliviar la liquidez de los promotores a corto plazo si se aplican.

La crisis inmobiliaria de China está ahogando la recuperación de la segunda economía mundial, lo que alimenta las expectativas de que el Gobierno tome más medidas para reactivar la demanda. Las ventas de viviendas volvieron a caer en junio tras un breve repunte a principios de año, lo que aumenta la presión sobre los promotores endeudados y el apetito por recursos como el mineral de hierro.

Para reactivar el mercado, hace tiempo que se espera que los reguladores presenten políticas más favorables. Personas familiarizadas con el asunto afirmaron en junio que China está estudiando una nueva serie de medidas, como la reducción de los pagos iniciales en algunos barrios no céntricos de las grandes ciudades, la rebaja de las comisiones de los agentes en las transacciones y una mayor relajación de las restricciones para la compra de viviendas.

China Securities Journal, el periódico bursátil insignia del país, asegura este martes que se espera que China "acelere" el despliegue de políticas con el fin de promover el desarrollo estable y saludable de su mercado inmobiliario. En una información separada, también se recoge que el gobierno podría introducir medidas para impulsar la confianza empresarial entre las empresas privadas, estatales y extranjeras, tras las recientes reuniones de funcionarios con ejecutivos de empresas.

Por su parte, Shanghai Securities News cita a Wang Qing, analista macroeconómico jefe de Golden Credit Rating, quien avanza que los responsables políticos podrían adoptar nuevas medidas, como relajar las normas de compra de propiedades e hipotecas, así como recortar los tipos de los préstamos hipotecarios, para lograr un aterrizaje suave del mercado inmobiliario.

Paul Donovan (UBS): "Las medidas inmobiliarias parecen centradas en limitar el lado negativo: más antidepresivo que estímulo"

Un indicador de Bloomberg Intelligence de las acciones inmobiliarias chinas ha subido un 1% en las últimas horas, reduciendo la caída de este año al 26%. Los futuros del mineral de hierro en Singapur suben hasta un 2,5%. Los bonos chinos de alto rendimiento en dólares, en los que predominan los bonos de promotores inmobiliarios, apenas oscilan, según los operadores de crédito.

Además del sector inmobiliario, otros aspectos de la economía también muestran debilidad. El gasto de los consumidores es escaso, las exportaciones flaquean y la deuda de los gobiernos locales se dispara. Los datos del lunes mostraron que la tasa de inflación al consumo del país fue del 0% interanual en junio, mientras que los precios de fábrica siguieron profundizando en terreno negativo, lo que acentuó la preocupación por la deflación y se sumó a la evidencia de que la recuperación se está debilitando.

"Los periódicos estatales chinos informan de que el gobierno pretende ofrecer más apoyo al sector inmobiliario. Esto se debe a la modesta demanda interna; el crecimiento de las exportaciones, cuidadosamente programado, hace factible el objetivo de crecimiento. Las medidas inmobiliarias parecen centradas en limitar el lado negativo: más antidepresivo que estímulo", valora en su comentario diario Paul Donovan, economista jefe en UBS GWM.

En la declaración, el PBOC y la NFRA señalan que los préstamos especiales basados en proyectos proporcionados por los bancos comerciales a los promotores antes de finales de 2024 no se clasificarían como de mayor riesgo. También instaron a las instituciones financieras a aumentar el apoyo para garantizar la entrega de proyectos de construcción.

"La relajación anunciada, centrada en la financiación de promotores, dista mucho de ser suficiente para estabilizar el sector", escribe Larry Hu, responsable de economía china de Macquarie Group, en una nota a clientes. "Después de todo, el riesgo crediticio para los bancos seguiría siendo elevado si el mercado de la vivienda se mantiene débil". Con todo, la medida puede indicar que se avecinan más medidas inmobiliarias, añade. "De cara al futuro, esperamos ver más medidas de flexibilización por el lado de la demanda, como la reducción del coeficiente de pago inicial y la relajación de las restricciones a la compra".

Improbable un "vuelco rápido"

Ethan Wang, estratega jefe de inversiones de la división de gestión de patrimonios en China de Standard Chartered Bank, apunta que esta relajación podría seguir limitándose a zonas concretas, como algunos distritos, y no a una ciudad en su conjunto. Lu Ting, economista jefe de Nomura en China, afirma directamente que no es probable que un paquete de medidas "bazuca" pueda dar un vuelco rápido al sector inmobiliario.

Liu, de China Index Holdings, cree que las empresas inmobiliarias siguen sometidas a una gran presión para reembolsar sus deudas y que las autoridades deben aumentar el apoyo financiero. En la actualidad, los promotores inmobiliarios tienen en su balance bonos pendientes de pago por valor de unos 2,9 billones de yuanes (401.000 millones de dólares), de los cuales casi un billón vence en los próximos 12 meses y se espera un muro de vencimiento en el tercer trimestre.

La renovada preocupación por el sector inmobiliario ha aumentado la presión en el mercado crediticio chino. Los descensos de los bonos de alto rendimiento en dólares se aceleraron este mes en medio de las preocupaciones por la deuda de las grandes constructoras Sino-Ocean y Country Garden. Mientras tanto, a finales de junio, dos constructoras de menor tamaño dejaron de pagar sus bonos. El principal constructor, China Vanke, dijo que el mercado inmobiliario del país está "peor de lo esperado", mientras que Goldman Sachs proyecta ahora una mayor tasa de impago para los bonos chinos de alto rendimiento inmobiliario en dólares.

"Las fluctuaciones en la recuperación del sector inmobiliario chino han frenado la recuperación de la economía del país. Las ventas inmobiliarias han perdido impulso desde abril, tras un breve repunte a principios de año. El apoyo prolongado al sector inmobiliario es, en esencia, una continuación de las políticas existentes, cuyo impacto es limitado", analiza también desde UBS el equipo inversor liderado por Mark Haefele.

"Creemos que es necesaria una mayor relajación a corto plazo para restablecer la confianza y sostener la recuperación de China, y esperamos que se lleve a cabo a través de una serie de estímulos complementarios en lugar de un gasto a gran escala al estilo 'bazuca', incluyendo nuevos recortes de tipos, más relajación de la demanda para la compra de viviendas y subsidios específicos para impulsar la demanda y el consumo local. En nuestra opinión, estas medidas deberían ayudar a mantener el crecimiento del PIB en la senda del 5-5,5% para el conjunto del año", cierran desde el banco suizo.

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