Vivienda - Inmobiliario

China busca neutralizar la mayor amenaza para su economía con 16 puntos para rescatar al sector inmobiliario

  • De resolver la crisis de liquidez de las promotoras a flexibilidad con hipotecados
  • Este paquete coincide con algunas medidas menos estrictas con el covid
  • Sigue existiendo la posibilidad de sufrir "un riesgo financiero sistémico"
Edificio en construcción en la ciudad china de Guangzhou. Foto: Dreamstime

Algo parece estar cambiando en China, aunque como suele ocurrir con el gigante asiático, faltan detalles. Desde el pasado viernes se viene especulando con un radical giro por parte de gobierno en lo que sus políticas con el sector inmobiliario se refiere. Si no el principal, la vivienda está siendo un verdadero quebradero de cabeza para Pekín. Se acumulan los promotores de vivienda en quiebra, las promociones sin terminar y los recién hipotecados que se niegan a pagar sus cuotas ante el parón en sus construcciones. La actitud de las autoridades recientemente había sido dejar que la burbuja se fuera deshinchando, pero la realidad parece haber sido más fuerte. El daño a la economía puede ser fatal y, por eso, han trascendido 16 puntos con los que los gobernantes quieren rescatar al sector.

Según recogen medios tanto chinos como internacionales, el Banco Popular de China y la CBIRC, el regulador de bancos y aseguradoras, habrían remitido a las entidades financieras el pasado viernes un documento con 16 medidas centradas en garantizar "el desarrollo estable y sano" del sector inmobiliario. Estas iniciativas van desde la resolución de la crisis de liquidez de los promotores hasta la flexibilización de los requisitos de pago inicial para los compradores de viviendas.

Como parte del plan de rescate, los préstamos bancarios y los préstamos fiduciarios pendientes de los promotores que vencen en los próximos seis meses pueden prorrogarse durante un año, mientras que el reembolso de sus bonos también puede prorrogarse o intercambiarse mediante negociaciones.

Además, los reguladores animan a los prestamistas a negociar con los compradores de viviendas la ampliación de la devolución de la hipoteca, y hacen hincapié en que se proteja la puntuación crediticia de los compradores. Esto puede aliviar el riesgo de malestar social entre los compradores de viviendas, que han protagonizado un boicot generalizado al pago de las hipotecas desde julio.

A estas medidas se une otra conocida este lunes: las autoridades darán a los promotores de "calidad" acceso a hasta el 30% de los fondos de las propiedades en preventa con cartas de garantía de los bancos, según un comunicado publicado en el sitio web del regulador bancario. Los fondos son el dinero que los compradores de viviendas han pagado a los promotores antes de que se construya su propiedad, y que generalmente se guarda en una cuenta de depósito en garantía.

En los últimos meses, Pekín ha tomado algunas medidas para tratar de aliviar la crisis inmobiliaria como la apertura de líneas especiales de crédito o la petición a los grandes bancos estatales del país de que otorguen financiación por valor de un billón de yuanes (unos 141.377 millones de dólares o 136.896 millones de euros) al sector durante los últimos meses del presente ejercicio. Sin embargo, este teórico paquete supone un gran paso adelante del presidente Xi Jinping, recientemente reelegido y con más cuota de poder, para apuntalar la segunda economía más grande del mundo, en evidente desaceleración. En ese sentido, las medidas coinciden con un manual de 20 puntos de la Comisión Nacional de Salud destinado a reducir el impacto económico y social de la contención de covid, la famosa y estricta política 'covid cero'.

La situación contrasta con la vivida el año pasado. China comenzó a imponer topes a los préstamos inmobiliarios de los bancos en 2021, ya que las autoridades trataban de poner coto a un sector propenso a las burbujas y frenar el apalancamiento de algunos de los mayores promotores del país. Especialmente mediático fue el caso del gigante Evergrande, el promotor más endeudado de China con alrededor de 300.000 millones en pasivos.

Los importantes cambios de política del gobierno de Xi han añadido combustible al repunte del mercado que se ha visto desde que empezaron a correr los rumores de una relajación de la política 'covid cero'. Las acciones y los bonos de los promotores chinos se han disparado este lunes. Un indicador de Bloomberg Intelligence sobre las acciones de los constructores ha subido hasta un 14%, lo que eleva la ganancia de este mes al 55%. Country Garden se ha disparado un 46%. Los bonos de alto rendimiento en dólares han subido al menos 5 centavos por dólar, según los operadores, liderados por los promotores, entre ellos Longfor Group.

Se trata de un cambio radical con respecto al pesimismo que se apoderó de los mercados a finales de octubre, después de que el nombramiento de aliados cercanos por parte de Xi durante el Congreso del Partido Comunista avivara la preocupación de que la ideología se impusiera al pragmatismo del líder chino más poderoso desde Mao Zedong. El índice Hang Seng China Enterprises ha borrado las pérdidas sufridas inmediatamente después de la reunión, y ha pasado de ser uno de los indicadores bursátiles con peor rendimiento del mundo a estar entre los mejores.

"Estas medidas suponen, en nuestra opinión, un cambio importante en la orientación de la política, que ha pasado de ser restrictiva a ser ligeramente relajada", señala Richard Tang, analista de investigación de renta variable en Asia de Julius Baer. Para el experto, lo más destacado es que se pide a las instituciones financieras que traten "por igual" a las empresas estatales y a las privadas a la hora de conceder préstamos de desarrollo, además apoyar la ampliación de la deuda inmobiliaria, animar a los fideicomisos inmobiliarios a satisfacer la razonable demanda de financiación de los promotores y reducir los coeficientes de pago inicial para los compradores de viviendas.

Un doble "pivote"

"Estas son las medidas más contundentes hasta ahora para aliviar los riesgos sistémicos. Aunque las mejoras reales en las ventas de viviendas pueden ser menos seguras, dado el deterioro de la confianza de los compradores de viviendas, creemos que el giro en la dirección de la política es lo suficientemente fuerte como para sostener un repunte a finales de año. Anteriormente, creíamos que el giro en la estrategia covid catalizaría un repunte táctico del 20%-30%, que está impulsado en gran medida por la cobertura de posiciones cortas, con rendimientos menos capturables para los inversores, pero el giro inmobiliario del fin de semana nos hace ser más constructivos sobre la posibilidad de ver un repunte de fin de año más sostenible y capturable con más demanda de dinero real", añade Tang, que celebra este doble "pivote" (giro) de Pekín.

"Es una relajación significativa", coincide Larry Hu, jefe de economía de China en Macquarie Group. "Parece que el margen para el cambio de políticas se ha ampliado en varios frentes tras el Congreso del Partido, incluso para los dos principales vientos en contra de la economía china: la estrategia 'covid cero' y el inmobiliario". "El extremo pesimismo de los mercados ha llevado finalmente a un cambio de política clave en los dos mayores salientes de la economía", valora Shen Meng, director del banco de inversión Chanson & Co, con sede en Pekín. "Sin embargo, todavía es difícil decir si esto va a ser un punto de inflexión para la economía". La medida "podría suponer un cambio de juego por ser la primera política de apoyo integral de las autoridades centrales, a diferencia de las anteriores medidas parciales", escriben en una nota los analistas de Citigroup.

Con todo, los expertos siguen viendo incertidumbre y un entorno poco favorable. El mercado chino de viviendas nuevas, de 2,4 billones de dólares, sigue siendo frágil y los impagos de deudas inmobiliarias han aumentado. La caída de los precios en el mercado de viviendas existentes fue la más extrema en casi ocho años en septiembre, según los últimos datos oficiales. En los bancos, la proporción de préstamos incobrables relacionados con la propiedad se ha disparado hasta el 30%, según las estimaciones de Citigroup.

Meng (Chanson & Co): "Los promotores se enfrentan a otro pico de vencimiento de deuda el año que viene, si los reguladores no hacen más ajustes, su liquidez seguirá deteriorándose"

Los promotores se enfrentan a una montaña de vencimientos de deuda inminentes. El sector inmobiliario chino tiene al menos 292.000 millones de dólares en préstamos onshore y offshore que vencen hasta finales de 2023. Esto incluye 53.700 millones de dólares en préstamos este año, seguidos de 72.300 millones de dólares de vencimientos en el primer trimestre del próximo año.

"Es probable que Longfor se salve de la crisis de la deuda inmobiliaria de China, mientras que Country Garden podría obtener un alivio del flujo de caja a corto plazo, si Pekín implementa un paquete de políticas que ayude a los promotores privados más fuertes a endeudarse. Un rescate para algunos actores en apuros, como Shimao y Sunac, podría ser demasiado tarde, dado el daño ya hecho a la confianza de los compradores", explica Kristy Hung, analista inmobiliaria, desde Bloomberg Intelligence.

Las perspectivas del sector, y de la economía en general, dependerán probablemente de hasta dónde lleguen las últimas medidas de apoyo para reactivar la confianza de los bancos, los inversores y los compradores de viviendas. "Los promotores chinos se enfrentan a otro pico de vencimiento de deuda el año que viene, si los reguladores no hacen ajustes en las políticas relacionadas con la propiedad, la liquidez de los promotores seguirá deteriorándose", remacha Meng, de Chanson & Co. "Es muy probable que esto desencadene un riesgo financiero sistémico".

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