Vivienda - Inmobiliario

China se asusta ante la rebelión de los hipotecados y sale al rescate de un inmobiliario a punto de implosionar

  • Aumentan los impagos de compradores furiosos por las obras paralizadas
  • Pekín busca medidas de urgencia para evitar que haya disturbios sociales
  • Los expertos las ven insuficientes ante un sector tan problemático y endeudado
Promoción residencial china en plena construcción. Foto: iStock

Parecía difícil que la tenebrosa situación del sector inmobiliario chino fuera a peor, pero así está sucediendo. A unos asfixiados y endeudados promotores inmobiliarios se les ha echado encima otro problema: unos descontentos hipotecados que se han alzado en rebelión en todo el país negándose a pagar sus cuotas hasta que estas empresas retomen la construcción de sus inmuebles, parada precisamente por sus dificultades financieras.

Buscando que la cosa no derive en el colapso de un sector cercano a la implosión, el banco central chino (el Banco Popular de China, PBoC por sus siglas en inglés), pretende movilizar hasta un billón de yuanes (más de 145.000 millones de euros) en préstamos para esas promociones paralizadas y, de paso, reactivar el sector.

Para detener la 'hemorragia', que ha contribuido en gran medida a reducir el crecimiento interanual del país a tan solo un 0,4% en el segundo trimestre, el banco central concederá inicialmente a los bancos comerciales estatales unos 200.000 millones de yuanes en préstamos a bajo interés, con una tasa de alrededor del 1,75% anual, según informan al Financial Times personas involucradas en las negociaciones. El plan, aprobado recientemente por el Consejo de Estado de China, contempla que los bancos usen estos préstamos -a tipos de interés de mercado- junto con sus propios fondos, para refinanciar los proyectos inmobiliarios paralizados.

Pekín espera que los bancos sean capaces de multiplicar por cinco su aportación inicial para llegar al billón de yuanes citado y cubrir parcialmente el déficit de financiación necesario para completar los proyectos inacabados. Sin embargo, los ejecutivos de los bancos y los analistas han advertido de que podría haber dificultades para recaudar la cantidad prevista por el PBoC, dadas las dificultades a las que se enfrentarán los bancos para rentabilizar los proyectos estancados. "Lo que nos preocupa es que la escala de esos apoyos no es lo suficientemente grande como para salvar la situación, [que] ahora gira hacia [una] peor dirección", señala a la CNBC Esther Liu, directora de S&P Global Ratings.

"Muchos proyectos residenciales inacabados ya se han vendido o están situados en ciudades subdesarrolladas donde la compra y el alquiler de viviendas son débiles. Eso limita el número de promociones en las que el fondo de rescate puede invertir sin sufrir pérdidas", explica al FT Dan Wang, economista jefe de Hang Seng Bank. Las transacciones de viviendas en las ciudades más pequeñas de "tercer nivel", donde se encuentran la mayoría de las promociones inacabadas, cayeron más de un tercio este mes con respecto a hace un año, incluso después de que las autoridades locales pusieran en marcha numerosas medidas de apoyo para impulsar la demanda de los compradores, que van desde recortes de los tipos de interés hasta subvenciones a la compra.

300 promociones con impagos

Según estimaciones del Banco Everbright, con sede en Pekín, los promotores chinos han suspendido la construcción de hasta ocho millones de viviendas, cuya finalización requerirá dos billones de yuanes. Los retrasos han provocado que los impacientes y furiosos compradores de viviendas en más de 300 promociones a medio construir -frente a las 200 de hace dos semanas- de más de 90 ciudades anuncien en las redes sociales que suspenderán el pago de sus hipotecas hasta que se reanude la construcción. Después de que un grupo de compradores del centro de China amenazara el mes pasado con retener los pagos si no se reanudaba la construcción de sus casas, han empezado a extenderse boicots similares. El valor de las hipotecas implicadas puede alcanzar los 297.000 millones de dólares.

Más del 70% de las viviendas chinas se venden antes de que la construcción esté terminada; los propietarios con hipotecas empiezan a pagar mucho antes de recibir las llaves. Esto genera una importante fuente de flujo de caja para los promotores. Estas empresas han tenido dificultades para obtener financiación en los dos últimos años, ya que Pekín ha tomado medidas enérgicas contra su elevada dependencia del endeudamiento para crecer.

Los asesores del gobierno dijeron que la escala y el ritmo de la reacción tomaron desprevenidos a los reguladores financieros de Pekín, que inicialmente delegaron la responsabilidad de resolver el estancamiento de la financiación en los promotores y los gobiernos locales. "El retraso en la construcción no es nuevo. Lo que sí es inesperado es la extensión desbocada del problema", reconocen desde Pekín. Se llega a contemplar la posibilidad de que se produzcan disturbios sociales si los compradores de viviendas no obtienen los apartamentos por los que pagaron.

El sector inmobiliario chino ha estado entrelazado con los gobiernos locales y la política de uso del suelo, lo que hace que los problemas de la industria sean difíciles de resolver rápidamente. En un análisis publicado el martes, Xu Gao, director del Foro de Economistas Jefes de China, señaló que la cantidad de pisos residenciales terminados anualmente no ha crecido en promedio desde 2005, mientras que la cantidad de superficie de terreno vendida ha disminuido en promedio durante ese tiempo.

La contracción contrasta con el rápido crecimiento tanto de la superficie de suelo vendida como de las residencias terminadas antes de 2005, cuando entró en vigor un nuevo proceso de licitación de suelo. El nuevo proceso de licitación restringió la oferta de terrenos e inmuebles, haciendo subir los precios de la vivienda más que la especulación, dijo Xu.

Un 2,5% de los préstamos hipotecarios

Algunos analistas han restado importancia al riesgo financiero a corto plazo de los boicots. DBS Group afirma que el sistema bancario chino puede absorber 1,1 billones de dólares en pérdidas antes de caer en crisis. En una nota del martes, S&P estimó que la suspensión de pagos de las hipotecas podría afectar a 974.000 millones de yuanes de este tipo de préstamos, el 2,5% de los préstamos hipotecarios chinos, o el 0,5% del total de los préstamos.

Sin embargo, estos boicots no son más que un síntoma de un problema mayor. "La aplicación más estricta de las normas destinadas a frenar el apalancamiento ha presionado a promotores como Evergrande, varios de los cuales han incumplido desde el año pasado. La incertidumbre sobre sus perspectivas se ha combinado con la incertidumbre sobre la pandemia para desanimar a los compradores, lo que ha provocado un descenso de las ventas. El desplome se ha cobrado un alto precio no solo en los flujos de caja de los promotores, sino en la economía china en general", señala Bloomberg en un reciente artículo de opinión. "Es difícil ver cómo el gobierno puede frenar la caída mientras mantenga su estricta política de 'covid cero'", añaden los editores.

"La pérdida de confianza de los compradores de viviendas chinos en los promotores inmobiliarios es muy preocupante. La venta de viviendas, una de las principales fuentes de financiación de los promotores, parece que seguirá siendo débil. Aunque la flexibilización monetaria y los indultos de la deuda han ayudado a contener los riesgos financieros internos, no son una solución a largo plazo del problema. Los impagos de promotores inmobiliarios de alto nivel, como Evergrande, siguen siendo el mayor riesgo para los sectores inmobiliario y financiero de China", coincide Tommy Wu, de Oxford Economics.

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