Alrededor de un año y medio -coincidiendo con la época de pandemia- estuvo vigente la norma que limitó los alquileres en Cataluña. Este ejemplo ha regresado a la actualidad con la aprobación de la nueva ley de vivienda a nivel nacional. Y es que durante el periodo que estuvo vigente, la norma catalana tuvo sus consecuencias en el mercado del alquiler. Se redujo el precio de los arrendamientos, pero solo en las viviendas más caras, de hecho, produjo una subida a las más baratas, además de un descenso de la oferta. Estas son algunas de las conclusiones del informe de Esade, Los efectos colaterales de los alquileres en Cataluña, elaborado por los profesores José García Montalvo, Joan Moras y Josep Maria Raya.
En septiembre de 2020, el Parlament de Cataluña aprobó la Ley 11/2020 en materia de contención de rentas en los contratos de alquiler de vivienda, que tenía como objetivo controlar los precios del alquiler y que se aplicaba en los nuevos contratos. La normativa afectaba a las áreas de mercados tensionados. Fundamentalmente, fueron municipios alrededor de la ciudad de Barcelona, así como otros repartidos a lo largo de la región, hasta un total de 61 zonas donde se consideró que el mercado estaba tensionado.
Un año y medio después, el 10 de marzo de 2022, el Tribunal Constitucional dictó una sentencia en la que declaraba nulos e inconstitucionales varios artículos de dicha norma, entre ellos, el límite al precio del alquiler. El alto tribunal tumbó parte de la norma exponiendo que invadía la competencia estatal en materia civil para regular las bases contractuales.
Pero, ¿qué ocurrió a lo largo de este periodo en el mercado del alquiler en Cataluña? El estudio de Esade muestra un efecto a la baja en el precio del alquiler global del 5%, concentrado en las viviendas caras, y en contraste "un aumento significativo" en las viviendas más baratas que tendieron a pegarse al "techo" marcado por el índice de referencia. Esto muestra que "la norma actuaría aquí en sentido contrario al buscado", remarca el informe.
Las viviendas con precios muy bajos en zonas donde se estableció la limitación aumentaron el alquiler un 12,7%, frente al 6,9% de media en las zonas en las que no se aplicó. En el caso de las casas con un alquiler muy alto, el precio cayó en torno a un 3% con la aplicación de la norma y subió un 6,2% en las zonas sin ella.
Barcelona vs Madrid
Al comparar dos mercados dinámicos de alquiler con y sin limitación de precios, Barcelona y Madrid, las cifras muestran que en marzo de 2022 el alquiler subía al 10% en la Ciudad Condal, mientras que en Madrid crecía al 2,5%. El informe -con datos de idealista- revela que aunque los precios de la oferta bajaron rápidamente hasta mayo de 2021, desde incluso antes de la aprobación de la limitación, la recuperación fue más rápida en Barcelona.
Además, el estudio encuentra un descenso en la oferta de alquiler de alrededor de un 10% de menos contratos firmados, concentrado en las viviendas caras. Esto, con la evidencia de otros lugares, podría subir los precios, trasladar viviendas de alquiler a venta, reducir la construcción por falta de incentivos, desplazar la demanda o bajar la calidad de los inmuebles disponibles.
Son diversos los aspectos que muestran que la norma "ha tenido efectos colaterales no deseados que señalan a que el problema del mercado del alquiler en zonas tensas no es la existencia de grandes tenedores con poder de mercado sino la falta de oferta", recoge el informe de Esade.
Como solución al problema, los expertos coinciden en "aumentar la oferta de vivienda en alquiler, principalmente la pública, aunque también la privada", tal y como recoge el informe, y es que el parque de viviendas públicas en España es de los menores de la Unión Europea (0,9 viviendas por cada 100 habitantes, frente a los 12,5 de Países Bajos o 10,3 de Austria).
Para lograr este objetivo, distintas voces del sector destacan aspectos como la colaboración público-privada, reservar un porcentaje de cada promoción al alquiler, un impuesto a las viviendas vacías, incentivos fiscales para que los propietarios saquen sus viviendas vacías al mercado del alquiler. Además, resaltan que mejorar la seguridad jurídica del propietario ante impagos u ocupaciones reduce la prima de riesgo que exigen los propietarios para poner sus viviendas en alquiler regular y aumenta la oferta reduciendo los incentivos para el alquiler turístico.
Vuelta a la actualidad
Al calor de la normativa estatal, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), recuerda que durante el tiempo que la ley catalana estuvo vigente, los alquileres "subieron más que en otras comunidades autónomas, como la de Madrid, donde había libertad de rentas". "Este tipo de medidas no son eficaces a largo plazo", apunta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, quien destaca que en el caso de Cataluña, "la limitación de las rentas en vigor redujo la oferta de viviendas más asequibles". En esta línea "la experiencia ha demostrado con ejemplos cómo los límites al alquiler no han sido efectivos, con resultados nefastos y logrando el efecto contrario, dificultades de acceso a la vivienda de alquiler, sobre todo, para jóvenes", señalan desde la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI).