El control de los precios de los alquileres ha sido uno de los principales escollos de la ley de vivienda. El esperado acuerdo establece la limitación de los alquileres en las zonas declaradas tensionadas y el mantenimiento del tope a la subida de los arrendamientos al 2%, elevar el límite al 3% en 2024 y a partir de ese año crear un nuevo cálculo para dejar de referenciarlo a la inflación. A lo largo de los últimos meses este ha sido uno de los aspectos que más ha inquietado al sector y es que, en diversas ocasiones, distintos expertos han señalado que la intervención de los precios del alquiler tendrá consecuencias nocivas en el mercado inmobiliario. La reducción de oferta, la subida de los precios y la falta de inversión son algunos de los motivos del fracaso anticipado de la ley de vivienda.
La limitación de los precios del alquiler puede desembocar en la reducción de la oferta de viviendas disponibles para arrendar. Los propietarios podrían retirar sus pisos del mercado del alquiler para evitar la intervención, por lo que muchos inmuebles se derivarían a la venta o al mercado del alquiler turístico o de temporadas.
"Es un acuerdo, que, si llega a convertirse en Ley, acabará definitivamente con la poca oferta de viviendas en alquiler, porque todas las medidas de este acuerdo están encaminadas a atacar a los propietarios, tanto particulares, como empresas", alerta José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
Una de las razones que lleva a los propietarios a alquilar su vivienda es la rentabilidad, por lo que las limitaciones al precio del alquiler tanto para pequeños como para grandes propietarios "desincentivan a que estos mantengan e introduzcan nuevas viviendas en el mercado, en un momento en el que estamos bajo mínimos de stock", explica María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa. Un aspecto que dificultará aún más el acceso a la vivienda, tal y como matiza la experta.
En esta línea, desde Idealista creen que la situación solo está abocada a empeorar, ya que las experiencias recientes de Berlín y París, y la más cercana de Barcelona, muestran que los resultados de estas políticas, "lejos de mejorar el mercado del alquiler, lo han empeorado".
El número de viviendas en alquiler en España se redujo un 26,8% en 2022 respecto al año previo, situándose en torno las 67.200 viviendas, según el informe sobre el Mercado de alquiler residencial en España 2022 de Servihabitat Trends. Teniendo en cuenta que la cifra fue de 134.000 en 2020, estaríamos ante un desplome del 50% en dos años. "Muchos propietarios abandonan porque no están de acuerdo con una normativa que les penaliza. Aquellos con necesidad de liquidez han decidido poner su activo a la venta, pero también los hay que han preferido dejarlo vacío para no exponerse a potenciales impagos", señalaban desde Servihabitat.
Esta caída del stock llega acompañada de un aumento de la demanda, apoyado en el encarecimiento de las hipotecas o la pérdida del poder adquisitivo debido a la inflación. Según el análisis Experiencia en compraventa en 2022, realizado por Fotocasa Research, entre los demandantes de vivienda en la segunda mitad del año pasado, el alquiler gana terreno a la compra. Así, el 46% de la demanda de vivienda ha sido para alquiler y el 44% ha sido demanda de compra.
Subida de precios
La reducción del stock provoca una presión sobre los precios. Los expertos repiten como un mantra que el mercado se tiene que regular por sí solo, y que hay que evitar cualquier medida que distorsione su evolución natural. "La razón de base que explica el encarecimiento de los alquileres y la consecuente dificultad de muchas personas para acceder a un piso de alquiler (que es un problema real y grave) es la desigualdad entre la oferta de pisos y la demanda por parte de los inquilinos", apunta Alberto Dahl, director de operaciones de Wolo.
"Esta Ley con sus medidas, que atacan la libertad de los arrendadores, va a provocar que la oferta se constriña, con lo cual no va a servir para nada, porque al haber menos oferta los precios subirán o se mantendrán altos, por mucho que se limiten, o se desplazará la subida hacia otras zonas donde los precios no estén limitados (zonas no tensionadas)", comenta Zurdo.
En este sentido, Zurdo, destaca que "intervenir la actualización de las rentas de alquiler y fijarlas en un porcentaje determinado y fijo, ya está creando, con el 2%, una distorsión en el mercado, perjudicando a los propietarios particulares y aumentando los precios de los nuevos alquileres. Si en el 2024 se sitúa la actualización en un 3% y el IPC baja de esa cifra, los perjudicados serán los inquilinos".
Aplicando este tope tanto a nuevos contratos como a contratos vigentes se corre el riesgo de producirse "un aumento excesivo en el precio de la vivienda debido a que los propietarios querrán absorber este tope del 3% en el precio inicial del alquiler", expone Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) y director general de ACV Gestión Inmobiliaria.
Por su parte, el director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, Ferran Font, alerta sobre una nueva ley que "ya nace generando muchas dudas", no solo en cuanto a su viabilidad, sino también sobre su efectividad real. Unas dudas, detalla Font, que acaban afectando "a la inversión inmobiliaria, que se retrase en escenarios de incertidumbre".
