Nos encontramos en un momento de subidas generalizadas de precios. El Índice de Precios de Consumo (IPC), el indicador estadístico que mide la evolución de la cesta de la compra, superó en junio por primera vez en cuatro décadas la barrera del 10% y se situó en el 10,2%. Con una inflación en doble dígito y una subida de los tipos de interés las cuotas de las hipotecas se incrementan y como consecuencia se reduce el número de compraventas de viviendas, ya que muchos ciudadanos españoles no tendrán la capacidad económica suficiente para pagarlas.
"Si el mercado sigue comportándose como hasta ahora con subida de doble dígito de la inflación y subida de tipos de interés, estimamos un descenso efectivo de la demanda de vivienda entre el 15 y 20% y esto es serio. Este escenario empujará la incapacidad de una parte de los compradores de asumir el esfuerzo que requiere adquirir una vivienda mediante una hipoteca debido a su reciente encarecimiento y a esto se suma la incertidumbre que genera la guerra de Ucrania que hace que muchos inversores se retiren. Los precios no van a bajar, van a seguir subiendo porque los costes están subiendo y la rentabilidad se mantiene", afirma José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales en Urbanitae.
La situación del sector inmobiliario ha cambiado mucho en unos meses. Según Antonio Fernández García-Fraile, director de desarrollo de negocio de Solvia, "venimos de un escenario donde ha habido un incremento sostenible del precio de la vivienda, tanto en obra nueva como en segunda mano, las previsiones eran que en 2022 esa subida estuviera en el entorno del 8 y 10%, pero ahora teniendo en cuenta el entorno inflacionista y la subida de tipos hay cierta incertidumbre. Desde un punto de vista de renta disponible hay que ver cómo se va a poder hacer frente a esta subida de precios. En el primer trimestre del año la actividad ha sido buena, pero se va a ralentizar y 2023 va a ser bastante distinto".
Todos coinciden en ese enfriamiento de las ventas. Francisco Andújar, coordinador comercial y marketing en Metrovacesa, apunta que "desde el mes de mayo hemos visto que los clientes se empezaban a preocupar por la subida de tipos de interés y aunque el descenso de la actividad va a ser más moderado este año, pienso que en 2023 se notará más y no solo por la subida de los tipos de interés, también por la incertidumbre laboral y la subida de precios generalizada en materiales y suministros".
Sin embargo, Pablo Rodríguez Losada, director comercial y de marketing de Aedas Homes, piensa que no van a cambiar mucho las cosas: "Creo que va a pasar como con la pandemia, que se van a acelerar tendencias que ya existían. Se van a incrementar tres tendencias que ya se vienen observando. 1.-El 80% de las ventas de viviendas son de segunda mano y solo el 20% es de obra nueva. Esto va a seguir siendo así. La obra nueva va a seguir siendo un producto exclusivo. 2.-La obra nueva va a seguir diferenciándose de la vivienda de segunda mano por su mayor calidad, la mayoría de las viviendas cuentan con certificación energética A. 3.-El incremento de precios va a continuar y es ineludible porque los costes están subiendo".
Se buscan viviendas más amplias donde poder teletrabajar
De la misma opinión es Luis Albillos, director comercial y de marketing de Vía Célere: "Este escenario a nadie le tiene que pillar por sorpresa. Veníamos de una situación de tipos de interés bajos y esto no podía ser sostenible en el tiempo. Quizás nos ha sorprendido que fuera tan rápido y acelerado, pero también pienso que el mercado no va a cambiar tanto. Lo que cambia es el perfil del comprador y productos nuevos residenciales que surgen ante una nueva demanda como la vivienda de obra nueva en alquiler, pero el mercado va a continuar sano. Hay mucha demanda de obra nueva y poca oferta. Vamos a seguir haciendo buenas operaciones".
La línea que marca un antes y un después en el mercado inmobiliario es la pandemia por el Covid. El gusto del consumidor ha cambiado. "El teletrabajo ha venido para quedarse y se buscan viviendas más amplias con espacios para trabajar y espacios exteriores. Viviendas que ofrezcan una mayor gama de servicios, no solo se busca la piscina en la urbanización, sino salas de coworking, espacios para el deporte y todo esto lo da la obra nueva", afirma Andújar.
En este sentido Rodríguez constata que la vivienda de obra nueva se ha convertido en un producto exclusivo, de lujo y escaso: "Todas las amenities y la calidad en sostenibilidad que ofrece una vivienda de obra nueva no te lo da una vivienda de segunda mano. La obra nueva satisface los gustos que exige la demanda actual tras la pandemia y la vivienda de segunda mano se hizo antes de la pandemia basadas en otras necesidades del cliente".
Este nuevo paradigma ha dado lugar a nuevos productos en el mercado como la vivienda de obra nueva en alquiler (Build to Rent). "El mercado de la obra nueva se ha diversificado y ha llegado la fórmula BTR. Hay clientes que buscan el alquiler porque se ajusta a su forma de vida actual de pago por uso tan de moda y hay otros inversores que debido al encarecimiento de las condiciones del crédito no pueden acceder a la compra y eligen la opción de estrenar una vivienda nueva en alquiler", apunta Albillos.
Solvia que comercializa este tipo de proyectos BTR y luego los gestiona desde un punto de vista de project management, asegura que "el inversor que invierten en BTR lo que nos pregunta es lo que hay que hacer para garantizar una experiencia buena al cliente y cómo podemos adaptar los productos para que el cliente este plenamente satisfecho. Algo que ya se tiene en cuenta desde el inicio del desarrollo del proyecto. Es una tendencia donde se pone el foco en el cliente y el inversor no pregunta cómo se puede dar más rentabilidad al proyecto, lo que busca es fidelizar al cliente porque está claro que en estos proyectos una menor rotación genera un retorno mayor", declara Fernández.
La obra nueva va a seguir siendo un producto exclusivo, de lujo y escaso
La vivienda en alquiler a pesar de estar en este entorno de alta inflación tiene ventajas para el inversor. "La alta inflación es una noticia pésima, sin embargo, para el inversor que tiene activos en el sector inmobiliario en renta tiene ventaja frente a otros productos, porque los contratos están indexados con la inflación y si la inflación sube los propietarios pueden repercutir esa misma subida en el precio del alquiler y por tanto no pierden valor", afirma Gómez-Acebo.
Según los expertos, si se compra para después alquilar, el éxito de la operación está prácticamente garantizado en los principales mercados del país porque la demanda es elevada. De hecho, la rentabilidad anual del alquiler va a seguir estando entre el 5-7%, más allá de la revalorización del activo durante ese tiempo debido a la inflación.
La vivienda de alquiler está en el foco de los inversores. Según un estudio de la consultora Savills, la inversión en residencial en alquiler captó, desde 2019, el 20% de la inversión total en inmobiliario, porcentaje que apenas alcanzaba el 5% antes de 2018. La inversión en residencial en alquiler en España ha superado los 1.500 millones de euros en el primer semestre del año y la previsión es que en 2022 alcance cifras superiores a las registradas desde 2019, que han cerrado de media en torno a 2.100 millones al año, según Savills.
El incremento de los precios va a continuar y es ineludible porque los costes están subiendo
La consultora apunta una tendencia al alza del mercado en alquiler impulsada por el incremento de los hogares en las ciudades principales, especialmente en Madrid y Barcelona. La evolución del residencial en alquiler profesionalizado sigue captando el interés de la inversión institucional, que confía en la resiliencia del mercado de la vivienda y que apuesta por proyectos de escala, en los que el diseño de las viviendas y sus zonas comunes, así como el nivel de servicios y amenities determinan el éxito de la inversión.
Como conclusión, vemos que las promotoras antes estaban centradas en el producto y ahora se centran en el cliente. Para ello necesitan agentes fuertes capaces de reaccionar a los cambios continuos del mercado que se van a seguir dando porque el sector inmobiliario siempre está en continuo movimiento. A pesar del entorno de subidas de precios en el que nos encontramos la obra nueva sigue siendo un producto estrella, por ser exclusivo, de alta calidad y escaso, bien sea para compra o alquiler (BTR), donde el inversor está poniendo el foco al ser un producto rentable y con recorrido en España.
Retos del sector
El principal reto que tiene el mercado es la falta de suelo. En España no hay suelo desarrollado y se produce ese desequilibrio entre oferta y demanda. Hay más demanda que oferta, por lo que hay que seguir empujando los desarrollos urbanísticos que ya han comenzado y poner el foco en la transformación de suelo.
Homogeneizar la legislación de la construcción. Hay que centrarse en sostenibilidad y tecnología. Accesibilidad a la vivienda de los jóvenes. Evolución en temas de subvenciones y condiciones económicas para este nicho de mercado.
Que el sector financiero mantenga los niveles de crédito y no haya restricciones porque si además de endurecerse los precios hay restricciones en el crédito el sector se verá muy perjudicado.
Se necesita una mayor producción de viviendas en España para estar a la altura de la demanda. Esta producción se consigue con procesos de industrialización.
