Vivienda - Inmobiliario

Las promotoras anticipan alzas de precios y descartan que la subida de tipos frene el interés por la vivienda

  • El alza de los materiales de construcción ha tocado techo
  • La falta de mano de obra preocupa a las promotoras

Unanimidad entre las grandes promotoras. El precio de la vivienda seguirá subiendo en los próximos meses y el interés por el ladrillo no desaparecerá a pesar de la inminente subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo. Así se han manifestado los máximos responsables de Neinor Homes, Aedas Homes, Metrovacesa, Vía Célere, Habitat Inmobiliaria y Culmia durante la II Gran Jornada Inmobiliaria: El sector como motor económico de España, organizada por elEconomista.

En cuanto a los precios de la vivienda, Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor, pronostica que "el incremento no será de doble dígito, pero sí continuado. Ahora bien, podría moderarse a partir del próximo semestre debido a que las condiciones económicas se están deteriorando". El responsable de la cotizada cree también que la brecha entre el precio de la vivienda de obra nueva y la de segunda mano seguirá ampliándose.

Para José Carlos Saz, CEO de Habitat Inmobiliaria, los principales factores que presionarán los precios al alza son el aumento de los costes de construcción y el precio del suelo. "La presión se está trasladando a los precios, aunque gracias a que la demanda es fuerte podemos asumirlo y gestionarlo -en principio- sin grandes dificultades, aunque el incremento de precios será diferente en cada área", decía.

Respecto a los elevados costes de construcción, José Ignacio Morales, CEO Vía Célere, cree que lo peor ya "ha pasado", aunque advierte que la bajada será lenta. "Venimos de una inflación en costes de construcción muy superior a la que había antes de que estallará la guerra entre Rusia y Ucrania. Es un tema de cadena de suministro, de ajuste de oferta y demanda. Ya hay bajadas de costes de construcción a nivel contratista y subcontratista, lo que ocurre es que llevar los costes previo a la crisis llevará tiempo. El proceso de bajada será lenta". 

Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa, también pronostica que los costes de construcción se ajustarán a corto plazo, pero a la vez  advierte que entre el 30% y 40% de las construcciones con visado podrían no iniciarse en 2022 debido a la incertidumbre. "Las promotoras más grandes tenemos más herramientas para optimizar nuestro portfolio. Hay que gestionar en el corto plazo y optimizar el margen de cada promoción con subidas de precios y contención de los costes de construcción. Ahora lo estamos consiguiendo", decía. 

La financiación 

Las grandes promotoras coincidieron en que la próxima subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) no afectará a la demanda de compra de vivienda, que sigue mostrando signos de fortaleza debido, principalmente, al desequilibrio que existe entre oferta y demanda. 

En España se construyen alrededor de 80.000 viviendas nuevas anuales mientras que la demanda alcanza las 120.000 unidades, según destacó el CEO de Aedas Homes, David Martínez. "Existe un problema muy grave para satisfacer la demanda de primera vivienda para la gente con menos recursos", dijo. Como solución, pidió estimular la oferta de suelo. "La solución pasa por estimular la oferta de suelo, invertir y que las administraciones sean más rápidas a la hora de transformar el suelo".

El CEO de Vía célere, José Ignacio Morales, cree que la financiación no supondrá ningún problema para la demanda de vivienda en los próximos dos años ya que el coste financiero "sigue siendo razonable". "No va a provocar un cambio radical en el apetito de las familias para comprar viviendas", señaló. 

En la misma línea se pronunció el CEO de Neinor Homes, que recordó que los años en los que más viviendas se vendieron en España el euríbor oscilaba entre el 3% y el 5%. "No es indicador que se acople exactamente al número de viviendas". 

Falta de mano de obra 

La falta de mano de obra es otro de los grandes problemas a los que se enfrenta el sector de la construcción y que preocupa a las grandes promotoras del país. Reconocen que hay problemas para atraer y retener talento, y apuestan por la formación como vía para atajar la situación. "Necesitamos formación, apostar por los jóvenes y profesionalizar el sector. Encontrar mano de obra es complicado en nuestro sector, pero también en otros", decía el CEO de Neinor 

Otra de las alternativas que podría paliar la falta de mano de obra es la industrialización de viviendas. Las casas se construyen en espacios cerrados y totalmente seguros. Precisamente, la promotora Culmia es una de las promotoras que más apuestan por el sistema industrializado. De hecho, las más de 1.700 viviendas que la promotora levantará en el marco del Plan Vive Madrid serán 100% industrializadas. "Es otra de las vías para transformar el sector, cambiarlo y empezar a atraer a gente que no quiere trabajar en la construcción tradicional", decía Francisco Pérez Medina, CEO de la promotora, que pedía a la Administración que ayude a impulsar este sistema constructivo. 

Aedas Homes es pionera en la industrialización de viviendas. Comenzó en 2018 y ya ha impulsado 12 promociones bajo este sistema, de las que ha entregado la mitad, lo que supone más 100 unidades. El CEO de la cotizada también está convencido que la industrialización ofrece "soluciones a los problemas endémicos" del sector y también animan a atraer talento.  

Desde Neinor creen que para que este modelo de construcción gane terreno en España se necesita el impulso de la Administración Pública. "Se irá implementando en obra nueva y rehabilitación, pero no es la solución para los próximos años. Necesita un periodo largo de estabilización y la ayuda de la Administración", apuntaba Borja García-Egotxeaga. La construcción industrializada modular solo representa el 1% del total del parque en España, mientras que el 30% de los edificios nuevos incluye algún componente industrializado.

Fondos Next Generation

Las ayudas previstas en los fondos europeos Next Generation EU también suscitan ciertas dudas entre los grandes promotores. "Soy un poco escéptico en cuando al despliegue de los fondos. No lo estamos viendo fluir. No sé si se van a ejecutar en los tiempos previstos",  admitía David Martínez, CEO de Aedas Homes, quien añadía que para que las actuaciones en materia de regeneración urbana tengan éxito es fundamental que fluya la colaboración público-privado. "El capital privado puede intervenir con sus conocimientos y recursos de gestión, pero necesitamos a la Administración Pública. Así podrían utilizar parte de esos fondos para acometer grandes transformaciones en entornos urbanos degradados donde se pueden levantar vivienda de todas las tipologías: en  alquiler, propiedad, protegida o libre".

Para Francisco Pérez, CEO de Culmia, uno de los motivos por los que las ayudas europeas podrían no llegar a ejecutarse es porque no se han creado organismos de gestión propios para ello.  

Respecto a la compra de  vivienda obra nueva por parte de extranjeros, el CEO de Habitat Inmobiliaria, José Carlos Saz, confirmó que se está produciendo una "reactivación notable en los últimos meses debido al fin de las restricciones del Covid-19 y el teletrabajo", mientras que el CEO de Metrovacesa, Jorge Pérez de Leza, dijo que el número de compradores procedentes de Polonia ha crecido sustancialmente desde que estalló la guerra entre Rusia y Ucrania. En la actualidad, suponen entre el 10 % y el 15% de las ventas de la cotizada centenaria en la Costa del Sol.

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Que van a decir si su negocio depende de ello? Pero las matemáticas son caprichosas, si los costes de financiación suben que va a pasar?

Puntuación 28
#1
JuanSinMiedo
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Por supuesto esto lo afirman las inmobiliarias, ¡¡ como me recuerda el 2008 !! a ver si queda claro... Se han vendido un determinado tipo de inmueble, cual es el apartamento destinado a alquilar, y con una determinadas características, grandes ciudades, centro, no mas de 2 dormitorios...El resto de tipos de inmuebles cuesta venderlos, y mucho.

¿Porqué?.. Muy sencillo, todos los rentistas de R.F. huyeron de ese tipo de inversión, y sustituyeron la misma con el....."pisito para alquilar" que además tiene ventajas fiscales.

Ahora, debido al actual alza de tipos de interés, la R.F. volverá a ser una alternativa, y encima un inconveniente para hipotecar, con lo que vamos a ver un retroceso en esas ventas oportunistas.

Puntuación 21
#2
Carlos
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Claro, seguro, subirá más allá y hasta el infinito, sobre todo cuando suban los tipos de interés.

Puntuación 12
#3
marc39
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Los pisos se venden si hay demanda solvente, no sólo demanda. En la mayoría de los casos, la demanda compra las viviendas a crédito, muy poca gente en España tiene dinero para comprar pisos al contado. El euribor ha subido exponencialmente los últimos 4 meses, repito: exponencialmente. La vivienda está dopada, señores. Con intereses a -0,50% y deferenciales del 0,75 y el 1, por tanto, hay una inflación en el precio de la vivienda, derivada del dinero muy barato. Ahora me vuelve a valorar la misma vivienda con un euribor del 3,5 o 3, y con diferenciales del 2 o el 2,5 por la subida de la morosidad. Una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años a 1,25% de interés, se pagaría 174.733 euros por la vivienda. La misma hipoteca al 4,5% pagas 250.124 euros. Es decir una subida de un 43%, por tanto, para volver a resituar el coste de la vivienda, tiene que bajar entre un 30% - 40%

Puntuación 21
#4
marc83
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"La vivienda nunca baja" dixit (2007)

Puntuación 14
#5
rob
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Recordemos que la anterior crisis empezó con tipo de de interes EURIBOR 1a aprox. del 5,4% ... si nos vamos a USA donde los ciclos económicos van con meses o un año de adelanto, la venta de viviendas está bajando, pero los precios continuan subiendo y este mes han marcado record histórico

Aún queda un rato pero esa corrección llegará, son ciclos...

Puntuación 6
#6
sevillo
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a mis fans,

es que es así.... y yo a seguir forrandome con mis pisitos y local de Barcelona

516 Saludos,

pd: soy el mejor, lo se

Puntuación -9
#7
Esta noticia no se entiende
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Los promotores se chutan algo en las venas.. si antes no se podia comprar vivienda de obra nueva ahora menos !

Seguid especulando que os vais a comer el ladrillo.

Puntuación 6
#8
Los pisos se comen todo el capital
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La crisis del pinchazo de la vivienda va a ser tan grande que hasta EcoUrban va a quebrar por no tener mas promotores a los que hacer publicidad.

Puntuación 7
#9
JonS
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¡Otros optimistas …! ¡Estos de las inmobiliarias son sublimes ! La subida de tipos de interés, la inflación, etc., etc. afecta a la Bolsa, a todos los sectores (para peor). A todos, menos a ellos, claro. Pero es que ellos hablan con Dios todos los días. De 9 a 9.30 am. ¡A quién o quiénes pretenderán engañar ! Luego, cuando se den la h. pretenderán que los salven. Con dinero público, por supuesto. Como siempre.

Puntuación 2
#10