Hace casi dos años que MVGM comenzó a operar en España tras adquirir la división de gestión inmobiliaria de JLL. Lo hizo justo antes del estallido de la pandemia del coronavirus que agitó al mundo entero y, como no, dejó huella en todos los segmentos del sector inmobiliario. La compañía de Países Bajos especializada en property management gestiona 3,3 millones de m2 en territorio nacional, de los cuales la mayoría corresponden a oficinas y locales comerciales, aunque también cuenta con activos residenciales, logísticos y hoteleros.
Al frente de MVGM España está Elisa Navarro, quien ha explicado a elEconomista cómo evoluciona el proceso de recuperación del mercado inmobiliario, cuáles son las tendencias del sector o qué planes tiene el grupo a medio y largo plazo. En cuanto a la hoja de ruta de la compañía, Navarro explica que quieren seguir creciendo en todas las áreas, especialmente en residencial, donde han centrado su actividad en el último año. La experta también constata el interés de los inversores por el mercado español, y anticipa gran dinamismo en todos los segmentos del sector inmobiliario.
La pandemia ha acelerado el auge del residencial de alquiler, especialmente bajo la fórmula del 'Build to Rent', ¿los inversores seguirán apostando por esta tipología de inmuebles?
El interés es absoluto. Existe interés en fondos institucionales tradicionalmente del sector terciario que han empezado a indagar sobre este mercado para identificar proyectos que satisfagan sus necesidades de rentabilidad. Han visto que es un sector muy resiliente y muy estable. Sin embargo, en el mercado es muy complejo identificar edificios en propiedad vertical que estén destinados a la explotación en alquiler. Además, los edificios que se pueden encontrar son objeto de rehabilitación, que sería la forma de ofrecer edificios en unas condiciones como las que se buscan hoy en día de calidad, confort y ubicación.
Es decir, hay dificultad para encontrar este tipo de proyectos...
Esa dificultad para encontrar proyectos ya construidos ha hecho que se apueste por el 'Build to Rent' (BtR). Es decir, se identifican proyectos que están en vías de construcción y que ya tienen un proyecto asociado. Ahí es donde vemos que hay un gran interés y un punto de conexión entre promotoras e inversores que buscan inmuebles que saldrán al mercado a lo largo del 2022 y 2023. Ese será un momento muy caliente en el que saldrán al mercado promociones de edificios construidos exclusivamente al alquiler. Hemos visto muchísimos proyectos, ahora se está trabajando en el ámbito de analizar las zonas que busca la demanda y los servicios que se van a ofrecer.
¿Podemos estar ante un 'boom' del Build to Rent en los próximos dos años?
Absolutamente. Se va a producir la entrega de múltiples proyectos que ya están en construcción o sobre papel, a lo que hay que sumar la tendencia natural del mercado. Además, a nivel normativo, la regulación hará que el mercado se posicione. Yo creo y espero que las tendencias regulatorias den estabilidad y que genere, por un lado, viviendas asequibles que permiten la estabilidad de precios y oferta, y por otro, un mercado libre y abierto que de transparencia y facilidad de buscar lo que se demanda. El equilibrio se verá en los próximos años, sin duda.
Confiamos tener un crecimiento exponencial ayudados por la buena marcha del sector inmobiliario
¿Qué papel jugará el sector residencial en vuestros planes de crecimiento a corto y largo plazo?
La expectativa de MVGM en el corto plazo es seguir creciendo en todas las áreas, especialmente en residencial, donde hemos puesto el foco durante este último año. Esperamos poder tener un cierre de ejercicio muy positivo, cumpliendo con nuestros objetivos. La inversión realizada en el nuevo segmento de mercado (BtR), así como en tecnología, en la gestión de datos, y en servicios técnicos complementarios a la gestión, como la sostenibilidad y ESG, han dado su fruto, y nos ha permitido posicionarnos en esta área, y reforzar los servicios que veníamos prestando a nuestros clientes, asegurando la continuidad y la mejora de nuestra cartera. Nuestros planes para los próximos meses seguirán la misma hoja de ruta que hemos llevado durante todo este año, y que nos permitirá convertirnos en el medio plazo en el mejor y único especialista independiente de property management en el mercado local y europeo. Nuestro objetivo de crecimiento es muy ambicioso, y confiamos en poder tener un crecimiento exponencial ayudados por la buena marcha del sector inmobiliario en el futuro próximo.
Uno de los segmentos que mejor ha resistido a la crisis ha sido el logístico, ¿la demanda seguirá creciendo en los próximos meses?
Las compañías con las que trabajamos -mayoritariamente fondos de inversión- están identificando suelos en los que poder construir y desarrollar proyectos que atiendan la demanda logística. Tenemos varios proyectos en cartera cuyos desarrollos se van a empezar a entregar en los meses venideros. La parte logística es fundamental y crítica en la operativa del suministro, y más ahora con el auge del comercio electrónico. Es importante tener buenos centros de almacenaje y distribución que puedan atender la demanda del usuario final.
Hay demanda logística, pero ¿hay activos de calidad en las grandes ciudades?
Nosotros detectamos que en los nuevos desarrollos hay calidad en los materiales de construcción, y también en la forma en la que se va a mantener, por ejemplo, en materia de sostenibilidad. También estamos viendo muchos proyectos de rehabilitación. Los propietarios se están preocupando de dotar a sus inmuebles de las características que harán más atractivas las demandas de esos usos. Estamos en un momento en el que o cambias, te adaptas y das un paso adelante o no tienes nada que hacer.
También se está apostando por la reconversión de inmuebles...
La reconversión se está produciendo en ciertos activos de retail que están cambiando usos para crear 'minuniversos'. Es un pequeño paquete capaz de sobrevivir por sí mismo.
En las últimas semanas se han producido movimiento destacados en el sector hotelero, ¿hay oportunidades interesantes para los inversores?
Sin duda. Hay dos grandes grupos de inversores. Los oportunistas, que han estado y están a la espera de ver dónde surge esa oportunidad para materializar la operación; y aquellos inversores que tenían liquidez e interés en invertir en el mercado español y que simplemente han esperado a que llegara la estabilización. Este año se van a superar con creces los volúmenes de inversión del año pasado, particularmente en hoteles. El sector se ha visto obligado a reinventarse para adaptarse a las nuevas circunstancias. El turismo nacional ha funcionado fantásticamente, aunque todavía falta el turismo internacional, y cuando eso ocurra se recuperará el sector hotelero y también la parte del retail en calle en las zonas vacacionales.
Las empresas ya han realizado su particular 'vuelva al cole', ¿cómo se está articulando? ¿Qué modelo de trabajo prevalecerá en la vuelta a la normalidad?
Todos volvemos con naturalidad a nuestros puestos de trabajo, aunque no se hace al 100% como antes por un criterio de prudencia. Las compañías han vuelto a sus lugares de trabajo buscando un equilibrio con un modelo híbrido que permite teletrabajar uno o dos días. Los espacios de trabajo son más colaborativos, flexibles, con puestos rotativos. Ahora tenemos que ver si el teletrabajo se estabiliza o se acentúa. Yo creo que se va a estabilizar. Las compañías han invertido en tecnología, lo que ha permitido mantener el nivel de productividad y su estatus. Eso sí, las medidas de protección dentro de las oficinas, como la distancia de seguridad, las mascarillas o el uso de geles de limpieza se van a mantener durante mucho tiempo, aunque ya nos hemos acostumbrado a vivir de ello.
Hay una recuperación clara de ventas y afluencias en el sector retail
El sector retail también está experimentando grandes cambios, ¿cómo se han materializado las últimas tendencias?
La pandemia ha acelerado las tendencias que se veían venir. En el caso el retail, ha acelerado tremendamente el desarrollo del comercio electrónico. Los operadores se han dado cuenta de que ya no se puede vivir de una sola manera. La fusión del online con el offline (tienda física y electrónica) es crítica y fundamental. Es la única manera de hacer ventas y atraer a los clientes. Es cierto que a los consumidores nos gusta ver y tocar los productos, y por eso nos gusta la tienda física, pero a la vez somos exigente, queremos inmediatez. En los centros comerciales se ha producido un cambio, ahora, se busca dar una nueva experiencia de compra. Como consumidores buscamos nuevas experiencias. Queremos que el espacio en el que nos movemos nos haga sentir cómodos y bien. Eso se va a afianzar. Los operadores más rezagados en tecnología que al final la incorporarán. Hay una recuperación clara en el sector retail. Han mejorado las afluencias y las ventas. Estamos muy por encima del año pasado, pero por debajo de 2019. Nos vamos acercando a las cifras previas a la pandemia del coronavirus.
MVGM gestiona activos residenciales, centros comerciales, oficinas, hoteles y naves logísticas, ¿en qué sector anticipáis que habrá más adquisiciones?
No hemos parado en todo el verano. Ha habido muchas operaciones grandes. Cuando vino la pandemia del coronavirus no desapareció el interés ni la liquidez para invertir, lo que ocurrió es que se ralentizó. Ahora se está poniendo en marcha. Estamos viendo grandes operaciones en oficinas, logística, retail, residencial. Todos los sectores afectados tienen ahora mucho dinamismo. Veremos operaciones de cierre en todos los sectores. No me atrevo a decir en cuál se producirá más.
¿Habrá una explosión de operaciones?
Más que una explosión se puede decir que serán operaciones con mucha alegría. El interés de los inversores está ahí. Además, la estabilidad de los precios ha permitido que las operaciones se materialicen. Es un síntoma claro de salud.
