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Podcast | Historia del control de los alquileres: "La mejor manera de destruir una ciudad, aparte de bombardearla"

  • La conclusión es del profesor de economía Assar Lindbeck, que sufrió esta medida
  • La lista de espera para conseguir un arrendamiento pueden alcanzar hasta 9 años
  • Esta medida se tradujo en una escasez de viviendas disponibles en todas las ciudades
Escaparate de una inmobiliaria en Suecia. | Imagen: Dreamstime
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¿Es bueno imponer un control o tope a la subida de los alquileres? Prácticamente todo el mundo contestaría que sí. Parece muy evidente. Topar el precio de un servicio elemental como el alquiler es de justicia social, lo mínimo que puede hacer un gobierno: proteger al inquilino del malvado casero. Pero, ¿y si le contamos que un respetado economista aseguró la mejor forma de destruir una ciudad, sin tener en cuenta la opción de bombardearla, es imponer un control de alquileres? Pues sí, y es que rara vez existen soluciones tan sencillas a problemas tan complejos como es el del precio de la vivienda y el alquiler.

El control de alquileres es una de las políticas más rentables a corto plazo en términos electorales. Muchos inquilinos y pocos propietarios ofrecen un resultado claro: mucho voto que pescar y pocos que perder. Sin embargo, la teoría económica asegura que cualquier control de precios termina afectando de forma negativa a medio y largo plazo a la mayor parte de la sociedad. El resultado suele ser escasez del bien afectado por el control de precios o falta de inversión en rehabilitación, si se trata de la vivienda. Ahora que el control sobre los alquileres se podría implementar en ciertas zonas de algunas regiones de España, conviene recordar la mítica frase pronunciada por el economista sueco Assar Lindbeck, que presidió el comité del premio Nobel durante muchos años, y que se hizo famoso a nivel mundial por declarar que el control de los alquileres es "la mejor manera de destruir una ciudad, aparte de bombardearla".

Carl Assar Eugén Lindbeck nació en la ciudad sueca de Umeå el 26 de enero de 1930 y falleció en Estocolmo, 28 de agosto de 2020. Este profesor de economía sueco en la Universidad de Estocolmo, que además era socialista, vivió lo suficiente para ver cómo las políticas de control de alquileres 'destrozaban' varias ciudades de su país natal. Aunque ha sido la mítica frase de este economista la que ha dado pie a esta historia, merece hacer un repaso general de cómo funciona este sistema de alquileres que ha generado situaciones curiosas para los que lo vemos desde fuera, pero infernales para los que lo viven desde dentro.

Según la teoría básica de la oferta y la demanda, el control de los alquileres provoca una escasez de viviendas que reduce el número de personas de bajos ingresos que pueden vivir en una ciudad. Peor aún, el control de los alquileres tenderá a aumentar la demanda de vivienda y, por tanto, los alquileres, mientras que desincentiva la construcción. El resultado suele ser el que se ha visto en ciudades de Suecia como Estocolmo o Malmö: listas de espera de años para poder acceder a un alquiler. El precio se mantiene, pero a costa de reducir el bien ofertado, en este caso la vivienda.

El caso sueco

El caso de Suecia es paradigmático. Lleva décadas enfrentándose la escasez de vivienda, y Estocolmo no es la excepción. El problema va más allá de los precios elevados; los períodos de espera para conseguir un apartamento son sorprendentemente extensos.

El mercado de alquiler privado de Suecia está muy concentrado y fuertemente regulado, y la mayoría de los inmuebles en alquiler son propiedad de grandes empresas inmobiliarias que acuerdan los alquileres con el Sindicato Sueco de Inquilinos mediante negociación colectiva. Los inquilinos en Suecia también suelen alquilar apartamentos a empresas de propiedad municipal, que en conjunto poseen la mitad de todos los apartamentos en alquiler.

En Suecia se pueden alquilar apartamentos mediante un contrato de primera o segunda mano, conocido como subarrendamiento. Un contrato de primera mano significa que alquilas directamente al propietario, una empresa público o empresa privada que tiene un convenio con el ayuntamiento u otra organización competente; mientras que un contrato de segunda mano se realiza a través del inquilino principal. Este mercado de subarrendamiento es para aquellos que no tienen suficientes puntos de cola para obtener un contrato de seguro con una empresa propiedad del municipio. El problema es que los inquilinos en subarrendamientos tienen que mudarse de casa con mucha frecuencia, porque solo pueden firmar contratos de corto plazo, hasta que por fin acceden por puntos o por contactos a uno de largo plazo.

Plazos de espera

En Estocolmo, el tiempo medio de espera para obtener una vivienda típica es de aproximadamente 9 años, casi el doble que hace una década. Aunque 9 años pueden parecer bastante extensos, en los vecindarios más atractivos de Estocolmo, este tiempo de espera puede duplicarse.

La situación de la vivienda es particularmente problemática para los jóvenes suecos, y esto se origina en las políticas de control de alquileres implementadas en Suecia durante décadas, que datan de la II Guerra Mundial. "Todas las unidades de alquiler en el país, ya sean públicas o privadas, están sujetas al control de alquileres", aseguraba la revista The Economist, convirtiendo el alquiler en una cuestión de política gubernamental.

A diferencia de lo que se podría esperar de un mercado inmobiliario libre, en Suecia, los ciudadanos esperan en filas para obtener lo que se conoce como un "contrato de alojamiento de primera mano" a través del gobierno local. La buena noticia es que aquellos que obtienen uno de estos codiciados contratos los mantienen de por vida. Sin embargo, la mala noticia es que simplemente no hay suficientes, lo que da lugar a un mercado opaco o sumergido de "segunda mano" donde personas como Oscar Stark subalquilan propiedades, aprovechándose de la limitada oferta de viviendas.

El sistema de colas de alojamiento

Tess Meyer es una norteamericana que se mudó hace unos años a Suecia y ha creado un blog para contar algunas particularidades de la cultura nórdica y explicar cómo es vivir en el país del gran Estado de Bienestar. En una de sus entradas al blog, Meyer explicaba que "en Estados Unidos, es posible encontrar un apartamento en una semana o dos. Pero Suecia es bastante diferente. Aquí, te registras en una cola de alojamiento, ¡a los suecos les encantan sus colas!, y acumulas puntos. Cuantos más puntos tengas, determinados por el tiempo que llevas en la cola, mayor prioridad tendrás para alquilar un apartamento. En Malmö, el tiempo que se pasa en la cola antes de tener suficientes puntos para alquilar un apartamento usándolos suele ser de entre 3 y 4 años. En Estocolmo, son más bien 6. Sí, años para conseguir un apartamento".

"Por supuesto, no es necesario pasar por el sistema de colas de alojamiento. Puedes alquilar de segunda mano (subarrendamiento), tener información privilegiada sobre un amigo que está renunciando a su contrato de primera mano e intentar entrar, o ser empleado de una empresa que tenga prioridad en la fila", explicaba Meyer.

La autora explica que a ella su empresa le proporcionó alojamiento temporal durante los primeros seis meses. "Durante ese tiempo buscamos activamente un apartamento, pero fue con la ayuda de un especialista en reubicaciones cuando encontramos nuestro apartamento actual para vivir a largo plazo en él".

Un plan para liberalizar el alquiler

Las medidas de control de alquileres buscan evitar que los propietarios obtengan "beneficios exagerados a largo plazo", según destacaba el reportaje de la BBC, pero han generado inestabilidad en el mercado y un sistema que favorece a quienes tienen conexiones sólidas o conocidos en detrimento de otros ciudadanos con menos contactos. El reportaje del medio británico explicaba que "los apartamentos de alquiler controlado cambian entre parientes y amigos, beneficiando a aquellos con conexiones existentes y presentando desafíos a los recién llegados a la ciudad".

El fracaso del control de alquileres y la férrea supervisión llevó a que, en el pasado verano, el Gobierno de Suecia anunciase el principio del fin de este sistema. Aunque aún no se han aprobado medidas contundentes, el Gobierno de Suecia ha asegurado que tiene un plan para liberalizar parte de alquiler. Pronto se permitirán que los subarrendamientos, por ejemplo, estén bajo contratos de más duraderos para evitar los constantes cambios y mudanzas. Este podría ser el principio del fin de un engorroso y tedioso sistema de alquiler de vivienda.

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