Vivienda - Inmobiliario

Cóctel para el caos del alquiler en Europa: del atractivo fiscal para empresas a la escasa obra nueva

  • La dificultad para encontrar un alquiler se extiende por todo el continente
  • La fiscalidad favorable inunda de trabajadores muchas ciudades pequeñas
  • Las empresas también están encontrando problemas para contratar
Jóvenes residentes en Ámsterdam. Foto: iStock

Vivir de alquiler es cada vez más complicado en Europa. Una demanda muy por encima de la oferta y los elevados precios se extienden de norte a sur y de este a oeste. La propia idiosincrasia del Viejo Continente -de ciudades no excesivamente grandes y con centros históricos de poca capacidad habitacional- promueve una situación que se ve intensificada por la fiscalidad benévola de algunos países, la guerra de Ucrania y el azote de la inflación en los precios.

El problema de la vivienda no es una cuestión exclusiva de España. La dificultad para encontrar un alquiler que se ajuste al bolsillo, la subida de los precios, la escasez de obra nueva y la dificultad para acceder a una hipoteca tras la subida de tipos de interés son recurrentes en toda Europa, aunque dependiendo del país, puede haber otros factores que contribuyan a aumentar la complejidad de encontrar piso.

Agasajar al propietario con dulces o vino se está convirtiendo en una rutina en Zúrich. En Ámsterdam, la búsquedas de piso durante meses puede acabar de manera infructuosa, obligando a los inquilinos a alejarse del centro hacia 'ciudades satélites'. En Dublín o Lisboa, con una situación parecida, la solución que prima es la de volver a casa de los padres. 

El atractivo fiscal atrae a grandes empresas y colapsa el mercado

El caso de Ámsterdam es especialmente llamativo. La escasez de viviendas en la ciudad de 882.000 habitantes. se vuelve especialmente grave en la capital holandesa, indica Bloomberg, principalmente por dos motivos: el aumento de la fuerza laboral en los últimos años por parte de empresas holandesas (ING, Royal Philips o Just Eat han aumentado sus plantillas) y el clima fiscal favorable que ha atraído a grandes empresas como Tesla o Netflix a ubicar allí sus oficinas centrales europeas. En un informe reciente, el Gobierno de Ámsterdam estima que ante el crecimiento demográfico extremo que supone este escenario, la ciudad acumula una escasez de alrededor de 200.000 viviendas.

En Dublín la población ha crecido casi un 12% en la última década también en parte por las exenciones fiscales que incentivaron a empresas como Meta, Alphabet (Google) o Pfizer a recalar allí.

Para las propias empresas, la escasez de vivienda es uno de los principales desafíos para la contratación y la retención de talento: o no encuentran o no pueden pagarlo. La compañía aérea Ryanair está considerando comprar apartamentos para sus trabajadores, según han informado medios locales. El número de propiedades de alquiler disponibles en Irlanda alcanzó su punto máximo en 2009, con más de 23.400 viviendas listadas en todo el país. Desde entonces, el stock ha disminuido, y, a 1 de agosto, se contabilizaban alrededor de 1.200 propiedades disponibles para una población de más de cinco millones de habitantes.

En Zúrich, que acoge el mayor centro de investigación de Google fuera de EEUU, la tasa de desocupación para alquilar apartamentos es sólo del 0,07% y las colas para ver apartamentos suelen superar las 100 personas. Y las previsiones no son halagüeñas. Walter Angst, codirector de la asociación de inquilinos de Zúrich, estima que los alquileres aumentarán alrededor de un 30% hasta 2025 a medida que los tipos de interés más altos impulsen la demanda ante la imposibilidad de hipotecarse.

En declaraciones Bloomberg, Angs explica que muchos hogares ya están gastando más de una cuarta parte de sus ingresos disponibles en alquiler, por lo que tal aumento obligará a muchas personas a abandonar la ciudad, acelerando una transformación de los vecindarios que ya está ocurriendo a "velocidad vertiginosa".

La guerra de Ucrania también está contribuyendo al caos en la vivienda. En muchas ciudades de Europa del este, la escasez de viviendas y el aumento de los precios de los alquileres se ven exacerbados por la afluencia de ucranianos que huyen del conflicto. Estonia, uno de los principales destinos de los refugiados ucranianos, ha registrado un aumento en los precios del alquiler del 22% en 2022, según datos de Eurostat, obligando a muchos inquilinos a mudarse a pisos más pequeños o fuera de la capital.

El efecto bumerán del tope al alquiler

Las intervenciones en el mercado del alquiler para aumentar la demanda -el tope a los precios, por ejemplo- podría en algunos casos estar provocando un efecto indeseado: los propietarios prefieren vender la vivienda a congelar el alquiler, reduciendo aún más la oferta.

En Dublín, más de 5.000 propietarios enviaron a los inquilinos avisos de rescisión de contrato para vender sus propiedades después de que el Gobierno introdujera un límite de alquiler. En Berlín, la búsqueda de alquiler de larga estancia se eterniza por el límite del 10% en los aumentos de alquiler, que desalienta la rotación. En Estocolmo, la lista de espera para un alquiler puede alcanzar los dos años mientras los subarrendamientos ilegales se disparan. Para  Djordy Seelmann, director ejecutivo de la plataforma de alquiler Housing Anywhere, "el control de los precios de los alquileres es la peor política que se puede implementar porque restringe aún más la oferta". 

La escasez de obra nueva contribuye complicar el laberinto de la vivienda también de manera generalizada en Europa. La inflación y las políticas verdes elevan los costes de construcción, por lo que las nuevas viviendas no llegan los suficientemente rápido como para satisfacer la demanda.

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