La Ley de Vivienda acordada por el Gobierno de coalición ha enfurecido, preocupado y alertado al sector inmobiliario en bloque. La futura norma contempla subir hasta un 150% el IBI de las viviendas vacías, obliga a destinar el 30% de las promociones nuevas a vivienda protegida, y, entre otras cosas, regula el precio de los alquileres en las zonas tensionadas.
Este último punto es la piedra angular de la norma, y uno de los aspectos que más inquieta al sector, que lo califican de "error", "inapropiado" o "contraproducente". Los expertos coinciden en que la intervención de los precios del alquiler tendrá consecuencias muy nocivas en el mercado inmobiliario estas son las principales:
Reducirá la oferta
Los propietarios retirarán sus pisos del mercado del alquiler para evitar la intervención del Gobierno. Es de esperar que muchos inmuebles pongan a la venta sus casas o las destinen al alquiler turístico o de temporadas. Desde Asprima recuerdan que todos los experimentos que han ido en esta dirección, y han sido testados en varias ciudades europeas, además de en Cataluña, han provocado los efectos contrarios a los esperados, entre ellos, la reducción de la oferta.
Según los datos de idealista, el stock de viviendas en Cataluña se ha reducido un 42% durante el primer año en vigor de la ley que regula los precios, mientras que en Madrid el stock actual es 22% inferior al de los doce meses anteriores
Andrés Horcajada, consejero delegado de Tectum Global Management, compañía dedicada a la construcción y explotación de viviendas en régimen de alquiler, también cree que la regulación de precios tendrá un efecto adverso en la oferta: "Puede suponer un aldabonazo a la línea de flotación del alquiler residencial que ha sido el modelo que más ha crecido en los últimos años y generará una disminución de la oferta".
En la misma línea se ha pronunciado David Vila, CEO de Renta Corporación: "Consideramos que esta medida probablemente no tenga el efecto deseado. El principal problema del mercado residencial de alquiler en España es la falta de oferta y la regularización de precios difícilmente contribuirá a mejorar este aspecto, como ya se ha visto en otros países"
Desde Avalisto se une al mismo mensaje: "Lejos de ayudar al alquiler podría retrotraer aún más la demanda llevando a propietarios asustados a vender sus inmuebles".
Sin impacto en los precios
El precio de los alquileres inició su ajuste a la baja en 2019, y se acentuó al año siguiente con la pandemia del coronavirus. Los expertos repiten como un mantra que el mercado se tiene que regular por sí solo, y que hay que evitar cualquier medida que distorsione su evolución natural. "Lo único que puede conseguir esta ley es paralizar el ajuste", advierte José María Raya, director de la Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra, en el informe Efectos de la pandemia en el mercado del alquiler: ¿es conveniente una norma de regulación de precios?
Cataluña también sirve como ejemplo del escaso efecto que ha tenido el control de los precios de alquiler. Los datos de idealista desvelan que las rentas han bajado un 8,2% en Barcelona durante el año en el que se ha implantado el control de rentas, una caída inferior al -9,3% registrada en Madrid.
Alquileres más altos en las zonas limítrofes a las intervenidas
La medida del Gobierno también tendrá otro efecto adverso en cuanto a precios: elevará los alquileres de las zonas limítrofes a las tensionadas, algo que ya se ha detectado en Berlín, ciudad donde se regulan los precios del alquiler.
"Se ha producido un efecto de sustitución de vivienda a Postdam, ciudad vecina de Berlín, y a otros municipios circundantes, donde los alquileres están aumentando a un ritmo acelerado desde que entró en vigor la congelación del alquiler", advierte un estudio de la Universidad Económica de Viena sobre el Mietendeckel, la ley aprobada en Alemania en febrero de 2020.
Inseguridad jurídica y menos inversión
Una de las principales denuncias del sector es que la intervención del Gobierno en el mercado inmobiliario genera inseguridad jurídica, y por extensión, ahuyentará a los inversores -tanto nacionales como internacionales- , y paralizará futuros proyectos. Esa es la postura de la asociación nacional de promotores y constructores APC España, que cree que la ley perjudica a las empresas que invierten y crean empleo. Asegura que la falta de seguridad jurídica provocará una contracción de la actividad en las comunidades autónomas y ayuntamientos que implementen las medidas de control.
Para Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro, la seguridad jurídica es fundamental para que el inversor "venga a España y se pueda aumentar la oferta de vivienda en alquiler". La Agencia Negociadora del Alquiler también ha elevado sus críticas contra la medida a la que considera que va contra la libre competencia y la libertad de mercado. "Aumentar la fiscalidad a los grandes propietarios y hacerles bajar los precios irá directamente en contra de la viabilidad de su negocio, y terminarán por cerrar su actividad en España", explica José Ramón Zurdo, director general de ANA.
Desde Tectum definen la futura ley de "intrusiva" y sostienen que no solucionará el problema de raíz del mercado inmobiliario. "La aplicación de la regulación de precios, medida claramente intrusiva, que altera las reglas básicas, en las relaciones privadas, no va a solucionar el problema de acceso a la vivienda", explica Andrés Horcajada.
Dificulta el acceso a la vivienda a muchos inquilinos
El previsible descenso de la oferta dificultará aún más el acceso a la vivienda, especialmente de las familias más vulnerables y de los más jóvenes.
"Es contraproducente porque va a provocar que se retiren viviendas del mercado en alquiler, por lo que va en contra de todos aquellos a los que dice beneficiar ahora, que tendrán problemas en acceder a vivienda también a medio plazo", explican desde la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler.
Reparto inadecuado de la vivienda
La futura norma no solo podría dificultar el acceso a la vivienda, sino que derivará en un reparto inadecuado del mercado. José María Raya, director de la Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra lo explica así: "Los inquilinos pueden permanecer en viviendas que no se adecuan con los cambios en sus preferencias y necesidades sencillamente por su bajo precio. Estos afectos se expanden hasta el punto de reducir la movilidad laboral (no aceptar ofertas que ponen en riesgo esa vivienda controlada) o fomentar prácticas discriminatorias", dice el experto, que añade: "si el precio ya no es un mecanismo de asignación de viviendas, el sistema de colas (el primero que llega) se puede cambiar fácilmente por aquél afín a mí en raza, nacionalidad, religión, creencias políticas, orientación sexual o renta".
Deterioro de las casas
El control de rentas hará que muchos propietarios dejen de invertir en sus inmuebles, lo que provocará un deterioro paulatino y un envejecimiento de las viviendas de alquiler que estén en las zonas tensionadas.
Menos rentabilidad para los propietarios
La futura Ley de Vivienda distingue entre pequeños y grandes propietarios de pisos en alquiler, que sufrirán un acusado descenso de la rentabilidad de sus inmuebles, lo que llevará a muchos a poner sus casas en venta. Además, los profesionales inmobiliarios consideran una "tremenda injusticia" fijar un control de precios sin tener en cuenta las particularidades de cada vivienda.
"Hay viviendas que están situadas en la calle y en el mismo portal y son completamente diferentes. Unas están reformadas y equipadas, y otras más antiguas o sin equipar. Las primeras se pueden alquilar por 1.000 euros y las otras por 800", explica José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI).
Mercado negro
Los propietarios sujetos al control del Gobierno buscarán la forma de evitar la aplicación de la ley, o al menos, de minimizar su impacto. Es por ello que se podrán crear mercados negros donde los arrendadores exijan a sus arrendatarios una cantidad extra a lo que estipula el contrato de alquiler.
"Habrá un aumento de la economía sumergida", anticipa el coordinador general de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI). Pero hay más. Los propietarios también podrían buscar mecanismos legales para compensar la merma de ingresos. ¿Cómo? Incluyendo en el alquiler el pago de determinados servicios que normalmente no se tienen en cuenta como el IBI, el seguro de la vivienda, o incluso el servicio de internet, explica el mismo experto.
