Vivienda

La nueva Ley de Vivienda frenará la construcción de pisos y los encarecerá

  • El sector inmobiliario advierte de una fuga de la inversión para residencial
  • La Comunidad de Madrid se "blindará frente a políticas intervencionistas"

El sector inmobiliario contempla con consternación las medidas que supuestamente recogerá la nueva Ley de Vivienda tras las filtraciones del pacto entre PSOE y Unidas Podemos, y que supondrán un duro golpe para este mercado.

Según advierten los expertos consultados por elEconomista, esta normativa puede provocar un auténtico shock en el sector de la producción residencial, paralizando muchos proyectos de obra nueva, lo que llevará a un encarecimiento notable de la oferta existente.

A falta de conocer los detalles, una de las medidas más "dañinas para el sector" en general y para el balance de las promotoras en particular es la que propone destinar el 30% de los nuevos proyectos a vivienda social. "Con el precio que se ha pagado por el suelo lo más normal es que la mayoría de las futuras promociones incurran en pérdidas si se tiene que destinar ese porcentaje a vivienda protegida. No salen las cuentas", apuntan desde una gran promotora.

Esta medida descuadraría por completo los planes de negocio de todas las promotoras, lo que podría incluso llevar a las cotizadas a realizar profit warning, viéndose todavía más castigada la cotización de estas firmas en bolsa.

Lo que tienen claro desde el sector es que la inversión hacia el residencial está ahora en juego. Así lo aseguran en un comunicado de Asprima a sus asociados, en el que la patronal apunta que esta medida "producirá una reducción de la inversión y provocará un claro efecto expulsión de la inversión tanto nacional como extranjera, desplazándose estas entre comunidades autónomas en función de si aplican o no esta norma".

Así, recuerdan que las transferencias de urbanismo y vivienda recaen sobre las CCAA y advierten que la inversión incluso podría abandonar "el país en función de lo maltrecha que quede la seguridad jurídica en el texto definitivo de la Ley".

Además, la patronal mira hacia Cataluña como espejo de los que podría pasar en el resto del país, ya que en esta región ya existe una limitación de los precios del alquiler y se obliga a destinar una parte de la edificabilidad a vivienda social. En este caso, destacan que, según una encuesta de la Asociación de promotores y constructores de Cataluña entre sus asociados ante ambas iniciativas, el 55,3% ha parado la inversión esperando un nuevo escenario, el 31,6% ha reducido su inversión y el 13,1% ha trasladado su inversión a otro territorio.

En Cataluña el 53% de los promotores han parado la inversión esperando un nuevo escenario

Una de las regiones donde los precios han experimentado un mayor encarecimiento en los últimos años es Madrid. Sin embargo, desde el Gobierno regional se muestran totalmente en contra de una intervención del mercado. Así lo asegura a elEconomista Paloma Martín, consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid, que asegura que lo que se ha conocido de la Ley de Vivienda es "de una enorme gravedad" ya que "Sánchez hace suyas las propuestas más radicales de sus socios de gobierno" y defiende que "el sectarismo ideológico no puede poner en riesgo los ahorros de toda una vida de una familia invertidos en un piso ya que el 90% de las viviendas que están en el mercado son de pequeños propietarios". Martín asegura que estarán atentos al texto, pero "si su aplicación dependiera de las CCAA, buscaríamos cómo blindarnos frente a políticas intervencionistas para proteger a los propietarios".

Además, Martín advierte que con las limitaciones que se plantean en esta ley, "los promotores saldrán del país y se marcharán las inversiones"."El modelo de la CM es justo el contrario: dar certezas y seguridad jurídica a los propietarios, poner suelo en el mercado, ampliar la oferta de vivienda pública y ayudar a los jóvenes", explica la consejera de Vivienda.

Desde Asipa, la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler, ven "muy decepcionante que todo esto haya acabado en un paquete de medidas populistas e inconstitucionales" que "se ha probado que son contraproducentes en otros países" y creen que "lo único que provocará es que desaparezca el ahorro que tiene que financiar el alquiler".

Ataque a los grandes propietarios

La patronal cree que usar el concepto de gran propietario "no solo es discriminatorio e injusto hacia unas sociedades que canalizan el ahorro colectivo de pequeños ahorradores que no pueden acceder al mercado inmobiliario de forma directa, sino que desvía la responsabilidad de las administraciones en su inacción de planificar y atender las necesidades de vivienda de las familias más necesitadas".

Por su parte, Mikel Echavarren, CEO de Colliers, apunta que "la fiscalidad de los grandes tenedores de viviendas es ya muy negativa, ya que no pueden recuperar el IVA de sus inversiones, de sus proveedores de servicios, mantenimiento y rehabilitaciones", por lo que cree que "hablar de retirar sus "privilegios fiscales" es un concepto poco afortunado".

Además, el directivo coincide con el resto de expertos en que estas medidas llevarán a una fuga de la inversión. "El riesgo de bajadas de rentas en zonas declaradas tensionadas por ayuntamientos abre un reino de Taifas en el mercado inmobiliario español y anulará la inversión en localizaciones consideradas "de alto riesgo" para los inversores", explica Echavarren, que destaca que "la rentabilidad neta de las inversiones en vivienda en alquiler se sitúa, con una correcta gestión, en torno al 3-4% de la inversión. Incrementar los costes fiscales y rebajar las rentas directamente provocará la paralización de nuevas inversiones".

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler también advierte del impacto negativo que estas medidas pueden tener en el sector residencial. "Como ya hemos dicho en reiteradas ocasiones, nos parece un grave error atacar a los grandes propietarios que son los que generan y pueden generar, de forma inmediata, más oferta de vivienda en alquiler. Como ya hemos subrayado, es una medida que va contra la libre competencia y la libertad de mercado. Aumentarles la fiscalidad y hacerles bajar los precios, irá directamente en contra de la viabilidad de su negocio, y terminarán por cerrar su actividad en España. De esta manera disminuirá la oferta de viviendas en alquiler, puesto que muchos de estos activos, que ya estaban destinados al alquiler, se venderán y se perderá oferta".

Carmen Panadero, presidente de WIRES, destaca que "considerar gran tenedor a aquellos que dispongan de 10 o más viviendas u obligar a los promotores a reservar un 30% de los proyectos para vivienda protegida son iniciativas que lejos de apostar por la creación de un parque público de alquiler liderado por la Administración y en colaboración privada, traspasan al sector privado toda la responsabilidad"

"Tristemente, como ya pasado en otras comunidades o ciudades, no se va a conseguir el objetivo que se pretende, sino que veremos caer las nuevas licencias de obra nueva si entra en vigor esta nueva norma", advierte Panadero.

"No solo veremos cómo se reducirá la oferta—como ya se ha visto en otros países— sino que veremos como el tan esperado plan de rehabilitación, y por ende la regeneración de nuestras ciudades, queda en barbecho", continúa la experta, que además, cree que "esta legislación, a su vez, va a ir en detrimento de la inclusión del factor verde dentro de los parques inmobiliarios de nueva construcción, porque va a encarecer el producto finalista por el reparto de cargas, y va a haber menos margen para implementar las medidas sostenibles y de eficiencia que están necesitando urgentemente nuestras ciudades.

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