Los problemas de acceso a la vivienda y dificultades de pago del alquiler en España podrían revertirse en los próximos años con ayudas directas a los inquilinos con menos recursos y un plan de colaboración público-privado que permitiera reducir precios en las áreas tensionadas y mejorar el tratamiento fiscal de los propietarios de vivienda.
Así lo ha planteado el Catedrático emérito de Economía Aplicada por la UAB Josep Oliver durante su intervención en la XXII Jornada Anual del Club Inmobiliario Esade Alumni: 'European Residential Rental Market', organizada por Anticipa Real Estate y ESADE Alumni en formato webinar.
Oliver ha explicado que unos 700.000 hogares españoles con bajos ingresos dedican en torno a un 40% de su renta disponible a pagar los costes de una vivienda de alquiler, una cifra que se sitúa por encima de la registrada en Italia (34%), Francia (29%) o Alemania (28%).
Si en lugar de la posición en la escala de ingreso se tienen en cuenta los ingresos absolutos por hogar, se estima que 500.000 hogares que en 2019 ingresaban menos de 1.000 euros al mes destinaban cerca del 45% de su renta a pagar el alquiler, y más del 32% si los ingresos se encontraban entre los 1.000 y los 1.499 euros.
Según Oliver, este escenario de dificultades en el pago de la vivienda podría empeorar en 2021, como consecuencia de la pérdida de empleo y/o de renta salarial que han sufrido las personas en los estratos de renta más bajos.
A su juicio, la situación se debe principalmente a una reducida oferta de vivienda en alquiler, una escasa proporción de vivienda de alquiler social (un 1,1% del total del parque, muy por debajo del 38% de Países Bajos o el 14% de Francia) y un modesto volumen de ayudas públicas.
A niveles generales, esto se traduce en un peso de la renta de alquiler sobre el ingreso familiar que supera largamente el 30% para 1,4 millones de familias, del total de 3,4 millones que viven en régimen de arrendamiento.
Josep Oliver ha puesto el foco en otros países europeos para abordar posibles soluciones a esta situación, aunque considera que España debe de abordar el problema teniendo en cuenta que su punto de partida es diferente al del entorno europeo, que dispone de mayor parque social. En su opinión, se deben aplicar objetivos e instrumentos distintos en función del período de tiempo en que se pongan en marcha.
Así, en el muy corto plazo aboga por una intervención directa de las Administraciones Públicas. Dado que los mayores problemas de accesibilidad se concentran en las 700.000 familias con menores recursos, Oliver cree que lo más adecuado es que se destinen ayudas mensuales directas a estos inquilinos, lo que permitiría reducir el peso del alquiler sobre la renta. El coste fiscal por año de una medida de estas características sería de entre 700 millones y 1,5 mil millones para la Administración.
En el corto y medio plazo, junto a esta intervención pública directa, debería diseñarse un esquema de cooperación voluntaria público-privada, similar a la que hay vigente en Portugal. Según Josep Oliver, un esquema parecido sería "beneficioso para el inquilino, el propietario y las Administraciones Públicas, ya que implica acordar, para las áreas tensas, reducciones de precios y mejoras en el tratamiento fiscal que permitan mantener, o incrementar moderadamente, la renta tras el IRPF".
En España, una reducción de precios del 20% en la ciudad de Barcelona combinada con un aumento de la deducción de la renta neta del alquiler hoy existente (del 60% actual al 100%) implicaría, para 30.000 viviendas en alquiler, un coste fiscal por año de unos 350 millones de euros.
De acuerdo con la exposición de Oliver, en el medio y más largo plazo el objetivo debería ser el aumento de la oferta de vivienda en alquiler, "el verdadero problema que subyace en las dificultades de accesibilidad".
Ese incremento debería conseguirse atrayendo a inversores privados con medidas fiscales que permitan recuperar una parte relevante de la inversión efectuada en vivienda para alquilar en ciertas zonas y con precios máximos y contratos de alquiler siguiendo un esquema similar al de Francia.
El contexto europeo
Tras la ponencia de Oliver, varios expertos de ámbito internacional han analizado la situación de la vivienda en Europa, en una mesa redonda moderada por Praneet Talukdar, director de Gestión del Portfolio de Anticipa, y que ha contado con la participación de Marcus Cieleback, director ejecutivo y economista urbano jefe de Patrizia; Santiago Bau, director ejecutivo de Goldman Sachs; y Peter Papadakos, director de Investigación Europea de Green Street.
Sobre la situación del sector inmobiliario europeo, Cieleback ha señalado que la colaboración entre el sector público y el privado es uno de los principales retos existentes, especialmente en un momento en que "la inversión privada en el mercado residencial nunca ha sido tan alta".
En la misma línea se ha pronunciado Papadakos, quien ha considerado fundamental contar con políticas que permitan una regulación estable para atraer capital y oferta. Por su parte, Bau ha precisado que la pandemia no ha tenido un efecto transformacional en el sector inmobiliario y "todavía hay interés en activos valiosos".
