Economía

Más allá de España: cómo se regulan los precios del alquiler en Europa

  • Suecia 'negocia' de forma colectiva entre caseros e inquilinos
  • Francia, pese a la libertad, tiene una ley para controlar precios
Bruselas

El aumento sostenido de los precios del alquiler no es un problema exclusivo de España, sino una preocupación creciente entre los ciudadanos europeos, que ha llevado a no pocos gobiernos, nacionales, regionales o locales, e introducir medidas de control en un buen número de países de la Unión Europea.

El caso alemán

Alemania tiene uno de los porcentajes más altos de alquileres privados de Europa, más del 55%, y también regulaciones que llevan décadas en marcha. La ley nacional prevé varios sistemas de revisión de los alquileres que puede ser acordad entre el inquilino y el dueño, en base al IPC o según el aumento o la disminución de alquileres similares en el mercado.

Pero quizá el caso más sonado es el de la capital alemana. En 2015, la ciudad de Berlín dio un paso más allá al introducir una legislación que estipulaba que en aquellos distritos donde la oferta de viviendas asequibles era especialmente escasa, el alquiler de inicio no podía superar en más de un 10% el precio comparativo de la zona. La norma fue adaptada para que los dueños tuvieran que justificar un incremento superior en base a circunstancias excepcionales.

Pero en febrero del año pasado, el lander introdujo un 'tope de alquiler', que establece un límite general a los precios de los alquileres que los congela a niveles de junio de 2019 durante al menos cinco años.

El experimento francés

En Francia, aunque los propietarios son libres en gran medida para determinar el precio del alquiler, también existen medidas de control en las zonas donde el acceso a la vivienda es complicado.

En 2014, se introdujo la Ley ALUR de control de precios, según el cual el alquiler no podía pasar de un 20% por encima del alquiler medio de la zona, salvo que las características de la vivienda lo justificaran. Los tribunales tumbaron la medida en 2017 disparando los precios que habían bajado en buena medida.

Sin embargo, en otoño de 2019 entró en vigor en París, Lille, y algunos otros municpios una nueva legislación experimental, el encadrement des loyers, puesta en marcha por el gobierno de Emmanuel Macron que establece un control de precios durante al menos cinco años. En caso de incumplimiento de los límites, la ley prevé la obligación de los propietarios de reembolsar a los inquilinos lo que hayan pagado de más, así como una multa administrativa que oscila entre los 300 y los 3,000 euros.

La negociación colectiva sueca

Hasta 2011, el sistema sueco preveía normas destinadas a garantizar "alquileres justos", que se determinaban en función del valor de utilidad del bien y los valores generales del alquiler. Sin embargo, durante la última década, los precios se establecen en gran medida a través de una suerte de negociación colectiva entre representantes de caseros e inquilinos, que se tendrá en cuenta después como referencia en la negociación de los contratos.

De no haber acuerdo, puede recurrirse a un tribunal que puede decidir sobre el precio del alquiler, lo que disuade a los caseros de imponer precios extraordinarios, estableciendo una suerte de control indirecto que es de los más fuertes de Europa.

Dinamarca, parada en el tiempo

En Dinamarca, país en el que el 20% de las viviendas son de gestión pública, el mercado de alquiler también está sometido a controles para garantizar un coste de la vida justo para todos, que depende en gran medida del año de construcción de la vivienda. El precio del alquiler de una casa construida después de 1991 depende en gran medida de la negociación entre dueño e inquilino, mientras que el de las anteriores a esa fechan está más regulado.

Existen supuestos en los que se puede incrementar el alquiler, siempre y cuando sea para cubrir gastos adicionales de la vivienda o un aumento de su valor. En el supuesto de un aumento debido a la reforma del inmueble, los inquilinos deben ser consultados y notificados con antelación.

La voluntariedad belga

Bruselas, una de las ciudades más pobladas de Bélgica, cuenta con tan solo un 10% de vivienda social que, con el aumento de los precios, lleva a un aumento enorme de la presión en el mercado del alquiler. Sin embargo, no existe, por el momento, un control de precios sino simplemente una tabla de referencia de precios que puede servir de guía a inquilinos y propietarios y que publican las autoridades regionales.

Sin embargo, según la organización Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l'Habitat, el 70% de los alquileres están por encima del precio de referencia. En febrero de este año, la región decidió poner en marcha una comisión que aspira a evaluar los casos en que se consideran abusivos los precios.

Uno de cada diez gasta el 40% de su salario en alquiler

Aproximadamente un tercio de la población europea vive en alquiler privado y uno de cada diez hogares gasta más del 40% de sus ingresos en pagarlo. El auge de los precios frente al estancamiento de los salarios ha hecho que cada vez más países hayan decidido intervenir el mercado para controlar los precios y proteger así a los colectivos de rentas medias y bajas, que se enfrentan a mayores dificultades en el acceso a la vivienda.

La Unión Europea no tiene competencias en materia de vivienda. Sin embargo, el Parlamento Europeo aprobó por una amplia mayoría una resolución el pasado mes enero en la que llamaba a la Comisión a incluir en el Semestre Europeo, el sistema de coordinación de políticas económicas, recomendaciones sobre cómo los gobiernos pueden facilitar el acceso a la vivienda.

Entre otras cosas, la Eurocámara llama a los países de la Unión poner en marcha normas que ayuden a limitar el precio de la vivienda. En particular, pedía que los estados miembros y las autoridades locales y regionales "establezcan disposiciones legales, incluidas normativas de alquiler claras, que protejan los derechos de los inquilinos y propietarios que ocupan sus propias viviendas, que fomenten la seguridad tanto para los propietarios como para los inquilinos y eviten los desahucios."

Además, los eurodiputados consideran que existe un déficit de inversión en vivienda social en la Unión y llaman a corregirlo, permitiendo ampliar el margen fiscal de los estados miembros para invertir en vivienda pública y la transformación en el sector de la construcción para asegurar la eficiencia energética.

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Comentarios 4

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Se desgrava integro
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El Alquiler ..Se desgrava integro en la mayora de paises democraticos

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#1
juanillo
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Los gobiernos no deben "imponer" topes al alquiler, lo normal democrático e intelige nte sería "favorecer" alquileres asequibles. Si es un bien imprescindible tambien lo son otras mucas cosas como la alimentación (hay mucha gente que no puede pagar comida sana), sanidad (se van alargando las listas de espera) y veremos este invierno como va la calefacción y la ducha con agua caliente.

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#2
Lector
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En el gráfico que compara vivienda de propiedad o alquiler vemos que... en España se supera el 100%! Sería interesante que se corrija este error y, ya que estamos, otros errores de concepto que se encuentran en el texto.

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#3
Aitor
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Y? Vaya articulo. En europa son tarugos... Y como son tarugos aqui tambien? En europa llevan años haciendo edo y siguen con el mismo problema y se sigue agravando... Asiq de que sirve intervenir en mercado?

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#4