El Gobierno está trabajando para llevar la nueva Ley de Vivienda al al Consejo de Ministros para su aprobación el próximo mes de febrero, según lo anunció ayer José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Esta normativa habilitará a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos para que puedan frenar las subidas de precio y e incluso bajar los precios del alquiler en las zonas más tensionadas. Sin embargo, los expertos del sector advierten de que esta intervención del mercado puede lograr precisamente el efecto contrario al que se persigue.
Según los datos del estudio elaborado por Alquiler Seguro, otras ciudades europeas donde se han aplicado limitaciones a los precios han fracasado en su objetivo, consiguiendo que "estos mercados se hayan tensionado aún más, que la oferta de inmuebles en alquiler se haya mermado considerablemente mientras que la demanda sigue acrecentándose y que aumente la economía sumergida", explica Antonio Carroza, CEO de la compañía.
París y Berlín son dos claros ejemplos de urbes en las que la intervención no ha funcionado. En el caso concreto de la capital alemana, "la oferta de pisos de alquiler ha caído un 25% en un año y el precio medio del alquiler ha subido un 36% desde que entraran en vigor las primeras medidas en 2015", explica el informe, que apunta que por el contrario "las viviendas a la venta, previas a 2014 a las que afecta la Ley, se ha disparado un 38,8%".
Asimismo, "se ha desincentivado el interés inversor y se ha aumentado la economía sumergida ya que las viviendas que se encuentran en alquiler se promocionan con dos precios (precio de ley y el precio deseado) y los propietarios reclaman parte de la renta de manera irregular".
Además, en ciudades alemanas donde no se ha limitado el precio del alquiler y se ha apostado por incentivar a los arrendadores, se ha producido la tendencia contraria a la de Berlín. "En Hamburgo, Düsseldorf, Fráncfort, Colonia, Múnich y Stuttgart han incrementado el número de viviendas en arrendamiento en un 33,4% de media, mientras que la venta ha descendido en un 5,9%", apunta el informe.
La situación del mercado en Berlín
La ciudad de Berlín es la más grande de Alemania y cuenta con una tasa de alquiler del 85%, registrando una subida de los precios por encima del 100% desde el periodo previo a la crisis del 2008. Cada año la ciudad recibe una media de 40.000 ciudadanos, sin embargo, en el mercado del alquiler "no tiene una respuesta firme en cuanto a oferta de vivienda, pues solo se construyen 16.000 inmuebles destinadas al arrendamiento cada año", explica el informe.
Como consecuencia de ello, en el año 2015 la administración introdujo el dispositivo del freno al precio de los alquileres Mietpreisbremse con el que se permitía a las entidades locales limitar el importe máximo de nuevos alquileres con respecto a un alquiler de referencia, de tal forma que se pretendía frenar la evolución del precio de los arrendamientos en las zonas más tensionadas de un mercado caracterizado por una clara falta de oferta.
"Ya en 2019 tras comprobarse que la norma no era efectiva y que se esquivaba a través de las numerosas excepciones que lo permitían, se introdujeron varias modificaciones con vistas a reforzar el objetivo de limitar los precios del alquiler (ley Mietrechtsanpassungsgesetz del 18 de diciembre de 2018)", explica Alquiler Seguro.
Impacto de las limitaciones en París
En el caso de París, en el año 2015 el gobierno de Francois Hollande decidió intervenir el mercado del alquiler con la conocida como Ley Alur, una norma que apenas estuvo en vigor dos años, pues los tribunales la derogaron.
Esta legislación impedía poner un piso en alquiler a un precio un 30% más barato o un 20% más caro, en función de distintas variables como el tipo de vivienda, su ubicación, su amplitud o su mobiliario.
"Como resultado de la intervención hasta 2017 se incrementó el precio del alquiler. El 33% de la oferta de viviendas publicadas superaban el precio fijado por la ley y en dos años desapareció el 15% de la oferta", explica el estudio de Alquiler Seguro.
Tras la abolición de la Ley Alur, los precios de las rentas se dispararon hasta un 25% lo que impulsó al gobierno de Emmanuel Macron a poner en marcha la Ley Elan que permite, de nuevo, la regulación del nivel máximo de alquileres y que estará vigente durante cinco años (hasta 2023), momento en el que se evaluará su eficacia.
Esta nueva legislación limita las subidas del alquiler a un 20% sobre un nivel de precio medio de referencia en todos los nuevos contratos de alquiler, tanto de viviendas ya arrendadas, como de primeros arrendamientos.
Se desincentiva al propietario
Carroza recuerda que en Cataluña se está produciendo una situación similar, ya que hace apenas dos meses que se reguló el precio del alquiler y "la normativa no está teniendo efecto sobre los precios, pues es la incertidumbre sanitaria y económica provocada por la COVID-19 la que está desencadenando una bajada generalizada de los precios del alquiler en toda la península, no obstante, si qué está afectado de manera directa a la oferta, pues muchos propietarios ya no quieren poner sus inmuebles en alquiler, y al interés inversor", alerta el directivo.
Efectivamente, la crisis está acelerando la tendencia que ya se había detectado antes del Covid en el sector del alquiler, en el que algunas zonas muy tensionadas empezaban a frenar la escalada de precios e incluso a bajar. Así, en las ciudades de Madrid y Barcelona todos los barrios registran caídas de precios desde el pasado mes de marzo.
Recorrido en España
La intervención del mercado del alquiler en España no es un hecho novedoso, pues "ya estuvo vigente en la época franquista con la ley de 1964 en el que se instauró la prórroga forzosa y la congelación de las rentas en todos los contratos de alquiler".
Carroza apunta que "en el sector hemos arrastrado durante años las políticas restrictivas de esa legislación orientadas a la compra y a la discriminación de los arrendamientos que sólo trajo consigo una fuerte retracción de la oferta y el deterioro del parqué inmobiliario".
No es hasta la extinción de la conocida como 'renta antigua' con la entrada en vigor de Ley de Arrendamientos Urbanos del 94, y a las legislaciones posteriores, cuando se comienza a atisbar un cambio de paradigma "la mentalidad de compra en la sociedad pasa a un segundo plano y el alquiler se convierte en la primera opción de acceso a la vivienda de muchas familias gracias a una mayor seguridad jurídica y al incremento de la oferta, prueba de ello es que en algo más de diez años el alquiler pasa de representar el 9,5% (2005) al 22,9% en el 2019", asegura Carroza.
Viena, un ejemplo a seguir
Según explica Alquiler Seguro, la capital de Austria es considerada por muchos analistas como ejemplo a seguir en materia de alquiler. Su modelo, vigente desde 1920, promueve políticas de vivienda con un fuerte apoyo económico público al alquiler y a la construcción de vivienda social. "Es una ciudad en donde más del 80% de los vieneses alquilan y el 66% viven en pisos con algún tipo de subvención municipal, y dónde los precios se encuentran regulados" concreta la compañía.
"Se trata de un modelo ejemplar, pero de difícil aplicación en nuestro país pues requiere de una fuerte inversión económica por parte del Estado y de años de adaptación", apunta Carroza.
Sin embargo, hay otras posibilidades para fomentar y dinamizar el mercado del alquiler español sin necesidad de intervenir en los precios y "caer en los errores de otros países", destaca el directivo.
Carroza: "Es importante estimular a los pequeños propietarios y recompensarlos ofreciéndoles las garantías suficientes para que pongan sus viviendas en alquiler"
Así, el CEO de Alquiler seguro cree que en vez de tomar medidas "restrictivas y sancionadoras contra los arrendamientos, tenemos que apostar por desarrollar políticas sociales de vivienda efectivas, y ello sólo puede hacerse actuando sobre el parqué de viviendas existente a través de la creación de viveros de familias, facilitando así, el acceso a la vivienda de familias emergentes".
Por otro lado, Carroza señala que "no podemos olvidarnos de los pequeños propietarios, que son los que realmente tienen en sus manos las viviendas, por ello es importante, estimularlos y recompensarlos ofreciéndoles las garantías suficientes para que pongan sus viviendas en alquiler, lo que aumentaría la oferta y la contención de los precios" y recuerda que "esto sólo se lograría promoviendo incentivos fiscales vía IRPF y más medios para la justicia".
