Madrid
Los inversores han optado por salir de las socimis. En 2023 han abandonado el rendimiento de oficinas o superficies comerciales en favor de la rentabilidad de la deuda soberana con el retorno de la renta fija en rendimientos de récord ante las subidas de tipos del Banco Central Europeo.
Esto ha provocado el desplome de la cotización en compañías como Inmobiliaria Colonial o Merlin Properties, aunque Lar España avance en el año casi un 30%. Sin embargo, y a pesar del castigo en bolsa del 2023, las firmas de análisis siguen viendo una oportunidad de compra en estos valores que acumulan un potencial superior al 35% y que cotizan con descuento respecto a su valor neto liquidativo.
El consenso de mercado recogido por FactSet considera que los tres valores anteriores tienen motivos para mantener su consejo de compra (el agregador de datos solo recoge a seis analistas que realizan seguimiento de Lar España, mientras que en el caso de Merlin y Colonial la cifra supera las diez firmas). Según el conjunto de expertos es Lar España la que ostenta la mejor recomendación de compra, tiene el mayor potencial, estará menos apalancada al cierre del 2023 y es la que más sube en el año. Pero todas presentan oportunidades para los expertos a precios actuales. Entonces, ¿dónde ven los expertos el atractivo de mudarse de nuevo a las socimis tras este castigo?
El inmobiliario patrimonial no encontró rival en esta tipología de activos en un contexto de tipos de interés bajos como los vistos hasta hace 15 meses. Pero, ahora, un bono o sus cupones son más atractivos para el mismo perfil inversor. "La rentabilidad estuvo a favor del inmobiliario frente a la deuda hasta este año, donde se ha empezado a ver el bono español a diez años hasta el 4%. Si una oficina prime te está dando un yield del 4%, el inversor se decanta por la deuda que da mayor seguridad", según el analista de Renta4, Javier Díaz que sintetiza en este contexto la salida del flujo de inversión de las socimis, tanto en España como en el resto de la eurozona.
Ahora, el mercado está penalizando el elevado apalancamiento de las socimis en un contexto de tipos de interés altos y donde no se espera un recorte pronunciado del BCE en el corto plazo. La mayor parte de los préstamos del sector están a tipo fijo, como recuerdan las propias compañías, pero a partir del 2025 llegan los primeros vencimientos de la deuda negociada en la pandemia (con buenas condiciones por sus bajos tipos) y pone en duda su capacidad de refinanciación.
No obstante, el apalancamiento tiende a la baja en el sector gracias también a las desinversiones y con ratios loan to value cerca de mínimos históricos. Desde Bankinter creen que los inversores se han anticipado demasiado a un escenario conservador en el sector inmobiliario. El analista de la firma, Juan Moreno, estima que los precios en 2024 para superficies comerciales y oficinas serán similares a los vistos este año pero que al estar los contratos de alquiler vinculados al IPC "parece complicado que en este entorno de demanda débil las rentas se incrementen", según Moreno.
La plena ocupación de oficinas y centros comerciales es una de las claves del sector, que puede quedar en entredicho si la actividad económica se resiente. Por ello, el mercado exigirá mayor rentabilidad y eso "sólo se conseguirá con activos con capacidad de subida de rentas que eviten rebajas significativas de valoraciones de activos", según Moreno, que mejoró su recomendación de neutral a comprar en Colonial, Merlin y Lar España recientemente. En ello se basa para anticipar un repunte de las cotizaciones que "si bien no será inmediato prevemos un 2024 favorable para el sector".
Que las valoraciones pueden verse afectadas a la baja también es una posibilidad en Renta4, "porque el descuento es mayor en momentos de tipos altos. Pero estamos muy cerca del final", explica el analista entidad, Javier Díaz. "El efecto negativo en la valoración se va a ver compensado por la mejora operativa de las socimis. Los costes seguirán altos pero la inflación se va a moderar y la subida de tipos tampoco tirará tanto hacia abajo", según el experto.
