Vivienda - Inmobiliario

El mercado inmobiliario entra en un perfecto cuello de botella que mantendrá a flote el precio de la vivienda

El Banco de España ha alertado de un enorme estrangulamiento entre la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda que hace que el precio de los inmuebles se resista a caer pese al retroceso de la actividad. Hay escasez de vivienda nueva, falta mano de obra, los costes de construcción siguen al alza y la presión demográfica con la constitución de nuevos hogares impulsará la demanda en los próximos años. El supervisor financiero calcula que al año hay un déficit de más o menos 100.000 viviendas para cubrir las necesidades de la creación de nuevos hogares. Lo más sorprendente es que desde 2018 el stock de vivienda nueva sin vender está estacado en alrededor de 450.000 viviendas.

El mercado inmobiliario es uno de los sectores más sensibles al crédito. En España, no hay vivienda sin una hipoteca. Y si se encarecen los préstamos hipotecarios, como consecuencia de la actual política monetaria, lo normal es que la compraventa descienda y, posteriormente, que el precio de la vivienda baje. Así por lo menos se debería comportar el ciclo inmobiliario, pero esta vez que nadie espere un ajuste espectacular del precio de la vivienda en España. Según el Banco de España, no lo habrá porque hay un enorme desajuste entre la oferta y la demanda, que está provocando una resistencia a la caída de precios.

Será porque los efectos de la pandemia todavía están dando coletazos a la economía, pero el Banco de España incluirá, en su próximo Boletín Económico, la descripción de un enorme cuello de botella en el mercado inmobiliario. Según Lucio San Juan del departamento de Análisis de la Situación Económica, desde 2015 no se había producido un desajuste tan pronunciado entre la oferta y la demanda.

El mercado de la vivienda se está ralentizando como consecuencia del "actual episodio inflacionista y el consiguiente endurecimiento de la política monetaria y, por ende, de las condiciones de financiación". Esta situación debería dar como resultado una caída de los precios, pero "existen factores mitigadores". El principal motivo está en la falta de vivienda. El confinamiento supuso la parada temporal de las obras y un retraso de la aprobación de nuevos visados y más recientemente, la iniciación de viviendas ha retomado los niveles prepandemia, si bien "el retorno a dicha referencia ha sido mucho más lento".

El informe apunta directamente a la obra nueva. "Está en cifras relativamente reducidas, condicionada, además, por el fuerte encarecimiento de los materiales de construcción y los problemas de disponibilidad, y la creciente escasez de mano de obra", incide San Juan. Los elevados costes de los promotores les deja sin margen de maniobra para bajar los precios. "De hecho, hasta el momento no se ha producido una traslación plena del alza de los costes de construcción, en particular de los materiales, a los precios de la vivienda", advierte el Banco de España.

El escaso dinamismo de la obra nueva afecta a todo el sector incluida la vivienda de segunda mano, que ha ejercido una presión sobre sus precios. "A raíz de la pandemia, el peso de las transacciones de vivienda de segunda mano descendió, hasta marcar un valor mínimo de los últimos años en el primer trimestre de 2021 del 78,2%, pero en adelante ha aumentado hasta el entorno del 81% en el primer trimestre de 2023", subraya.

Uno de los problemas crónicos del sector inmobiliario está siendo, desde la crisis financiera y el pinchazo de la burbuja, la baja ratio de construcción nueva. El artículo alude a una caída de los flujos migratorios durante la anterior crisis que sacudió España y al elevado stock de vivienda nueva sin vender, como los principales motivos que lastraron la obra nueva. El primer obstáculo parece solucionado tras la pandemia. Si la población sigue creciendo en España es gracias a los saldos positivos que genera la inmigración. Mientras, para el segundo, el Banco de España subraya que el mercado apenas ha absorbido vivienda nueva vacía. Desde 2018, el stock se ha estancado sobre las 450.000 unidades. El autor del análisis sugiere que hay una falta de adecuación en el parque de viviendas sin vender. "Las preferencias de las familias de antes de la pandemia y más después de ella se orientan hacia la vivienda unifamiliar", dice.

El único alivio por el lado de la oferta ha venido por el aumento de las entradas en el mercado de las viviendas heredadas, aunque "la importancia cuantitativa de este elemento es notablemente menor que la de los condicionantes descritos sobre la oferta de vivienda nueva". Además, el Banco de España denuncia la salida del mercado de viviendas que se han destinado al alquiler vacacional, aprovechando el boom del turismo desde 2021. Fuentes del mercado aseguran a elEconomista.es que entre 350.000 y 500.000 viviendas han pasado a utilizarse como alquiler turístico.

Nada que ver con Europa

El informe del Banco de España se publica en un momento delicado para el sector. La compraventa acumula tres meses consecutivos de operaciones a la baja como consecuencia del endurecimiento de las condiciones financieras, que ha propiciado el actual ciclo de subidas de tipos de interés. Los bancos centrales, incluido el BCE, se han puesto las pilas para combatir la inflación que se generó en 2021, a raíz de la crisis energética que desató la invasión rusa a Ucrania y los miles y miles de millones que se inyectaron a la economía en plena pandemia.

El cambio de política monetaria está metiendo en apuros al sector inmobiliario en Europa que está entrando crisis según avanza el ciclo alcista en los tipos de interés. Las caídas de precio en los activos inmobiliarios, incluida en la vivienda, que está empezando a experimentar países como Suecia o Alemania, está generando un enorme problema en las valoraciones de los activos que tienen las promotoras inmobiliarias en balance. De cumplirse las previsiones del Banco de España, la economía española apenas sufriría el enorme ajuste de precio que afronta el resto del inmobiliario europeo y que generará tensiones financieras. En España, el sector todavía está en plena fase de despalancamiento. El crédito promotor todavía se está redimiendo de los excesos de 2008 y mantiene unas tasas bajas de endeudamiento.

El economista del Banco de España señala dos factores por el lado de la demanda que funcionan de freno para evitar una caída rápida de los precios. Por un lado, las características del actual comprador se han convertido en uno de los amortiguadores, "los compradores actuales son, en general, hogares de rentas medias y altas, de mediana edad, con un patrimonio preexistente de cierta entidad, por lo que no financian con crédito una proporción muy elevada del coste de la compra de vivienda". Los adquirientes de vivienda no necesitan una hipoteca o, por lo menos, asumir una hipoteca enorme. Además, a estos hogares les afecta menos la pérdida de poder adquisitivo, según el experto, lo que debería "contribuir a mitigar la prolongación en un futuro de la pérdida de dinamismo de las transacciones que ya se ha observado".

Por otro lado, la demanda bruta seguirá creciendo. "En los próximos años, la evolución de la relación entre la oferta y la demanda de vivienda estará sometida, especialmente, al comportamiento de los flujos migratorios netos", comenta el experto. Los cálculos oscilan sobre un déficit de más de 100.000 viviendas de cumplirse las proyecciones del INE, que contemplan un aumento significativo del número de hogares hasta 2024. "Cabe esperar una prolongación del tensionamiento en algunos mercados locales, dadas las cifras relativamente reducidas de visados de obra nueva concedidos en los últimos dos años", concluyen. El volumen de viviendas terminadas será insuficiente para la formación esperada de hogares.

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