Berlín ha querido levantar un nuevo muro con el propósito de proteger a sus conciudadanos de la desorbitada subida de los precios al alquiler que se está produciendo en toda Europa y esto ha sido el detonante de la enésima oleada de ventas que ha sufrido el sector en bolsa. La propuesta conocida en junio se hará ley, previsiblemente, en el mes de octubre y capará el incremento del precio en contratos renovables con un mínimo de cinco años. En la misma línea, París volvió a aplicar desde este 1 de julio una legislación por la cual el propietario no puede pedir una renta que supere en un 20% un índice de precios de referencia para cada barrio, medida similar que implementó Ada Colau en Barcelona y que el Pleno tumbó hace un mes. La consecuencia lógica en bolsa es que el real estate europeo esté tocado después de todo...
A las dudas sobre si la crisis que atraviesan los mall (centros comerciales) estadounidenses se contagiaría a Europa, se sumó la ralentización económica y, ahora, el intervencionismo público en un precio al alquiler que se marca en el ámbito privado.
El sector inmobiliario es el más bajista del Continente desde que Berlín levantó su nuevo muro a comienzos de junio -cede un 2,6%- porque ha ignorado por completo entre otras cosas el tono mucho más dovish del BCE en una bajada de tipos de interés que se espera para septiembre. Y el inmobiliario es de los sectores más beneficiados: baja su coste de financiación -y son firmas muy endeudadas- y aumenta el valor de sus activos. Las cuatro mayores compañías del Stoxx 600 Real Estate suponen un peso de más de un tercio del total y dos son pura exposición al residencial alemán -Vonovia y Deutsche Wohnen, la más afectada con un desplome desde junio del 21%- y las otras dos, al mercado francés -Gecina y Unibail-Rodamco, además de Klepierre-.
¿Afecta esta medida a las cotizadas españolas? No debería, pero si lo hace es por contagio. Entre las socimis, Merlin Properties y Colonial se dedican casi exclusivamente al alquiler de oficinas; y Lar, de centros comerciales. Los expertos no descartan, en cambio, que esté salpicando algo a las promotoras, que cotizan con descuentos sobre NAV (valor neto de los activos) de más del 40%, con Aedas Homes en mínimos históricos. Por definición, las tres firmas -además de Aedas, Neinor y Metrovacesa- son promotoras residenciales, es decir, construyen y venden casas. Pero este año todas han revelado sus planes para hacer sus pinitos en el tema del alquiler. Aedas ha firmado con el fondo Ares la venta en bloque de 500 viviendas, en cuatro proyectos distintos. También es Ares -vía filial- quien compró en mayo 121 viviendas para el alquiler a Metrovacesa. Y Neinor, que bastante tiene con recuperarse de los dos profit warnings que ha presentado, es la más rezagada y, aun así, se plantea entrar en dos proyectos de 100 viviendas por barba "sobre promociones en proceso de licitación", reconoce la compañía. De las siete inmobiliarias que cotizan -incluyendo a Quabit- todas, salvo Neinor y Colonial -ya que ha corrido mucho en bolsa al subir un 25% en el año-, son compra. Desde junio, el sector nacional se mantiene estable en bolsa, aunque en el año las pérdidas son del 12% de media para las promotoras.
El alquiler está en máximos
Cómo será la evolución del precio del alquiler en Berlín para que el mayor casero de Europa, Vonovia, haya salido a ponerse del lado de limitar su escalada. "Tenemos que evitar que Berlín se convierta en otro Londres donde solo los superricos pueden residir", declaró. Un 10% de sus viviendas están en Berlín, según Bloomberg. El otro gran perjudicado por la medida, Deutsche Wohnen, ha anunciado también que "limitará la subida del alquiler a que el inquilino nunca pague más del 30% de su salario por el piso".
Desde JP Morgan "asumen cero crecimiento por rentas en el portfolio de Deutsche Wohnen" en la capital alemana los próximos años. Su crecimiento, dice, puede venir por el lado de "invertir fuera de Berlín" y cuando "ponga en precio la bajada de tipos", algo que, según los analistas, "no ha hecho" nadie en el sector. ¿Cuándo? No se sabe, pero prevén descuentos sobre NAV para Vonovia y Deutsche Wohnen de más del 30% todavía en 2021. Y ojo porque puede ser la antesala de lo que suceda luego en España.
